TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 28 NOVEMBRE 2024

VENTE AMIABLE

N° RG 24/00016 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZQW

MINUTE : 2024/00231

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sandrine PINAULT, Juge,

Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON

PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 434 651 246, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvaine BAGGIO de la SELARL C.A.B., avocats au barreau de BORDEAUX

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [V] [G] [U]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 6]

[Adresse 4]

représenté par Maître Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX,

CRÉANCIERS INSCRITS

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 12] [Localité 15]

dont les bureaux sont [Adresse 7]

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 10] / [Localité 11]

dont les bureaux sont [Adresse 14]

représentés par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

A l’audience publique tenue le 14 novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt reçu le 7 janvier 2019 par Maître [W] [Y], notaire associé à GRADIGNAN, a fait délivrer à monsieur [V] [U] un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 14 décembre 2023 publié le 3 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière de Bordeaux 1 volume 2024 S n°1 portant sur des biens et droits immobiliers sis à Gradignan (33170) plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 14 février 2024, au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux, en même temps que l’assignation délivrée le 12 février 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée au Comptable Public responsable du service des impots des particuliers de [Localité 8] et de [Localité 12] [Localité 15].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE demande principalement au juge de l’exécution de :

— rejeter les fins de non recevoir et demandes de monsieur [U],

— mentionner le montant de la créance du poursuivant à la somme de 400.582,89 € arrêtée au 11 septembre 2023, outre intérêts postérieurs au 11 septembre 2023 capitalisés à 4,43 % l’an couru, jusqu’au parfait règlement,

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

— autoriser monsieur [U] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis au prix minimum net vendeur de 480 000 €,

— taxer ses frais,

— à défaut ordonner la vente forcée sur une mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente à 213 000 €, et dans l’hypothèse d’une hausse du montant de la mise à prix, prévoir des baisses successives de mise à prix par tranches successives de 20 % puis, le cas échéant au montant de la mise à prix initiale de 213 000 €.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, monsieur [U] demande au juge de l’exécution de :

“ – DEBOUTER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine et le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 12] [Localité 15] Et Le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 8] Médoc -[Localité 11] de leurs demandes, fins et conclusions

A titre principal,

— SE DECLARER compétent pour statuer sur la recevabilité et l’exigibilité des créances,

— JUGER IRRECEVABLE l’action engagée et les demandes formées par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, faute pour elle de justifier que son action respecte le délai biennal de prescription de l’article L 218.2 du code de la consommation,

— JUGER IRRECEVABLES les demandes formées par le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 12] [Localité 15] Et Le

Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 9] -[Localité 11] sur le fondement de l’article L 169, L 173 du livres des procédures fiscales et l’article L 274 du livre des procédures fiscales

— ORDONNER la mainlevée de la saisie immobilière pratiquée sur l’immeuble situé [Adresse 3],

— DEBOUTER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine

et le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers

De [Localité 12] [Localité 15] Et Le Comptable Public Responsable Du Service Des

Impôts Des Particuliers De [Localité 9] -[Localité 11] de leurs demandes,

fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— SOMMER à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine de transmettre l’historique de compte complet depuis la date de signature du prêt.

— DEBOUTER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine et le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 12] [Localité 15] Et Le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 8] Médoc -[Localité 11] de leurs demandes, fins et conclusions,

— JUGER que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine ne justifie pas du quantum de sa créance que cela soit en principal, intérêts ou indemnité,

— REDUIRE à néant l’indemnité de 7 % d’un montant sollicité par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine,

— DEDUIRE cette somme du montant des sommes éventuellement dues à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine,

— JUGER que l’application d’un intérêt majoré de 3 points est une clause pénale cumulative avec l’indemnité de 7 % et réduire à néant ces deux clauses pénales,

— DEDUIRE ces sommes du montant des sommes éventuellement dues à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine,

— JUGER que le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 12] [Localité 15] Et Le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 9] -[Localité 11] ne justifient pas du quantum des sommes réclamées,

— LES débouter,

— AUTORISER la vente amiable de l’immeuble saisi dans un délai qui ne saurait être inférieur à 4 mois ;

— AUTORISER Monsieur [U] à signer tout compromis de vente amiable pour un montant qui ne saurait être inférieur à 480 000 € net vendeur,

— OCTROYER à Monsieur [U] les plus larges délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du Code Civil afin d’apurer ses différentes dettes,

— JUGER que les sommes porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront par priorité sur le capital

A titre infiniment subsidiaire, si la vente forcée devait être autorisée,

— DEBOUTER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine et le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 12] [Localité 15] Et Le Comptable Public Responsable Du Service Des Impôts Des Particuliers De [Localité 8] Médoc -[Localité 11] de leurs demandes,

fins et conclusions,

— JUGER que la mise à prix de l’immeuble saisi ne saurait être inférieure à 450.000 € ;

En tout état de cause,

— JUGER que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens”.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 10]-[Localité 11] et celui de [Localité 13] demandent au Juge de l’exécution de :

“- SE DECLARER incompétent pour trancher la question de la prescription de la créance du comptable public et du montant de la créance et inviter Monsieur [U] à mieux se pourvoir devant le juge de l’impôt ,

— SE DECLARER incompétent pour octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et inviter Monsieur [U] à mieux se pourvoir devant les comptables publics,

En conséquent,

— DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes,

— FIXER la créance du comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 10]-[Localité 11] à la somme 13 291.42 euros

— FIXER la créance du comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 13] à la somme de 2379.91 euros

— ORDONNER la vente forcée de l’immeuble saisi”.

Après avoir entendu les parties en leurs observations,

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée au créancier poursuivant :

L’article L 218-2 du code de la consommation prévoit une prescription biennale et est applicable en matière de crédit immobilier.

«L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.»

En l’espèce, au visa de ce texte, monsieur [U] soutient que la banque ne justifierait pas de sa créance, et que, dans son dernier décompte, la somme réclamée au titre du capital restant dû serait susceptible de comprendre des sommes dues au titre des échéances impayées, lesquelles pourraient être prescrites.

Il est constant, s’agissant du capital restant dû, que le point de départ est fixé au jour de la déchéance du terme.

En l’espèce, cette déchéance du terme est fixée au 15 février 2023 et la prescription biennale a été interrompue par la délivrance du commandement de payer valant saisie vente du 15 novembre 2023.

S’agissant des échéances impayées, le point de départ de la prescription est glissant et est fixé à chacune des dates d’échéance.

Se fondant sur le tableau d’amortissement initial monsieur [U] soutient que des

échéances seraient prescrites, au motif que la somme figurant au décompte au titre du capital restant dû (370 247,70 €) ne correspondrait pas au montant du capital restant dû dans ledit tableau.

Cependant, ainsi que le soutient à juste titre la banque, monsieur [U] ne peut pas se fonder sur le tableau d’amortissement initial correspondant à un remboursement théorique en l’absence de difficultés et de retard de paiement.

Doivent être pris en compte les retards de paiement qui génèrent une modification du capital restant dû.

La lecture du tableau d’amortissement réel, arrêté au 11 septembre 2023, lequel retrace les événements et notamment les échéances différées, comparée à l’analyse du tableau d’affectation des règlements du prêt, montre qu’il ne s’est jamais écoulé un délai supérieur à 2 ans entre la date d’exigibilité de la mensualité et son règlement et qu’il ne s’est pas non plus écoulé un délai supérieur à 2 ans entre l’échéance du 5 juin 2022 et la délivrance des commandements de saisie vente le 15 novembre 2023 et valant saisie immobilière le 14 décembre 2023, interruptifs de prescription.

Monsieur [U] sera donc débouté de ses fins de non-recevoir tirées de la prescription et de sa demande tendant à ordonner la mainlevée de la saisie immobilière, sans qu’il soit nécessaire de sommer la banque de transmettre un historique des versements, document qu’en tout état de cause elle a produit aux débats.

Contestations sur la créance :

* Sur le quantum de la créance :

Contrairement à ce que soutient monsieur [U], la banque n’a nullement cumulé les deux clauses pénales prévues au contrat de prêt, dès lors qu’il est établi qu’elle a appliqué la majoration du taux d’intérêt pour sanctionner les retards de paiement antérieurs au prononcé de la déchéance du terme.

L’article 1231-5 du code civil dispose, à cet égard :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Or, en l’espèce monsieur [U] ne démontre pas en quoi l’indemnité de 7% à hauteur de 26.206,82 € pour une créance totale de 400.589,89 € serait excessive.

Les demandes de monsieur [U] seront donc rejetées et la créance sera retenue à hauteur de 400.589,89 € arrêtée au 11 septembre 2023 en principal, intérêts, frais et accessoires, outre intérêts au taux de 1,43 % (et non de 4,43 % compte tenu de la déchéance du terme intervenue) sur la somme de 370 247,70 € à compter du 12 septembre 2023, avec capitalisation des intérêts chaque année.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution .

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Compte tenu des diligences du débiteur, qui a fait estimer son bien par deux agences, lesquelles ont proposé une fourchette de prix entre 617.900 € et 755.000, des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 480.000 € net vendeur (le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ce prix minimal),ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l’intégralité du prix versé doit être consignée.

La vente amiable ayant été autorisée,il ne saurait être octroyé des délais de paiement, ce qui reviendrait à contourner les dispositions légales précitées. En outre, deviennent sans objet les prétentions portant sur le montant de la mise à prix.

Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 4.018,75 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Sur les demandes dirigées contre le Comptable Public :

Monsieur [U] soutient que les demandes du Comptable public seraient irrecevables au visa des articles L.169 et L.173 du Livre des procédures fiscales, en raison de leur prescription.

C’est à juste titre que le Comptable public soutient, au visa de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire et de l’article L.281 du Livre des procédures fiscales, que le juge de l’exécution n’est pas compétent pour statuer sur l’exigibilité de la créance dont le Trésor poursuit le recouvrement s’agissant d’une dette fiscale relevant de la compétence exclusive du juge administratif.

Si monsieur [U] souhaite contester l’exigibilité des créances fiscales, il devra s’adresser au juge de l’impôt.

Par ailleurs, il est constant, en application de l’article 1343-5 du code civil que n’entre pas dans la compétence du juge judiciaire d’accorder des délais de grâce en matière de recouvrement des dettes fiscales.

L’ensemble des demandes de monsieur [U] à l’égard du Comptable Public doivent être déclarées irrecevables.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement

par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

Déclare irrecevables les contestations de monsieur [V] [U] à l’égard du comptable public responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 10]-[Localité 11] et celui de [Localité 13] ;

Rejette l’ensemble des demandes de monsieur [V] [U] visant à voir déclarer irrecevables les demandes de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, à ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière, et à contester le montant de la créance ;

Déboute monsieur [V] [U] de ses demandes de délais de paiement ;

Fixe la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE à hauteur de 400.589,89 € arrêtée au 11 septembre 2023 en principal, intérêts, frais et accessoires, outre intérêts au taux de 1,43 % sur la somme de 370.247,70 € à compter du 12 septembre 2023, avec capitalisation des intérêts chaque année ;

Autorise monsieur [V] [U] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 480.00 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4.018,75 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 27 mars 2025 à 9h30,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine PINAULT, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le Juge de l’exécution,

I. BOUILLON S.PINAULT