Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 11 mars 2024, n° 23/01787

TJ Bordeaux 11 mars 2024

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a estimé que le bailleur était responsable du défaut de délivrance, justifiant ainsi la suspension du paiement des loyers.
Accepté
Remboursement du loyer en raison de l'absence de délivrance
La cour a jugé que le bailleur devait rembourser le loyer versé pour mai 2023 en raison de son manquement à l'obligation de délivrance.
Autre
Perte d'exploitation et préjudice moral
La cour a reconnu la perte d'exploitation mais a limité la provision à 20.000 euros, considérant que certains préjudices étaient discutables.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la demande était justifiée et a accordé une somme de 1.500 euros.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le tribunal judiciaire de Bordeaux est saisi d'une demande en référé de la part de la S.A.S.U. Elodie Migairou contre la S.C.I. SCI [Localité 3]. La demanderesse demande la suspension du paiement du loyer résultant d'un bail commercial, ainsi que le remboursement du loyer versé pour le mois de mai 2023 et des dommages-intérêts pour différents préjudices subis. La défenderesse conteste ces demandes et demande la condamnation de la demanderesse au paiement de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Le tribunal constate que la demanderesse n'a pas pu exploiter les locaux loués en raison d'un arrêté municipal et des scellés apposés sur l'immeuble, et que cela est imputable au bailleur. Il ordonne donc la suspension du paiement du loyer et le remboursement du loyer versé pour le mois de mai 2023. Il accorde également une provision de 20 000 € à la demanderesse. En revanche, il rejette les autres demandes de la demanderesse et la demande de la défenderesse au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 11 mars 2024, n° 23/01787
Numéro(s) :	23/01787
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien BEAUGENDREFlorent BOURDALLÉ
Cabinet(s) :	SELARL RACINE BORDEAUX
Parties :	S.C.I. SCI [ Localité 3 ], S.A.S. ELODIE MIGAIROU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute n° 24/251

N° RG 23/01787 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YFXS

3 copies

GROSSE délivrée

le11/03/2024

àM^e Marisol D’ALTON-BIROUSTE

la SELARL RACINE BORDEAUX

Rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ELODIE MIGAIROU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Florent BOURDALLE, avocat plaidant au barreau de PAU

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marisol D’ALTON-BIROUSTE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Sébastien BEAUGENDRE, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 août 2023, la S.A.S. ELODIE MIGAIROU a assigné la S.C.I. [Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 8 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, de :

— ordonner la suspension du paiement du loyer résultant du bail conclu le 28 novembre 2022 entre les parties, et ce, non seulement jusqu’à la levée de l’arrêté du 6 juin 2023 et des scellés apposés sur le local pris à bail, mais encore à la fin des travaux de la S.C.I. [Localité 3] sur l’ensemble de l’immeuble dont elle est propriétaire situé [Adresse 4] à [Localité 3],

— condamner la S.C.I. [Localité 3] à lui rembourser le loyer versé par elle pour le mois de mai 2023, à savoir la somme de 374,32 €uros,

— condamner la S.C.I. [Localité 3] à lui verser, à titre provisionnel :

*une somme de 10.000 €uros à titre de dommages intérêts pour la perte d’image subie,

*une somme de 56 000 €uros de dommages intérêts au titre de la perte d’exploitation totale subie sur l’intégralité de la période estivale,

*une somme de 10 000 €uros de dommages intérêts au titre du préjudice moral subi,

*une somme de 2.473,30 €uros TTC au titre de la facture de la société SIEG indûment supportée,

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose qu’elle était titulaire d’un bail commercial dans des locaux propriété de la S.C.I. [Localité 3] dans lesquels elle exploitait un commerce de restauration rapide sous l’enseigne commerciale “Bronzette”, que la S.C.I. [Localité 3] a entrepris de faire détruire l’immeuble en vue de sa reconstruction et a exprimé à ce titre son intention de se prévaloir des articles L.145-9 et L.145-18 du Code de commerce pour refuser le renouvellement du bail à son expiration, qu’elle a ainsi quitté ce local au 20 novembre 2022. Parallèlement, selon acte sous-seing-privé du 28 novembre 2022, elle a conclu un nouveau bail commercial à effet du 1er mai 2023 sur la cellule nouvelle créée consécutivement aux travaux de reconstruction de l’immeuble, les clés devant lui être remises au plus tard le 1er mai 2023 pour un local devant être livré brut de béton, les aménagements étant à sa charge.

Elle indique que les travaux ont été interrompus à la suite d’un recours de riverains par ordonnance de référés du tribunal administratif de Bordeaux en date du 9 mars 2023 et les scellés apposés sur le local le 6 juin 2023 à la suite d’un arrêté pris par le maire de [Localité 3], situation toujours d’actualité, ce qui justifie sa demande de remboursement et de suspension des loyers ainsi que d’indemnisation de la perte d’exploitation qu’elle a subie pendant toute la durée de la période estivale.

Par conclusions du 29 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la S.C.I. [Localité 3] demande au juge des référés de déclarer sans objet la demande de suspension du paiement des loyers et de débouter la S.A.S. ELODIE MIGAIROU pour le surplus, les demandes se heurtant à des contestations sérieuses.

Elle sollicite la condamnation de la S.A.S. ELODIE MIGAIROU à lui payer la somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle n’a procédé à aucun appel de loyers postérieurs au mois de mai 2023 alors qu’elle a mis les locaux à disposition de la S.A.S. ELODIE MIGAIROU depuis le 1er mars 2023 et qu’elle n’est pas responsable de la contestation du permis de construire et de l’apposition des scellés.

Elle soutient que la société locataire n’est pas fondée à prétendre imputer au bailleur un manquement à l’obligation de délivrance lorsque ce manquement procède d’un arrêté de police du maire.

Elle conteste les préjudice allégués, faisant observer que la S.A.S. ELODIE MIGAIROU aurait en tout hypothèse été privée de tous bénéfices entre juin et septembre 2023 puisqu’elle ne pouvait réalisé ses travaux d’aménagement avant l’obtention d’une autorisation d’aménagement d’un ERP qu’elle n’a obtenue que le 8 août 2024 et que ce retard est imputable à la seule locataire.

Elle ajoute que le préjudice n’est qu’hypothétique et fondé sur un budget prévisionnel peu sérieux.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

la SCI [Localité 3] a transmi, en cours de délibéré le 06 mars 2024, des pièces numérotées 12 à 14. Cette communication n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation à l’audience du 12 février 2024, il n’en sera pas tenu compte.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance.

Par acte du 28 novembre 2022, après démolition des anciens locaux pris à bail et en cours de reconstruction, la S.A.S. ELODIE MIGAIROU et la S.C.I. [Localité 3] ont signé un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 3] [Localité 3], Route du Lion, livrés bruts de béton au plus tard le 1er mai 2023, pour une activité de bar restaurant, le preneur devant faire son affaire personnelle de toute autorisation administrative de sécurité, les locaux n’étant pas adaptés aux activités qu’il entend y exercer.

Le 16 mars 2023, un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties.

Les travaux d’aménagement entrepris par la S.A.S. ELODIE MIGAIROU ont été interrompus par un arrêté municipal du 20 mai 2023, suivi de l’apposition de scellés sur l’immeuble.Cet arrêté faisait suite à une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux en date du 9 mars 2023 considérant qu’il existait un doute sérieux sur la légalité du permis de construire.

Le permis de construire a été partiellement annulé par jugement du tribunal administratif de Bordeaux en date du 18 octobre 2023.

Aucune régularisation de ce permis de construire n’est intervenue à ce jour.

La S.A.S. ELODIE MIGAIROU n’est par conséquent pas en mesure d’exploiter les lieux dans les conditions prévues par la convention signée entre les parties.

C’est bien au bailleur que doit être imputé un défaut de délivrance de la chose louée puisqu’il n’a pas effectué toutes les démarches et diligences permettant de déposer et d’obtenir la délivrance d’un permis de construire conforme aux prescriptions réglementaires et notamment de l’article UC 12 du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 3] prescrivant impérativement, pour toutes constructions, un nombre de places de stationnement adapté en fonction des besoins précis des activités.

L’arrêté du maire décidant de l’arrêt de tous travaux n’est que la conséquence de cette erreur dans la demande de permis de construire.

La S.A.S. ELODIE MIGAIROU apparaît fondée à opposer à la S.C.I. [Localité 3] un manquement à son obligation de délivrance et une exception d’inexécution justifiant l’absence de paiement de tout loyer.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner le remboursement du montant du loyer perçu pour le mois de mai 2023 et, en tant que de besoin, la suspension de tous loyers ultérieurs, jusqu’à la levée des scellés.

La S.A.S. ELODIE MIGAIROU a en outre incontestablement perdu toute chance d’exploiter son fond de commerce durant la saison estivale en raison de l’arrêté du maire de [Localité 3] interdisant la poursuite des travaux sur le site.

Il doit néanmoins être relevé que la S.A.S. ELODIE MIGAIROU avait contractuellement à sa charge l’obligation de déposer un dossier d’autorisation d’ouverture d’un ERP, autorisation nécessaire pour l’ouverture au public, et qu’elle n’a obtenu cette autorisation que le 8 août 2023. Ce n’est qu’à compter de cette date qu’elle aurait pu commencer l’exploitation de son commerce et en tirer bénéfice.

Le bailleur ne peut être tenu responsable de ce retard, la commune de [Localité 3], disposant d’un délai de quatre mois, respecté, pour répondre à la demande.

Les autres chefs de préjudice allégués (perte d’image subie, préjudice moral, facture de la société SIEG) sont discutables et apparaissent relever de l’appréciation du juge du fond.

Il y a lieu d’allouer à la S.A.S. ELODIE MIGAIROU une provision qui sera limitée à 20.000 €uros, tous chefs de préjudices confondus.

La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 1.500 €uros.

III – DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Ordonne la suspension du paiement du loyer résultant du bail conclu le 28 novembre 2022 entre la S.A.S. ELODIE MIGAIROU et la S.C.I. [Localité 3] jusqu’à la levée de l’arrêté du 6 juin 2023 et des scellés apposés sur le local pris à bail.

Condamne la S.C.I. [Localité 3] à rembourser à la S.A.S. ELODIE MIGAIROU le loyer versé par elle pour le mois de mai 2023 soit la somme de 374,32 €uros.

La condamne à payer à la S.A.S. ELODIE MIGAIROU la somme de 20.000 €uros à titre provisionnel à valoir sur ses préjudices.

Rejette le surplus des demandes de la S.A.S. ELODIE MIGAIROU.

Déboute la S.C.I. [Localité 3] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code procédure civile.

Condamne la S.C.I. [Localité 3] aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier,Le Président,