TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07408 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXR

N° de MINUTE : 26/00240

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], Représenté par son syndic, le Cabinet GL IMMOBILIER PARIS MARAIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître [T] de la SELARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

C/

DEFENDEUR

Madame [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [F] est propriétaire des lots n°37 et n°169, qui représentent respectivement 853 cent-millièmes et 9 cent-millièmes des parties communes générales de l’immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 4], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à GAGNY (93220), représenté par son syndic le Cabinet GL IMMOBILIER PARIS MARAIS, a fait assigner Madame [K] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 14.213,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 1.844,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

— augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— avec capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile Madame [K] [F] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement de sa créance, et qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [K] [F] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025.

Aux termes de conclusions d’actualisation régulièrement signifiées à la partie défenderesse le 14 janvier 2025 par acte remis à l’étude du commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 16.080,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 1.844,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

— augmentées des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation ;

— avec capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Madame [K] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile Madame [K] [F] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement de sa créance, et qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic le Cabinet GL IMMOBILIER PARIS MARAIS, verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [K] [F],

— un extrait de compte copropriétaire allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.080,33 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 juin 2023 et 28 juin 2024 portant modification de la durée de l’exercice comptable et approbation des comptes de l’exercice allant du 30 juin 2022 au 31 décembre 2023,

— les appels de fonds adressés à Madame [K] [F],

— le contrat de syndic en vigueur du 19 janvier 2024 au 18 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [K] [F] a été condamnée par jugement du tribunal de proximité du RAINCY rendu le 21 avril 2022, au titre des charges de copropriété dues entre le deuxième appel 2020 et le premier appel 2022, arrêtées au 1er février 2022.

Il explique que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 16.080,33 euros correspondent à la période s’étant écoulée du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte les sommes suivantes :

— la somme de 3.387,22 euros appelée le 1er juillet 2022 au titre d’un « solde antérieur » qui n’est pas explicité et qui n’est justifié par aucune pièce, d’autant plus que Madame [K] [F] a déjà été condamnée judiciairement pour les périodes antérieures au deuxième trimestre de l’année 2022 ;

— les sommes de 34,12 euros, 0,36 euros, 682,95 euros, et 4,95 euros appelées le 1er juillet 2022 au titre du premier trimestre de l’année 2022 et du premier trimestre de l’année 2020, Madame [K] [F] ayant déjà été condamnée judiciairement pour les périodes antérieures au deuxième trimestre de l’année 2022 ;

— la somme totale de 4.554,29 euros correspondant à l’addition de toutes les sommes appelées durant l’exercice 2024, le syndicat demandeur n’ayant pas justifié de l’approbation des comptes de cet exercice par une assemblée générale des copropriétaires, ni du vote d’un budget prévisionnel pour ce même exercice ;

— la somme de 923,55 euros correspondant aux appels de fonds charges et travaux du premier trimestre de l’année 2025, le syndicat demandeur n’ayant pas justifié de l’approbation des comptes de cet exercice par une assemblée générale des copropriétaires, ni du vote d’un budget prévisionnel pour ce même exercice ;

soit un total à déduire de 9.587,44 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 16.080,33 – 9.587,44 = 6.492,89 euros.

De son côté, Madame [K] [F], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [K] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 6.492,89 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, soit à compter du lendemain de la date de délivrance de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Madame [K] [F] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent ni nécessaires ni justifiés.

En effet les mises en demeure et les relances produites par le syndicat des copropriétaires, notamment dans sa pièce n°8, ne sont accompagnées d’aucun justificatif de remise ou de notification régulière à Madame [F], de telle sorte qu’elles ne peuvent constituer des preuves de frais nécessaires au sens des dispositions précitées. De même, le commandement de payer du 23 avril 2024 qui apparaît dans le décompte des frais (pièce n°15) n’est justifié par aucune pièce. Ces frais, d’un total de 1.844,20 euros, seront donc écartés.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [K] [F] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2022.

Il est en outre établi que Madame [K] [F] a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal de proximité du RAINCY rendu le 21 avril 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Madame [K] [F] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [F] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 6.492,89 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND