N° RG 20/03067 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UJTU

TRIBUNAL JUDICIAIRE 7EME CHAMBRE CIVILE DE BORDEAUX SUR LE FOND 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Juin 2021

50G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

N° RG 20/03067 Lors des débats et du délibéré :

N° Portalis DBX6-W-B7E-UJTU Monsieur Olivier BELLEGO, Juge,

Minute n° 2021/ statuant en Juge Unique.

Lors des débats : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier,

Lors du prononcé : Madame Y DIDIER, Greffier

AFFAIRE : DEBATS :

à l’audience publique du 05 Mai 2021, S.C.I. GO NZALEZCHATE délibéré au 09 Juin 2021, prorogé au 23 Juin 2021. C/

S.A.S. LACROIX

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. GONZALEZCHATE

[…]

[…] le :

à

Avocats : représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de

M^e Baptiste MAIXANT BORDEAUX, avocat plaidant

l’AARPI RIVIERE – DE

KERLAND DEFENDERESSE

S.A.S. LACROIX 19 chemin de la Pailleyre

33480 CASTELNAU-DE-MEDOC

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE

KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

1

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en dates des 6 et 19 février 2019, la SCI GONZALEZCHATE s’est engagée à vendre au prix de 135000,00€ à la SAS LACROIX un immeuble à usage d’habitation située au […]

PAUILLAC à ARCINS (33460) composée au rez-de-chaussée de trois garages et à l’étage d’une partie habitation sous conditions suspensives pour l’acquéreur d’obtention d’un prêt de 190000,00€ et d’une autorisation d’urbanisme de changement d’usage de l’immeuble.

A défaut de réitération de l’acte le 20 décembre 2019 par l’acquéreur en dépit de la réalisation des conditions suspensives, par acte d’huissier délivré le 14 mai 2020, la SCI GONZALEZCHATE a assigné devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux la SAS LACROIX de la voir condamner à lui verser la somme de 13500,00€ à titre de clause pénale sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°2 de dernière heures notifiées par RPVA le 08 avril 2021, la SCI GONZALEZCHATE demande à ce tribunal de :

-déclarer ses demandes recevables et fondées ;

-débouter la société LACROIX de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment celles reconventionnelles ;

-condamner la société LACROIX à lui verser la somme de 13500,00€ au titre de la clause pénale insérée

à l’acte ;

-dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la notification de la mise en demeure datée du 02 mars 2020 ;

-condamner la société LACROIX à lui verser la somme de 4000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’instruction clôturée le 09 avril 2021, par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 22 avril

2021, la SAS LACROIX sollicite de ce tribunal de :

-débouter la société GONZALEZCHATE de l’ensemble de ses demandes ;

Reconventionnellement,

-la condamner au paiement de 5000,00€ à titre de dommages et intérêts ;

-la condamner au paiement d’une somme de 3000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture révoquée et l’instruction close le 05 mai 2021 au jour des plaidoiries, les parties entendues en leurs observations s’accordant, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2021 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le délibéré prorogé, la décision est rendue le 23 Juin 2021 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

2

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même

d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de

l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente des 6 et 19 février 2019 stipulait au titre des pénalités qu’au cas où, toutes conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas

l’acte authentique au plus tard le 20 décembre 2019 et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme représentant 10% du prix de vendre à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil sus-rappelées

Les conditions suspensives réalisées, la SCI GONZALEZCHATE demande de faire application de ces stipulations en condamnant la SAS LACROIX à lui verser la somme de 13500,00€ à titre de dédommagement pour n’avoir pas régulariser l’acte authentique à la date convenue sans motifs ou raisons valables.

La SAS LACROIX conclut au débouté de la SCI GONZALEZCHATE de sa demande en faisant valoir que :

-d’une part, plusieurs canalisations en sous-sol desservant la maison passent par le fond voisin sans que le compromis de vente ne fasse état de cette servitude occulte par nature imprescriptible alors même que les dispositions de l’article 1638 du code civil fait obligation au vendeur de déclarer les charges et servitudes qui grèvent l’immeuble.

A l’effet de régulariser cette situation, attache a été prise avec les voisines, Mesdames X et

PELLEGRINI, qui s’y sont refusées pour ne pas vouloir déprécier leurs fonds de manière réelle et perpétuelle or le projet qui devait conduire à l’extension de la partie habitation, nécessitait de compléter ces réseaux souterrains à l’effet d’adapter la construction d’où leur importance ;

-d’autre part, les travaux entrepris par le vendeur à l’effet d’équiper l’immeuble en extérieur d’un escalier en colimaçon et d’une passerelle par accroche au mur de l’immeuble voisin, ont conduit à la fissuration de ce mûr.

