Du 18 avril 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/02217 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRUP

Société DOMOFRANCE

C/

[E] [O], [H] [Z]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 18/04/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

RCS BORDEAUX 458 204 963

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [W] [M] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

né le 15 Décembre 1998 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Absent

Madame [H] [Z]

née le 25 Avril 1998 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 1er février 2022, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [E] [O] et Mme [H] [Z] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 11 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 27 novembre 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner M. [E] [O] et Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mars 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d’en suspendre les effets si les délais de paiement, qu’elle accepte d’accorder aux locataires, sont respectés ;

— d’ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de M. [E] [O] et Mme [H] [Z] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 32,65 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l’audience, Mme [H] [Z] demande le bénéfice de délais de paiement, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, qui recueillent l’accord de DOMOFRANCE.

M. [E] [O], dont la convocation a été faite par remise à personne, ne comparaît pas à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 mars 2024, date prévue pour l’audience par l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 septembre 2023, pour la somme en principal de 2112,68 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [E] [O] et Mme [H] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 32,65 euros à la date du 19 mars 2024.

M. [E] [O] et Mme [H] [Z] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, en l’état de l’accord des parties présentes à l’audience, il convient d’ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect du délai convenu, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [E] [O] et Mme [H] [Z] pourra être poursuivie et ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 582,10 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [E] [O] et Mme [H] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de M. [E] [O] et Mme [H] [Z] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 octobre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 et liant la société DOMOFRANCE à M. [E] [O] et Mme [H] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 7] ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [O] et Mme [H] [Z] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 32,65 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 19 mars 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [E] [O] et Mme [H] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de la totalité de la dette en principal, suivie d’une seconde mensualité soldant les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

PRECISONS que la première mensualité devra intervenir le lendemain de la signification de la présente ordonnance et la seconde mensualité avant le 15 du mois suivant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [E] [O] et Mme [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— M. [E] [O] et Mme [H] [Z] seront tenus de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 582,10 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS in solidum sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [O] et Mme [H] [Z] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [O] et Mme [H] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT