TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/04146 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24DD

N° de MINUTE : 26/00124

Monsieur [P] [E] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Sophia BOUCHEFER de la SELARL S.B, avocats au barreau de MEAUX

DEMANDEUR

C/

S.A.S. GESTIUM AULNAY

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 octobre 2019, Monsieur [P] [E] [F] a confié à la SAS GESTIUM AULNAY un mandat exclusif de location portant sur un bien immobilier à usage d’habitation dont il est propriétaire, situé [Adresse 2].

Suivant contrat conclu le 23 octobre 2019, Monsieur [P] [E] [F], représenté par la SAS GESTIUM AULNAY, a donné ce bien à bail à Monsieur [A] [K], moyennant un loyer mensuel de 880 € outre 200 € de provisions sur charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par jugement du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 20 décembre 2022 et condamné Monsieur [A] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Reprochant à la SAS GESTIUM AULNAY le non-reversement des loyers depuis le mois de septembre 2024 en dépit de l’assurance de loyers impayés souscrite, Monsieur [E] [F], a vainement, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 février 2025, mis en demeure cette dernière de lui régler les loyers dus.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, Monsieur [P] [E] [F] a fait assigner la SAS GESTIUM AULNAY devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

Par jugement du 19 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a accordé à Monsieur [A] [K] un délai de six mois pour quitter les lieux, soit jusqu’au 19 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées à la SAS GESTIUM AULNAY le 24 juillet 2025, Monsieur [E] [F] demande au tribunal de :

1) Condamner la SAS GESTIUM AULNAY à lui payer une somme provisionnelle de 20.520 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

2) Condamner la SAS GESTIUM AULNAY à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

3) Enjoindre à la SAS GESTIUM AULNAY de produire l’entier dossier du locataire ;

4) Condamner la SAS GESTIUM AULNAY aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophia BOUCHEFER en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

5) Condamner la SAS GESTIUM AULNAY à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne habilitée, la SAS GESTIUM AULNAY n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales de Monsieur [E] [F]

sur la responsabilité de la SAS GESTIUM IMMOBILIER

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils sont négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon mandat exclusif de location conclu le 21 octobre 2019 Monsieur [E] [F] a confié à la SAS GESTIUM AULNAY, la location des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

Le mandat général de gestion immobilière également signé par les parties le 21 octobre 2019 prévoit, s’agissant du même bien immobilier, que « le MANDATAIRE a pour mission d’accomplir tous les actes d’administration, notamment ceux décrits au verso au paragraphe » ETENDUE DES POUVOIRS ", ainsi que les prestations supplémentaires définies ci-après :

1 – Faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du MANDANT. "

Les exemplaires du mandat de location et du mandat de gestion versés aux débats sont des copies de qualité médiocre, de très nombreuses mentions relatives à la définition des missions sont illisibles.

Aux termes des conditions générales du mandat, dont l’exemplaire produit est lisible, le paragraphe « ETENDUE DES POUVOIRS » est ainsi libellé :

«  Afin que le MANDATAIRE puisse accomplir sa mission, le MANDANT lui donne les pouvoirs suivants :

1- Gérer les biens désignés au recto, les louer au prix, charges, durée et conditions que le MANDATAIRE avisera, signer tous les baux de location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux.

2- Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avance sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contribution et plus généralement toutes sommes ou valeur dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui ; déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au MANDANT aux échéances précisées au recto, au chapitre « Reddition des comptes » ;

3 – Procéder à toutes réparations de moindre coût ; pour les opérations plus onéreuses (réparations, reconstructions, changements de distribution …) aviser le MANDANT et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes, entrepreneurs, artisans et en payer les mémoires ; EN CAS D’URGENCE procéder aux opérations et en aviser toute de suite le MANDANT ;

4- Embaucher le personnel d’entretien et de gardiennage, fixer son salaire, le payer, le congédier et le remplacer si nécessaire ;

5- Faire assurer contre l’incendie et autres risques les biens gérés, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurances, en payer les primes ;

6 – Acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le MANDANT, notamment toutes impositions; faire toute réclamations dégrèvement, présenter à cet effet tous mémoires et pétitions.

7- Prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage …

8 – Représenter le MANDANT devant toutes les administrations publiques et privées, sous réserve de l’application de l’art. 828 du code de procédure civile, déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats auprès des services compétents, solliciter la délivrance de toutes pièces ou contrats , le tout relativement au bien géré.

9 – De toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittance.

10 – à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes opposition, prendre part à toutes assemblées de créanciers.

11 – Donner, sur demande du MANDANT, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers.

12 – Accomplir, le cas échéant, les prestations supplémentaires définies au recto. ".

Sur l’absence de diligence pour s’assurer de la solvabilité du locataire

Au regard des missions qui lui avaient été confiées par le mandat d’administration de bien telles que rappelées ci-dessus, il incombait à la SAS GESTIUM AULNAY en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

Or, ainsi qu’il ressort du jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Aulnay sous Bois le 11 mars 2024, que Monsieur [A] [U] accusait au mois de février 2023 un arriéré de loyers et charges de 12.707,48 € et aux termes du jugement rendu le 19 mai 2025 par le juge chargé de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bobigny que Monsieur [A] [U] accusait au mois de mars 2025 d’un arriéré de loyers, charge et indemnité d’occupation de 41.151,87 €.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 07 février 2025, reçu le 10 février 2025, Monsieur [E] [F] a vainement mis en demeure la SAS GESTIUM AULNAY d’avoir à lui communiquer l’entier dossier du locataire, Monsieur [U].

La SAS GESTIUM AULNAY qui n’a pas constitué avocat, n’a justifié d’aucune vérification relativement à la situation financière de Monsieur [A] [U], ni d’avoir pris les précautions d’usage, en particulier elle ne démontre pas s’être assurée de la production ou avoir exigé une caution, manquant ainsi à son obligation de prudence dans le choix du locataire.

Sur l’absence de mise en oeuvre de la garantie locative

Au regard des missions qui lui avaient été confiées par le mandat d’administration de bien telles que rappelées ci-dessus, il incombait à la SAS GESTIUM AULNAY de souscrire une garantie loyer impayés et d’assurer le versement des indemnités à Monsieur [E] [F].

Interrogée par Monsieur [E] [F] suivant mails des 04, 05 et 09 mai 2025, sur le fait que la somme de 9.273,32 € versée par la garantie loyers impayés ne lui avait pas été adressée, la SAS GESTIUM AULNAY n’a pas répondu.

À la suite d’un signalement effectué le 15 mai 2025 par Monsieur [D] [F] sur le site de la DGCCRF, signal conso, la SAS GESTIUM AULNAY a répondu « nous avons suivi avec diligence votre dossier auprès de l’assurance loyers impayés. C’est grâce à ces démarches que l’assurance vient tout juste de procéder à l’indemnisation des loyers impayés. Nous allons donc effectuer dans les plus brefs délais le virement correspondant à ces sommes. ».

Par mails en date des 8 et 9 juillet 2025, Monsieur [D] [F] a, à nouveau réclamé à la SAS GESTIUM AULNAY d’une part, le paiement de l’indemnité de 9.273,32 € versée par la garantie loyers impayés, d’autre part, le reste des loyers impayés.

La SAS GESTIUM AULNAY n’a pas répondu à ce mail.

Ainsi la SAS GESTIUM AULNAY, qui n’ayant pas constitué avocat n’a fait valoir aucune observation, n’a pas démontré avoir versé à Monsieur [D] [F] l’indemnité d’assurance réglée par la garantie loyers impayés, au demeurant, la SAS GESTIUM AULNAY n’a jamais démontré formellement qu’une assurance locative a bien été souscrite, ni qu’elle a été actionnée et pour quels montants, alors que la dette locative de Monsieur [U] s’élevait à la somme de 12. 707 € à la date du 20 octobre 2022, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à la somme de 41.151,87 € au terme du mois de mars 2025 selon jugement du 19 mai 2025.

Dès lors, il est suffisamment démontré que la SAS GESTIUM AULNAY a manqué à ses obligations contractuelles quant à la mise en œuvre de l’assurance loyers impayés.

Sur l’absence de diligences pour obtenir le paiement de la dette locative

Il résulte du commandement de payer délivré le 20 octobre 2022 et du jugement rendu le 11 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay sous Bois, que Monsieur [A] [U] locataire de Monsieur [E] [F] pour l’appartement dont la gestion a été confiée à la SAS GESTIUM AULNAY, a cessé de payer ses loyers à compter de mars 2022, alors que le bail d’habitation a été conclu le 23 octobre 2019,

La SAS GESTIUM AULNAY, qui n’a pas constitué avocat, n’allègue ni ne justifie d’aucune diligence entreprise auprès du locataire pour obtenir le recouvrement des loyers impayés ni antérieurement, ni postérieurement à la délivrance du commandement de payer le 20 octobre 2022, ce qui constitue un manquement à ses obligations de mandataire.

Ainsi, il est suffisamment établi que la SAS GESTIUM AULNAY a manqué à ses obligations contractuelles au titre du mandat de gestion locative signé le 21 octobre 2019, de sorte qu’elle engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [E] [F] à ce titre.

Sur les préjudices

Monsieur [E] [F] réclame le paiement des sommes suivantes :

—  20.520 € au titre des loyers impayés depuis septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux soit le 30 mars 2026 ;

—  5.000 € au titre de son préjudice moral.

Les manquements de la SAS GESTIUM AULNAY relatifs à la vérification de la solvabilité du locataire, à l’assurance loyers impayés et aux mesures de recouvrement des loyers impayés sont à l’origine d’une perte de chance d’obtenir le paiement des loyers, de l’indemnité d’occupation et le bénéfice de la garantie loyers impayés dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il convient, au cas d’espèce, de retenir un taux de perte de chance de 40 %. En conséquence, la réparation sera évaluée à la somme de 16.460,75 € (41.151,87 € x 40 %).

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Les manquements de la SAS GESTIUM AULNAY à ses obligations ont par ailleurs causé à Monsieur [E] [F] outre le préjudice financier ci-dessus réparé, un préjudice moral lié à l’inquiétude quant au sort de sa créance locative, au temps consacré pour obtenir des informations de son mandataire et à l’anxiété causée par la nécessité d’engager la présente procédure pour faire valoir ses droits, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’injonction de produire le dossier du locataire

Dans la mesure où il est fait droit aux demandes d’indemnisation au regard de la faute commise par la SAS GESTIUM AULNAY, la demande tendant à enjoindre à cette dernière de produire le dossier du locataire est dépourvue d’objet et sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS GESTIUM AULNAY, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Sophia BOUCHEFER en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS GESTIUM AULNAY à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS GESTIUM AULNAY à payer à Monsieur [P] [E] [F] la somme de 16.460,75 € (seize mille quatre cent soixante euros et soixante quinze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS GESTIUM AULNAY à payer à Monsieur [P] [E] [F] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande d’injonction de produire l’entier dossier du locataire ;

CONDAMNE la SAS GESTIUM AULNAY aux dépens de l’instance et autorise Maître Sophia BOUCHEFER à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GESTIUM AULNAY à payer à Monsieur [P] [E] [F] la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y a avoir lieur à l’écarter ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,