TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/04987 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFS

Minute n° 24/00089

EXPERTISE

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. HOME INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A. LA CHAUSSERIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 20 mars 2002, madame [L] [S] épouse [P] a donné à bail commercial à la SAS VENDREDI 13, à compter du 20 mars 2002 pour une durée de dix ans, un local situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33), moyennant un loyer annuel initial de 30.192 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé par un contrat du 30 octobre 2012 entre madame [P] et la SA LA CHAUSSERIA venant aux droits de la société VENDREDI 13 suite à une cession de fonds de commerce du 13 novembre 2006, pour une durée de dix ans à compter du 1er avril 2012, moyennant un loyer de 45.000 euros par an correspondant à la valeur locative estimée

Le 08 avril 2024, la SARL HOME INVEST, venant aux droits de madame [P], a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 13 avril 2024, la SARL HOME INVEST a, par acte du 23 mai 2023, fait assigner la SA LA CHAUSSERIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, SARL HOME INVEST, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

o à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 120.000 euros hors taxes et hors charges,

o à titre subsidiaire :

— ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 100.000 euros exigible à compter du 1er janvier 2025,

o en toutes hypothèses :

— juger que la société LA CHAUSSERIA est tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation,

— condamner la société LA CHAUSSERIA au paiement des dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL HOME INVEST soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis son expiration contractuelle intervenue le 31 mars 2022, et que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative la durée du bail excédant douze ans du fait de cette tacite prolongation.

Elle sollicite à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, et réclame au visa de l’article L145-57 du code de commerce la fixation d’un loyer provisionnel.

A l’audience, la SA LA CHAUSSERIA, soutenant son mémoire notifié par le lettre recommandé avec accusé de réception le 21 octobre 2024 et déposé au greffe le 04 octobre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

o à titre principal, débouter la société HOME INVEST de ses demandes,

o à titre subsidiaire, juger que les frais d’expertise seront à la charge de la société HOME INVEST, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel en cours, et réserver les dépens.

La société LA CHAUSSERIA soutient au visa des articles L145-33 et R145-6 du code de commerce que la société HOME INVEST ne démontre pas les motifs de l’augmentation de 150% qu’elle entend lui faire supporter.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque la durée contractuelle du bail était supérieure à neuf ans et lorsque par l’effet de la tacite prolongation, le bail aura duré plus de douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il est constant d’une part que la durée du bail renouvelé le 30 octobre 2012 était contractuellement fixée à dix ans, et qu’en tout état de cause, le bail, du fait de sa tacite prolongation depuis son échéance le 31 mars 2022, est d’une durée effective supérieure à douze ans.

Le montant du loyer du bail qui sera renouvelé le 1er janvier 2025 doit ainsi être fixée à la valeur locative, ce que ne conteste pas la société CHAUSSERIA, laquelle doit dès lors obligatoirement être recherchée par la juridiction.

Cependant, la demande de fixation du montant de cette valeur locative à la somme de 120.000 euros n’est fondée sur aucune pièce justificative et ne saurait par conséquent prospérer.

En revanche, compte tenu de l’obligation pesant sur le tribunal de rechercher la valeur locative, et du désaccord des parties sur ce montant valeur locative, manifestant leurs divergences sur des points de faits, il est justifié d’ordonner une expertise, afin d’apporter des éléments d’information sur la détermination de ladite valeur locative.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, et non au montant sollicité par la société HOME INVEST, en l’absence de production par cette dernière du moindre élément probatoire venant justifier la somme réclamée.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'=il n=y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2025 entre la SARL HOME INVEST et SA LA CHAUSSERIA portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SARL HOME INVEST, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE