Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01385 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMP3

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[B] [W] [K] épouse [X], [E] [X]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [B] [W] [K] épouse [X]

née le 03 Décembre 1996 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [E] [X]

né le 01 Mars 1970 à [Localité 11] CAMEROUN

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré (ci-après dénommée «la société CDC HABITAT SOCIAL») a donné à bail à effet du 1er octobre 2020, pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction par période d’un an, à Monsieur [E] [X] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 610,81€ et une provision sur charges mensuelle de 25,97€.

Il sera précisé que le 2 février 2019, Monsieur [X] s’est marié avec Madame [B] [W] [K] étant précisé que l’acte de mariage a été retranscrit le 21 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] un commandement de payer la somme de 2.653,84€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par actes introductifs d’instance en date du 12 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 septembre 2024 aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail à compter du 31 octobre 2023, ordonner leur expulsion et celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués à leurs frais, risques et périls ainsi que leur condamnation solidaire au paiement :

de la somme provisionnelle de 2.664,84€ à valoir sur le montant des loyers et des charges restant actuellement dû, mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.653,84€ à compter du 30 août 2023, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignationd’une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à la vidange effective des lieuxde la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 août 2023

A l’audience du 27 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 25 octobre 2024.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.038,33€ (mois de septembre 2024 inclus) et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [E] [X] comparaît et expose avoir effectué un paiement de 2.000€. Il indique vivre dans le logement avec son épouse et leurs trois enfants ; qu’il a été malade et est donc passé en demi-traitement tout en précisant qu’il est surveillant pénitentiaire. Il explique que Madame [X] est en fin de droit au chômage. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 84€ en sus du loyer courant pendant 24 mois. Il précise avoir payé le loyer le 27 septembre 2024. Il demande en outre de ne pas lui imputer les frais de contentieux à hauteur de 338,22€ qui alourdissent sa dette. Il précise avoir effectué une demande d’aide au fond social de logement. Il ajoute que le logement subit une fuite d’eau derrière l’évier qui n’est pas accessible, qu’il a à subir de gros problème d’humidité et de moisissures, qu’ils n’ont pas eu de chauffage et d’eau chaude pendant plus d’un mois.

En défense, régulièrement assignée à domicile avec remise de l’acte à une personne présente, Madame [B] [W] [K] épouse [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur et Madame [X] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 27 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 31 août 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 2.653,84€ au titre des loyers échus suivant exploit du 30 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever que si Monsieur [X] allègue de l’existence de nombreux problèmes au sein du logement loué tenant à des problèmes de moisissures et de gros problèmes d’humidité, il ne produit aucun élément objectif probant pouvant remettre en cause la résiliation de plein droit du bail, les clichés photographiques versés n’étant ni datés ni authentifiés quant au lieu où ils ont été pris.

Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] n’ayant pas, dans le délai légal à compter de la délivrance du commandement du 30 août 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 31 octobre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 octobre 2023.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l’article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte actualisé à la date du 23 octobre 2024 que les défendeurs ont réglé la somme de 2.500,05€ le 27 septembre 2024 démontrant ainsi une reprise du paiement du loyer courant dans son intégralité avant la date de l’audience. En outre, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des bulletins de salaire de Monsieur [X] que les défendeurs disposent des ressources financières pour régler leur dette locative et s’acquitter du loyer courant, le bulletin de salaire du mois d’août 2024 mentionnant un revenu de 1.882,17€.

Par suite, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Monsieur et Madame [X] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL d’une expulsion dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l’arriéré et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé à la date du 23 octobre 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.038,33€ (mois de septembre 2024 inclus) après déduction des dépens à hauteur de 297,67€.

Les consorts [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette ni ne démontrent s’en être acquittée.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.038,33€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 23 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Dans l’hypothèse où ils ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (685,71€ par mois) à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail qui sert à l’habitation des deux époux, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code. Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application du contrat de bail.

Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] sont déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la société CDC HABITAT SOCIAL a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 30 août 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.038,33€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives du à la date du 23 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

ACCORDONS à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] la faculté de se libérer de leur dette en principal, intérêts et frais dans un délai de 24 mois à raison de mensualités de 84€ et le solde le 24eme mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 30 août 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

– en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] d’avoir libéré volontairement les lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 9], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (685,71€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [B] [W] [K] épouse [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION