TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/02769 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZVT

Minute : 26/00461

EM

S.A.S. RESIDYS

Représentant : M^e Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [O] [R]

Madame [N] [B]

Représentant : M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Maria PINTO BONITO

Copie délivrée à :

M. [I] [O] [R]

M le Préfet de la SSD

Copie, dossier délivrés à :

M^e Fariha FADOUL

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. RESIDYS, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2019, la SAS RESIDYS, a consenti à M. [I] [O] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1 060.04 euros, outre les provisions sur charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance contre les risques locatives non produite, la SAS RESIDYS a fait signifier le 6 novembre 2024 à M. [I] [O] [R] un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 3 575.75 euros.

En raison d’impayés de loyers, la SAS RESIDYS a, par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, fait assigner M. [I] [O] [R] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir :

· la résiliation du bail au 10 juillet 2019 et le constat du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

· en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

· le transport et la séquestration des meubles et objets dans un garde-meuble ou un autre lieu au choix de la SAS RESIDYS, les frais étant à la charge du défendeur ;

· sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

o 4 961.61 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024 sur la somme de 3 575.75 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

o une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel outre les charges, soit 1 060.44 euros par mois outre 34.85 euros par jour au titre des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

o 256.49 euros au titre des frais du commandement de payer ;

o 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont l’assignation et la signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024 avant de faire l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [N] [B].

A l’audience du 10 février 2026, représentée par son conseil, la SAS RESIDYS sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation en actualisation le montant de la dette locative à la somme de 20 391.23 euros au 6 février 2026. Elle indique ne pas s’opposer à l’intervention volontaire de Mme [N] [B], épouse de M. [I] [O] [R]. Sur la nullité de l’assignation, elle fait valoir la régularité de l’assignation délivrée, le bail ayant été signé par M. [I] [O] [R] seul de sorte que faute d’avoir été avisée par le couple de leur mariage, elle n’était pas tenue de procéder à l’assignation de Mme [N] [B]. Qu’en tout état de cause, s’agissant d’une nullité de forme, l’absence de citation n’a causé aucun grief à Mme [N] [B] puisque cette dernière a accepté la remise de l’assignation signifiée, est intervenue volontairement à la procédure et a pu constituer avocat et argumenter au fond. Elle sollicite la condamnation solidaire de Mme [N] [B] et M. [I] [O] [R] en application de la clause de solidarité stipulée au bail. Elle ajoute solliciter compte tenu de la mauvaise foi des locataires la suppression du délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Enfin, elle s’oppose à tout délai de paiement compte tenu de l’absence de reprise du dernier loyer courant et de l’absence de capacité financière de Mme [N] [B] afin de tenir un échéancier.

Mme [N] [B], intervenant volontairement et assistée de son conseil, fait valoir in limine litis, la nullité de l’assignation qui a été délivrée à M. [I] [O] [R] seul alors qu’elle réside dans le logement et qu’elle est l’épouse de ce dernier. Elle ajoute que l’absence de délivrance de l’assignation lui cause grief compte tenu de l’importance de la dette locative et du risque d’expulsion. Sur le fond et à titre subsidiaire, Mme [N] [B] sollicite des délais de paiement, expliquant qu’elle vit seule dans le logement à la suite de violences conjugales de la part de M. [I] [O] [R] et qu’elle élève seule ses enfants. Elle précise qu’elle a retrouvé un emploi lui permettant d’assurer le règlement du loyer et un échéancier.

Bien que régulièrement cité, M. [I] [O] [R] n’est ni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur l’intervention volontaire de Mme [N] [B]

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [N] [B] est mariée à M. [I] [O] [R], locataire en titre du logement, depuis le 14 février 2016 et qu’elle occupe les lieux. Dès lors, il convient de prendre acte de son intervention volontaire en qualité de cotitulaire du bail par effet du mariage et de la déclarer recevable.

2- Sur l’irrecevabilité in limine litis au titre de la nullité de l’assignation

L’article 54 du code de procédure civile dispose que « La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

Lorsqu’elle est formée par voie électronique, la demande comporte également, à peine de nullité, les adresse électronique et numéro de téléphone mobile du demandeur lorsqu’il consent à la dématérialisation ou de son avocat. Elle peut comporter l’adresse électronique et le numéro de téléphone du défendeur.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :(…) 3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; (…) »

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte également de l’article 117 du code de procédure civile que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ainsi que le défaut de capacité d’ester en justice.

En l’espèce, Mme [N] [B] fait valoir la nullité de l’assignation signifiée à M. [I] [O] [R] seul alors qu’elle est réside dans le logement et que le défaut signification lui fait grief compte tenu de la demande en expulsion et en paiement.

Un tel motif est une nullité de forme conditionnée par la démonstration d’un grief.

Il ressort de la procédure que l’assignation a été remise à Mme [N] [B] lors de sa signification et qu’elle a pu constituer avocat qui a assuré durant la procédure sa défense au fond. Aussi, il apparait que Mme [N] [B] a bénéficié d’un délai d’au moins 6 mois ( à compter de la date de renvoi du 16 octobre 2025) pour assurer sa défense sans par ailleurs que cette dernière n’apporte la démonstration d’un grief particulier.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’exception de nullité soulevée.

3- Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, l’assignation a été notifiée (via le système EXPLOC) au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SAS RESIDYS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail en date du 10 juillet 2019 contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, le bail pourra être résilié dans un délai de deux mois (un mois pour l’assurance) après la notification d’un commandement de payer resté infructueux, et ce conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 6 novembre 2024 pour la somme en principal de 3 575.75 euros.

Au vu des débats, aucune assurance contre les risques locatifs n’est produite.

En outre, au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux durant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 7 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité selon laquelle : « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations ».

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 9 février 2026, dont il ressort que les locataires resteraient redevables de la somme de 20 391.23 euros échéance du mois de février 2026 incluse.

En conséquence, M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 20 391.23 euros selon décompte arrêté le 9 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III-Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois), par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [B] expose sa situation professionnelle et personnelle, sollicite des délais de paiement mais la société bailleresse s’y oppose.

Il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que Mme [N] [B] n’a nullement repris le paiement du loyer, le dernier règlement effectué étant un règlement partiel au 7 janvier 2026.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement du dernier loyer intégral et de l’importance de la dette locative, il convient de ne lui accorder aucun délai de paiement.

Sur l’expulsion

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En conséquence, M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] seront condamnés solidairement à une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] qui perdent le procès, supporteront la charge des dépens de la présente procédure.

L’équité et la situation respective des parties commandent de n’accorder aucune somme à la SAS RESIDYS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et susceptible d’appel,

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [N] [B] et la déclare recevable ;

REJETTE l’exception de nullité soulevée,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2019 entre d’une part, la SAS RESIDYS, et d’autre part, M. [I] [O] [R] s’agissant d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies le 7 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire formulée par Mme [N] [B] ;

ORDONNE à M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] de libérer le logement et de restituer les clés immédiatement en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux notamment) ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] de volontairement libérer les lieux et de restituer les clés, la SAS RESIDYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] à payer à la SAS RESIDYS la somme de 20 391.23 euros selon décompte arrêté le 9 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] à payer à la SAS RESIDYS une indemnité d’occupation fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation outre les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux;

REJETTE le surplus des demandes de la SAS RESIDYS et de Mme [N] [B] ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [O] [R] et Mme [N] [B] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de Seine-[Localité 2] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-[Localité 2] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-[Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 3].

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à [Localité 4] le 17 avril 2026 ;

LE GREFFIER, LA JUGE,