TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/03769 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G6N

N° de MINUTE : 26/00710

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], SISE [Adresse 2], représenté par son syndic, la société la FONCIA LVM, SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [N] est propriétaire des lots n°116, 171, 459 et 466 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à Pierrefitte-sur-Seine (93380), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Monsieur [P] [N] à lui payer la somme de 11.797,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de la sommation de payer ;

— condamner Monsieur [P] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Monsieur [P] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont recouvrement au profit de Maître Anne SEVIN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civil ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [P] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 9 mars 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le juge a, par message du 22 avril 2026, invité le syndicat des copropriétaires à bien vouloir s’expliquer sur l’imputation d’un paiement de 500 euros effectué le 25 août 2022 par Monsieur [P] [N] apparaissant sur un appel de fonds. Le demandeur s’est expliqué en réponse par message du 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 11.797,72 euros qu’il réclame en principal se trouve constituée pour partie de charges de copropriété et pour partie de frais de recouvrement, lesquels relèvent de fondements juridiques distincts au demeurant visés par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [N],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 11.597,88 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de mise en demeure (40 euros), de relance (10 euros), et de la sommation de payer (149,84 euros) qui seront examinés ci-après sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 décembre 2021, 15 décembre 2022, 11 janvier 2024 et 20 février 2025 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, vote du budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [P] [N],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la sommation de payer du 26 janvier 2023 adressée à Monsieur [P] [N],

— le précédent jugement rendu par le tribunal de proximité de Bobigny le 6 avril 2021 au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus, et le décompte des paiements effectués par Monsieur [P] [N] qui ont été imputés sur les causes de celui-ci.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 10,74 euros figurant sur le décompte à la date du 21 décembre 2022 sous l’intitulé « COURRIERS RAR LOCATAIRES NON RESPECT RCP », laquelle ne revêt pas la nature de charges de copropriété et n’est pas justifiée ;

— la somme de 192,50 euros figurant sur le décompte à la date du 28 mars 2024 sous l’intitulé « RECHERCHE DE FUITE », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à une facture de plomberie, dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il serait bien fondé à imputer son coût à Monsieur [P] [N] ;

— la somme de 3.281,52 euros (1.041,37 euros x 3 + 52,47 euros x 3) correspondant aux appels de provisions et de travaux des 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024), 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024) et 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025), cette somme n’étant pas justifiée par la production des appels de provisions et de travaux auxquelles elle correspond, lesquels permettent au tribunal de vérifier que les sommes mises en recouvrement ont été calculées conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ni par aucun autre document qui pourrait s’y substituer ;

soit un total à déduire de 10,74 + 192,50 + 3.281,52 = 3.484,76 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er avril 2025 s’élève donc à la somme de 11.597,88 – 3.484,76 = 8.113,12 euros.

Il sera observé que le demandeur justifie bien, par sa note en délibéré, de l’imputation des paiements effectués par le défendeur entre le 9 mars 2021 et le 18 février 2022 sur les causes du précédent jugement rendu le 6 avril 2021 par le tribunal de proximité de Bobigny conformément aux prévisions de l’article 1342-10 du code civil, l’excédent de 228,49 euros à ce titre figurant bien sur la première ligne du décompte produit au crédit du copropriétaire.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [P] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 8.113,12 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 30 juin 2022 et le 1er avril 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er avril 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de signification de la sommation de payer, sur la somme de 3.208,79 euros – soit les causes de la sommation expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus -, et à compter du 2 avril 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les justificatifs des frais de mise en demeure de 40 euros facturés le 7 novembre 2022 et des frais de relance de 10 euros facturés le 24 novembre 2022. Ces frais, d’un total de 50 euros, seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie bien, en revanche, de la sommation de payer en date du 26 janvier 2023 dont le coût, de 149,84 euros, sera mis à la charge de Monsieur [P] [N] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé (un tel acte ne relevant pas des dépens, à défaut de figurer parmi les actes énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et de constituer un acte indispensable à l’introduction de la présente instance).

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit donc être ramenée à la somme de 149,84 euros.

Par conséquent, Monsieur [P] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 149,84 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de signification de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [P] [N] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 30 juin 2022.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal de proximité de Bobigny du 6 avril 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation de payer de payer signifiée le 26 janvier 2023 ni celui de l’inscription de l’hypothèque ainsi que le sollicite le demandeur, ces actes ne figurant pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile – la sommation de payer ayant au demeurant déjà été indemnisée au titre des frais de recouvrement.

La distraction des dépens sera par ailleurs autorisée au profit de Maître Anne SEVIN à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [N] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 8.113,12 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 30 juin 2022 et le 1er avril 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1er avril 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 sur la somme de 3.208,79 euros, et à compter du 2 avril 2025 sur le surplus ;

— la somme de 149,84 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance, lesquels ne saurait comprendre le coût de la sommation de payer signifiée le 26 janvier 2023 ni celui de l’inscription de l’hypothèque ;

AUTORISE Maître Anne SEVIN à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 18 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES