SELARL LEXCO

(vestiaire: 719)

EXTRAIT DES MINUTES

DU SECRÉTARIAT-

GREFFE DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux

A rendu le jugement dont la teneur suit :

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N°. RG 16/02025 N° Portalis

5eme CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

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No RG 16/02025 – N° Portalis

DBX6-W-B7A-QB5Z

Minute n° 2021/00 463

AFFAIRE:.

S.A.R.L. LES PORTES

D’ARCINS

C/

S.A.S. PNY TECHNOLOGIES

EUROPE

4 juin 2021 Grosses délivrées

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Avocats: la SELAS FIDAL la SELARL LEXCO

DBX6-W-B7A-QB5Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2021

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Pierre GUILLOUT, Vice-Président

Caroline BARET, Vice-Présidente

Anne MURE, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé Pascale BUSATO, Greffier

DÉBATS:

A l’audience publique du 04 Mars 2021 Délibéré au 20 mai 2021 prorogé au 3 juin 2021

Sur rapport de Madame Anne MURE conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LES PORTES D’ARCINS

1 allée de Mégevie

33170 GRADIGNAN.

représentée par Maître Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. PNY TECHNOLOGIES EUROPE

3 rue Francis Arago

Zone Industrielle du Phare

33700 MÉRIGNAC

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N° RG 16/02025 ^N° ^Portalis ^DBX6-^W-^B7A-^QB5Z représentée par Maître Benoît TONIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 décembre 2013, la société à responsabilité limitée Les Portes d’Arcins, crédit-preneur de locaux situés 3 rue François Arago, zone industrielle du Phare, […], d’une surface totale de 9 262 m², a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée PNY Technologies Europe une partie de ces locaux d’une surface de 4 250 m², pour une durée de neuf ans à compter du 1 janvier 2014, moyennant un loyer annuel hors charge et hors taxe de 170 000 euros, TVA en sus, payable trimestriellement, et une provision sur charges d’un montant trimestriel de 12 500 euros hors taxe.

Par acte en date du 11 février 2016, la société Les Portes d’Arcins a fait assigner la société

PNY Technologies Europe (ci-après, PNY) devant le tribunal de grande instance de

Bordeaux aux fins de la voir condamner au paiement de l’imposition supplémentaire ayant fait suite à la rectification par les services fiscaux de la taxe foncière 2013/2014 et de la régularisation de la taxe foncière 2015.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2020, la société Les Portes

d’Arcins demande au tribunal de :

- condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes : "la somme de 27 267,60 euros, correspondant à l’imposition supplémentaire à la suite de la rectification de la taxe foncière 2013/2014,

- la somme de 13 722,54 euros correspondant à la régularisation de la taxe foncière

2015,

- la somme de 5 277,48 euros TTC correspondant à la quote-part de taxe foncière après déduction des provisions versées au titre de l’année 2016, soit un total de 46 267,62 euros, avec intérêts de retard au taux légal multiplié par

.3,

- 80 euros à titre d’indemnité forfaitaire de recouvrement,

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, dont distraction, outre le coût du commandement de payer en date du 9 décembre 2015, soit la somme de 295,98 euros, et des saisies conservatoires de créance d’un montant de 522,50 euros, déclarer la demande reconventionnelle en restitution irrecevable, subsidiairement la

rejeter,

- rejeter la demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose que la réévaluation de la valeur locative des bâtiments occupés et le rehaussement de la cotisation foncière des entreprises notifiés par l’administration fiscale le 26 février 2015 sont exclusivement liés au changement d’activité sociale de la société

PNY, de sorte qu’en application de l’article 8 du contrat de bail et de l’article 1134 ancien du code civil, celle-ci est tenue de supporter la charge de l’impôt foncier supplémentaire

généré.

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R

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Elle affirme que la défenderesse a été informée des conséquences fiscales du changement d’évaluation pour la taxe foncière pour 2013 et 2014, directement par l’administration fiscale lors du redressement au titre de la CFE qu’elle a personnellement subi, et que la réévaluation doit être supportée intégralement par elle et non au prorata des surfaces occupées, puisque seuls les locaux occupés par elle ont donné lieu à rectification ; elle indique que les réévaluations des taxes foncières répercutées à partir de 2015 suivent les mêmes modalités de calcul.