La voisine, Madame X, ayant simplement déclaré qu’elle n’a pas engagée « à ce jour » de procédure relativement à ces fissures, elle n’avait « renoncé à aucun droit, ni aucune possibilité d’engager une procédure afin d’obtenir réparation des fissures résultant de l’accrochage de la passerelle sur sa façade ».

L’acquéreur nullement obligé de prendre le bien en l’état en acceptant de supporter une procédure et les risques induits, il tient à faire remarquer que le vendeur bien que soutenant que le voisin ne fera aucune recours, n’a pas pour autant pris l’initiative d’insérer à l’acte une clause contractuelle par laquelle il

s’engageait à garantir l’acquéreur de toutes les suites judiciaires relatives à ces fissures ou dommages causés à l’ouvrage voisin par l’accrochage de la passerelle et de son garde-corps.

3

De surcroît, pour être un professionnel de la vente, la SAS LACROIX tient à rappeler que :

-achetant à un particulier, elle se voit opposer une clause de non garantie des vices cachées,

-revendant à un particulier, elle devient débitrice d’une garantie des vices cachés avec présomption

(irréfragable) de connaissance.

Son refus de passer acte résultant de la découverte de ces points litigieux non dénoncés spontanément par le vendeur au moment de passer l’acte lui évitant des frais, renonçant à cette acquisition et au projet associé en raison de ces vices dissimulés par ce même vendeur, au demeurant en droit de demander l’application

à son profit de la clause pénale, la SAS LACROIX réclame, à titre reconventionnel, à la SCI

GONZALEZCHATE la somme de 5000,00€ en dédommagement des dépenses supportées et diligences accomplies en vue de passer l’acte.

Arguant de la mauvaise foi de la SAS LACROIX quant à cette servitude de passage pour être « une société marchande de biens », la SCI GONZALEZCHATE lui oppose la clause de non-garantie insérée au contrat selon laquelle : « l’acquéreur profitera des servitudes actives et supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui concernent l’immeuble, y compris celles résultant de la situation naturelle des lieux, sans recours contre vendeur ».

Le contrat tenant lieu de loi pour les parties, les parties décidant conventionnellement d’écarter les dispositions de l’article 1638 du code civil, la SAS LACROIX ne saurait s’en prévaloir pour s’être expressément engagée en signant le compromis de vente à faire son affaire des servitudes occultes.

D’autant que la possibilité lui est offerte, le fond ne ressortant enclavé à l’examen du cadastre, les trois parcelles supportant l’immeuble permettent les raccordements directs aux différents réseaux par la rue du gay pour les parcelles 1690 et 1687 ou par la route de Pauillac pour la parcelle 1596.

Il y a lieu effectivement de le constater.

S’agissant du 2ème moyen tenant à la passerelle-balcon, les fissures pour être apparentes, la SCI

GONZALEZCHATE considère que la SAS LACROIX a, en décidant de contracter en toute connaissance de cause, accepté de prendre l’immeuble en l’état.

En réponse, la SAS LACROIX fait valoir, à juste titre, que si l’accrochage de la passerelle sur le mûr du voisin est apparent, « les circonstances et travaux de celle-ci n’ont jamais été expliquées par les vendeurs » et « l’existence de fissures provoquées non plus ».

Si reproche peut donc être fait au vendeur d’avoir, sur ce point précis, manqué à son devoir d’information résultant des stipulations du compromis de vente et sur renvoi aux dispositions de l’article 1112-1 du code civil, il n’est toutefois pas démontré ou établi que cette omission ait pu se révéler déterminante du consentement de la SAS LACROIX.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI GONZALEZCHATE en condamnant la

SAS LACROIX à lui verser la somme de 13500,00€ à titre de la clause pénale contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2020, date de réception de la LRAR valant mise en demeure.

2- Sur les autres demandes :

Pour être la partie perdante, la SAS LACROIX sera condamnée aux entiers dépens.

Condamnée aux dépens, la SAS LACROIX devra, en outre, versée à la SCI GONZALEZCHATE la somme de 2000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4

La nature du litige n’autorisant pas à en décider autrement, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS LACROIX à verser à la SCI GONZALEZCHATE la somme de 13500,00€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2020 ;

CONDAMNE la SAS LACROIX aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS LACROIX à verser à la SCI GONZALEZCHATE la somme de 2000,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Monsieur Olivier BELLEGO, le Président, et Madame Y

DIDIER, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

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