Elle ajoute que la mauvaise foi de la défenderesse, qui refuse depuis cinq années de régulariser la situation sans avoir contesté auprès de l’administration fiscale la réévaluation opérée, alors que ses propres diligences ont permis deux dégrèvements au profit de la société PNY, lui a causé un préjudice lié à la multiplication des démarches pour tenter d’obtenir le règlement de sa créance..

Elle s’oppose à toute demande reconventionnelle en restitution au titre de la taxe foncière, seules l’administration fiscale et la juridiction administrative pouvant connaître des réclamations de la société PNY, et la revalorisation litigieuse étant en tout état de cause justifiée par les règles fiscales et la clause d’accession des constructions réalisées par le preneur stipulée à l’article 11 du bail, alors que le seul tableau des calculs opérés par la défenderesse ne peut valoir preuve par application de l’article 1363 du code civil.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 5 septembre 2019, la société PNY conclut au rejet des demandes, adverses et à la condamnation de la société Les Portes d’Arcins au paiement des sommes suivantes :

- 24 804 euros en répétition du trop-perçu au titre des taxes foncières 2013 à 2017,

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient que la bailleresse, qui ne l’a informée ni du redressement envisagé, ni de son objet, ni des dégrèvements intervenus, ne justifie pas du détail des redressements et du calcul opéré par elle pour les années 2013 et 2014, malgré les dispositions de l’article 1315. du code civil, et qu’elle a retenu un calcul erroné pour les années suivantes, puisqu’elle ne tient pas compte des surfaces effectivement occupées par la société PNY.

Elle affirme qu’il y a lieu de procéder à l’instar de l’administration fiscale en deux temps, en calculant la valeur locative du local dans son entier selon les règles applicables aux établissements industriels, puis en calculant le redressement au prorata de la superficie prise à bail par la société PNY, ce qui fait apparaître un solde à son profit au regard des appels de charges provisionnels réglés. Elle ajoute que le bailleur semble avoir accepté de payer une taxe foncière sur des bases incluant des biens dont il n’est pas propriétaire et qui ne deviendront sa propriété qu’à l’expiration du bail.

Elle en déduit que la demande de dommages et intérêts est infondée et qu’en tout état de cause, elle-même ne peut être fautive dans sa demande d’explications et de documents, aucun préjudice indépendant du retard de paiement n’étant par ailleurs démontré.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison, d’une part du silence de la bailleresse malgré demandes d’explications, d’autre part de la saisie conservatoire infondée opérée sur son compte bancaire et enfin de l’engagement de la présente instance, qui procèdent d’une légèreté blámable.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mai 2020.

Par jugement avant dire droit du 17 septembre 2020, le tribunal a:

- ordonné la réouverture des débats,

- invité la société à responsabilité limitée Les Portes d’Arcins à produire les documents établis par l’administration fiscale permettant de connaître le détail des bases et cotisations pour l’impôt foncier de 2013 à 2016 inclus au titre, d’une part des locaux loués par la société par actions simplifiée PNY Technologies Europe, d’une superficie de 4 250 m²,

d’autre part du reste du bâtiment d’une superficie de 5 012 m², et à justifier de l’imposition supplémentaire établie et réglée auprès de l’administration fiscale pour 2013 et 2014 résultant du classement du seul local loué par la société par actions simplifiée PNY

Technologies Europe en établissement industriel, invité les parties à présenter leurs observations sur les seules pièces à produire par la société à responsabilité limitée Les Portes d’Arcins,

- réservé à statuer sur le surplus des demandes et sur les dépens.

Par note notifiée par RPVA le 25 février 2021, la société Les Portes d’Arcins, versant aux débats des pièces complémentaires, a précisé que les documents fiscaux produits justifiaient entièrement ses demandes, tant s’agissant du calcul des taxes foncières 2013 et 2014 dont la réévaluation résulte du seul changement d’activité de la société PNY, qu’au titre des impositions 2015 et 2016 calculées selon la même méthode que celle retenue par

l’administration.

Dans une note notifiée par RPVA le 3 mars 2021, la société PNY a indiqué que les documents fiscaux produits confirmaient à l’inverse que les aménagements réalisés par elle et restés sa propriété avaient été inclus par erreur dans les bases d’imposition du bailleur à la taxe foncière, ce que ce dernier aurait dû contester auprès des services fiscaux, sa défaillance ne pouvant désormais être supportée par le preneur.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou. du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article 8 du bail commercial litigieux dispose que le preneur est « tenu au paiement et remboursement de l’impôt foncier, la taxe professionnelle et la contribution économique territoriale afférents aux locaux loués, des primes d’assurances souscrites par le bailleur, ainsi que des honoraires de gestion du mandataire gérant du bailleur, à hauteur de 5% du loyer ». La provision sur charges "pourra être modifiée

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pendant le cours du bail pour tenir compte de la fluctuation des charges réelles, tout en pouvant également porter sur des dépenses de travaux et autres, une régularisation étant annuellement pratiquée par le bailleur en fonction des dépenses exposées. (…) Dans le mois de la réception de la régularisation annuelle accompagnée des justificatifs correspondant, le preneur devra régulariser la situation”.

Il n’est pas contesté qu’en application de ces dispositions légales et stipulations contractuelles, la société PNY est tenue au paiement de l’impôt foncier correspondant aux locaux loués auprès de la société Les Portes d’Arcins, d’une superficie de 4 250 m², au sein

d’un bâtiment d’une superficie de 9 262 m².

La société Les Portes d’Arcins, tenue de rapporter la preuve du montant de l’impôt réclamé au preneur, produit, outre les avis d’imposition reçus par la société Natixis Lease Immo, crédit-bailleur, au titre de l’ensemble du bâtiment pour les années 2013 à 2015, les documents établis par l’administration fiscale pour établir les bases et cotisations dues au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2016, comprenant les éléments de calcul et les documents justifiant de l’imposition supplémentaire pour 2013 et 2014, communiqués par l’administration fiscale le 16 février 2021.

Il ressort de l’analyse de ces pièces, transmises par l’administration sous une première rubrique « A », notamment des deux tableaux produits au titre du détail du calcul des taxes foncières 2013 et 2014, que l’imposition supplémentaire établie pour ces deux années résulte du seul changement d’activité de la PNY et n’a été calculée que sur les seuls locaux donnés à bail à cette dernière, sa situation ayant été expressément distinguée de celle des autres preneurs installés dans les autres locaux du bâtiment dont la société Les Portes

d’Arcins est crédit-preneur à la même adresse.

Ces documents viennent corroborer le courriel envoyé le 30 août 2017 par Madame X

Y, inspectrice des finances publiques, aux termes duquel "L’évaluation modèle U

a été créée suite à la vérification de PNY et concernait les locaux que cette société occupait à l’époque. Le reste du bâtiment occupé ou vacant à l’époque est resté évalué en locaux commerciaux« , et celui du 13 octobre 2017 reçu de Madame Martine Dubos, inspectrice des finances publiques, aux termes duquel celle-ci indiquait »suite à vérification de comptabilité le local a fait l’objet, pour partie (4250m² sur 9563 m²) d’une nouvelle évaluation « modèle U ». Vous pouvez constater cette situation sur le relevé de propriété de la parcelle AM 609 ou vous pouvez voir deux valeurs locatives (CBD et U) celles là même que vous retrouver sur votre avis d’imposition. (…) La nouvelle évaluation « modèle U » correspond bien à une surface de 4 250 m² occupée par la société PNY".

Il est ainsi établi qu’après dégrèvement, la taxe foncière due pour les seuls locaux occupés par la société PNY s’élevait à 42 523 euros pour 2013 et à 42 524 euros pour 2014.

Les pièces par ailleurs transmises par l’administration fiscale sous la rubrique « B » font apparaître que la taxe foncière établie pour le seul établissement industriel dont la société

PNY est locataire s’élevait pour 2015 à la somme de 43 426 euros pour 2015 et à celle de 45 272 euros pour 2016, incluant des frais à hauteur de 3% et hors taxe sur les ordures ménagères, à laquelle les établissements industriels ne sont pas assujettis.

Ces montants ont été établis par l’administration fiscale au terme de titres dont

l’appréciation du bien-fondé, contesté par la société PNY en raison de la prise en compte dans l’assiette de calcul de l’impôt des aménagement réalisés par elle, malgré l’existence

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d’une clause d’accession, ne relève pas des pouvoirs de la juridiction judiciaire ainsi qu’il résulte de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, La défaillance de la société Les

Portes d’Arcins alléguée par la société PNY pour n’avoir pas contesté cette imposition n’est donc pas démontrée, l’existence même d’une erreur de l’administration n’étant en

l’état pas prouvée. Par suite, les montants précités étant justifiés au vu des pièces de nature fiscale versées aux débats, ils seront retenus dans le cadre de la présente instance.

La société PNY s’étant acquittée des sommes non contestées de 30 978 euros au titre de la taxe foncière 2013 et de 31 346 euros pour 2014, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 22 723 euros hors taxe, soit 27 267,60 euros TTC au titre du solde de taxe foncière pour ces deux années, en application des articles L. 145-40-2 du code de commerce et 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février

2016.

De même, ayant versé la provision de 32 000 euros au titre de la taxe foncière 2015, la société PNY sera condamnée au paiement du solde, soit 11 426 euros hors taxe, soit 13 711,20 euros TTC. Après déduction des provisions sur charges versées au titre de 2016

à hauteur de la somme totale de 71 200 euros (pièce 7 défenderesse), il apparaît que le solde dû au titre de la taxe foncière 2016 s’élève à 4 225,03 euros hors taxe, soit 5 070,04

euros TTC.

La majoration des intérêts de retard dus sur ces sommes et l’indemnité forfaitaire de recouvrement n’étant pas justifiées par la société Les Portes d’Arcins, cette dernière sera déboutée de ce chef.

La réouverture des débats aux fins de production de pièces par la société Les Portes d’Arcins a été nécessaire pour permettre d’établir avec précision les sommes dues par la seule société PNY au titre de l’imposition supplémentaire générée par le classement du local donné à bail en établissement industriel. Il ne peut donc être reproché à la société

PNY de s’être opposée dans l’attente au paiement des sommes réclamées, de sorte que les préjudices allégués à ce titre ne peuvent donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

La demande principale ayant été accueillie à hauteur des sommes précitées, la demande reconventionnelle en restitution d’un trop-perçu sera rejetée, de même que celle en dommages et intérêts pour procédure abusive, en application de l’article 1240 du code civil.

La société PNY, partie perdante, supportera les dépens, comprenant, en application de l’article 695 du code de procédure civile, le coût du commandernent de payer délivré le 9 décembre 2015, mais dont seront exclus les frais de saisie conservatoire engagés par la société Les Portes d’Arcins, qui n’a pas justifié d’une autorisation d’y procéder et dont la mesure a été levée par le juge de l’exécution en l’absence de circonstance susceptible de menacer le recouvrement de sa créance.

La société PNY, condamnée aux dépens, paiera à la société Les Portes d’Arcins une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas nécessaire.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la société par actions simplifiée PNY Technologies Europe à payer à la société à responsabilité limitée Les Portes d’Arcins les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal :

-27 267,60 euros au titre du solde de taxe foncière 2013 et 2014,

13 711,20 euros au titre du solde de taxe foncière 2015,

-

- 5 070,04 euros au titre du solde de taxe foncière 2016;

CONDAMNE la société par actions simplifiée PNY Technologies Europe à payer à la société à responsabilité limitée Les Portes d’Arcins la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée PNY Technologies Europe aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 9 décembre 2015 et dont seront exclus les frais de saisie conservatoire de créance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Pierre GUILLOUT, Vice-Président et par Madame Pascale BUSATO, Greffière.

Bird ^LE ^PRESIDENT, LA GREFFIERE,

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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne:

A tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’il en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et par le Greffier.

La présente, délivrée par Nous, Greffier soussigné,

Le 04 Juin 2021

GEIDE ^BURDE A E IR IA

IC

D U L J A N U IB R T

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