N° RG 22/06552 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HI

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 Avril 2024

54G

N° RG 22/06552

N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HI

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]

C/

[F] [E]

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SCP HARFANG AVOCATS

M^e Servane LE BOURCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,

Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 30 Janvier 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL IMMOASSOCIES GESTION, domiciliée en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E]

né le 01 Juin 1967 à [Localité 6] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [F] [E], propriétaire de parcelles [Adresse 7] à [Localité 9], a fait construire un ensemble immobilier constitué de 5 maisons individuelles, outre une sixième maison, qui constitue sa résidence principale.

Ce projet a fait l’objet d’une demande de permis de construire le 29 septembre 2011. Une déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 3 décembre 2012. Une attestation de non-contestation de la déclaration attestant de la conformité et de l’achèvement des travaux a été délivrée le 24 septembre 2014.

Monsieur [E] a vendu les 5 maisons individuelles constituant des lots de copropriété à différents acquéreurs. Un état descriptif de division et de règlement de copropriété a été établi le 18 décembre 2012. Un syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 8] » a été créé. L’ensemble de la copropriété est entouré d’un mur de clôture maçonné, dont une partie longe la voie ferrée, et clos par un portail motorisé.

Se plaignant de désordres affectant le mur d’enceinte, le syndicat des copropriétaires a déclaré ce sinistre à son assureur de protection juridique qui a mandaté le cabinet SARETEC aux fins d’organiser une expertise amiable. Celui-ci a rendu un rapport le 7 juillet 2017 et un rapport complémentaire le 16 mars 2018.

Le syndicat des copropriétaires a également fait procéder à un constat d’huissier dressé le 27 mars 2019.

Par acte en date du 11 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic, la SARL IMMOASSOCIES GESTION a fait assigner Monsieur [E] en référé aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 12 octobre 2020, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [W] [D] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 10 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » s’est également plaint de l’usage par Monsieur [E] d’une servitude.

Suivant acte d’huissier signifié le 6 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » représenté par son syndic, la société IMMOASSOCIES GESTION, a fait délivrer assignation au fond à Monsieur [E].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » représenté par son syndic, la société IMMOASSOCIES GESTION demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 688 et suivants du Code civil,

Déclarer Monsieur [F] [E] responsable des dommages dont se plaint le syndicat des copropriétaires,

Condamner Monsieur [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires :

• 108.637,20 € au titre des travaux réparatoires du mur de clôture longeant la voie ferrée,

• 894,30 € au titre des travaux réparatoires du portail,

sommes actualisées sur la base de l’indice BT01 entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la décision à intervenir,

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Faire interdiction à Monsieur [F] [E] ou toute personne de son chef de pénétrer sur la parcelle CN[Cadastre 5] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 8] », en dehors du tour d’échelle afférente à la réfection de la clôture sous astreinte de 1.500 € par infraction constatée,

Condamner Monsieur [F] [E] à supprimer l’accès à sa parcelle et le portail donnant sur la parcelle de la requérante qu’il a mis en place sous astreinte de 200 € par jour de retard un mois après la signification du Jugement à intervenir,

Condamner Monsieur [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux dépens de référé et de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Maintenir l’exécution provisoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 187 janvier 2024, Monsieur [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil

Vu les articles 688 et suivants du Code civil

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [F] [E]

A titre subsidiaire : Dire et juger que Monsieur [E] ne pourra être condamner à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme qui ne saurait être supérieure à 93.090,00 € TTC au titre des travaux de reprise du mur de clôture de la copropriété

Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeter la demande d’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2024

MOTIFS :

Sur les désordres :

En application de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° tout architecte, entrepreneur, technicien, ou autre personne liée au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

En application de l’article 1792-2, la présomption de responsabilité de l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Si la gravité requise par 1792 et 1792-2 n’est pas caractérisée, peut également être recherchée la responsabilité contractuelle de droit commun, prévue par l’article 1147 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

Sur le mur d’enceinte :

L’expert judiciaire a constaté un basculement du mur de clôture. Il indique qu’il s’agit d’un problème de stabilité qui affecte partiellement le mur de clôture de l’ensemble immobilier sur une longueur d’environ 25 mètres au droit des lots 2 et 3. Il qualifie le désordre d’assez important, le devers du mur ayant été mesuré à environ 6 cm en partie supérieure, à l’extrémité du lot n°2 avant le raccordement avec le lot n°1. De plus, côté voie ferrée, il existe un risque potentiel en cas d’aggravation du désordre. L’expert ajoute que le mur joue également un rôle de soutènement des terres en raison de la différence de niveau des sols entre celui du côté des jardins de la co propriété et celui du côté de la voie ferrée, pouvant être de l’ordre de 80 à 90 cm. Le poids des terres exerce ainsi une poussée latérale sur le mur, de l’intérieur des jardins vers la voie ferrée. Or le mur n’est pas un ouvrage adapté à un mur de soutènement des terres.

L’expert judiciaire précise que ce désordre affecte un élément du gros-œuvre et que le phénomène de basculement en cours est de nature à compromettre la solidité du mur avec un risque d’effondrement latéral côté voie ferrée, susceptible de présenter un risque pour la sécurité des personnes et de le rendre impropre à son usage. Il ajoute que la date d’apparition du désordre est imprécise, sans doute dans le courant de l’année 2016.

Les constatations de l’expert judiciaire rejoignent celles du Cabinet SARETEC qui avait relevé une inclinaison du mur de clôture le long de la voie ferrée qui résulte d’un mouvement de fondation de l’ouvrage et qui a également une fonction de soutènement et qui avait noté que le mouvement du mur n’était pas stabilisé.

Les travaux n’ont pas fait l’objet d’un procès-verbal de réception. Monsieur [E] ayant fait procéder aux travaux puis vendu l’ouvrage, il convient de considérer qu’il a accepté celui-ci sans réserves. Il n’est pas contesté que le désordre est apparu après la réception.

Le désordre était caché à la réception et est apparu après la vente de l’ouvrage et après la création de la co propriété dans le délai de 10 ans de la réalisation des travaux. Il porte atteinte à la solidité de l’ouvrage et crée en outre un risque pour la sécurité des personnes. Il s’agit ainsi d’un désordre de nature décennale et Monsieur [E] qui a fait réaliser les travaux en est responsable de plein droit en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

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L’expert judiciaire a estimé que la solution réparatoire adaptée était celle qui correspondait au devis établi par la société TEMSOL le 4 octobre 2021 pour des travaux d’un coût de 108.637, 20 € TTC.

Monsieur [E] fait valoir un autre devis du 10 janvier 2023 établi par la société FOREO d’un montant de 90 297,30 € TTC, contestant le chiffrage car établi selon lui sans étude de sol. Il indique que la société FOREO a réalisé les fondations des maisons sur micro pieux et qu’il n’est pas certain que la solution réparatoire préconisée par l’expert soit compatible avec ce mode de fondation. Il produit à l’appui, outre l’étude de sol réalisée en 2012, un courrier de la société FOREO préconisant une reprise du mur sur micro pieux, ce qui correspond selon lui à la solution qui avait également été préconisée par le cabinet SARETEC. Il produit également un nouveau devis de la société TEMSOL en date du 26 avril 2023 pour la démolition/reconstruction du mur de clôture et les travaux préparatoires afférents, adressé au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], d’un montant de 93 312,60 euros, incluant la réalisation de micro pieux.

En réalité le cabinet SARETEC indique que la réparation de l’ouvrage nécessite soit une démolition/reconstruction soit un renforcement de l’existant mais ne se prononce pas sur le procédé réparatoire en lui-même.

La réparation du préjudice doit être intégrale.

L’étude du devis TEMSOL de 2023 produit par Monsieur [E] révèle que celui-ci ne comporte plus le poste « sondages préalables sur les lots deux et trois » prévu au devis TEMSOL de 2021 et inclus dans le poste travaux préparatoires, pour un montant de 3800 € HT, soit 4560 euros après application d’un taux de TVA de 20%.

S’agissant des travaux de réfection du mur en eux-mêmes ( non inclus les travaux préparatoires ) , le devis de 2021 prévoit pour le lot numéro 2 un mur en L d’un montant de 35 316, 50 euros HT et une paroi berlinoise d’un montant de 43 214, 50 euros pour le lot 3, soit un total de travaux réparatoires en eux-mêmes de 78 531 euros HT et 94 237, 20 euros TTC après application d’un taux de TVA de 20%. Le devis de 2023 prévoit un sous total global de démolition/reconstruction du mur de 70 860, 50 euros HT soit 85 032, 60 euros TTC après application d’un taux de TVA de 20%. Au final, la différence du coût des travaux réparatoires est de 9204,60 euros. La seconde différence apparaît au niveau du mode de calcul et de dimensionnement inclus dans le poste travaux préparatoires, qui est de 3500 euros pour la paroi et le mur en L et de 2200 euros pour la paroi et les micro pieux, soit une différence de 1300 euros HT et 1560 euros TTC.

Il est nécessaire d’inclure dans le coût de la réparation celui des sondages préalables, l’étude de sol de 2012 produite concernant la recherche du mode de fondations adaptées pour la construction des maisons et non du mur, et des sondages étant indispensables pour connaître le mode de réparation adapté, tenant compte notamment de la réalisation d’une piscine pour le lot numéro 3. Le coût de 4560 euros prévu au devis de 2021 doit donc être intégré à la réparation. Pour le surplus, le choix de la solution réparatoire la plus adaptée incombera au maître de l’ouvrage et en l’absence d’avis donné par l’expert judiciaire sur le second devis, il y a lieu de privilégier le premier qui permettra au syndicat des copropriétaires de disposer du coût des réparations nécessaires quelle que soit la solution technique retenue.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION la somme de 108.637,20 € TTC en réparation des désordres affectant le mur d’enceinte de la co propriété, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 10 février 2022 et jusqu’à la date du présent jugement.

Sur le portail d’accès à la copropriété :

L’expert judiciaire a relevé concernant ce portail un problème d’absence de certains accessoires devant assurer la conformité aux normes requises pour ce type d’équipement, à savoir, l’absence de barre palpeuse (dispositif qui protège le portail contre les obstacles), l’absence de butée de fin de course au niveau du rail inférieur ainsi que l’absence de cornière de maintien à l’extrémité en position ouvert. S’il a indiqué que concernant l’absence de barre palpeuse, la présence des cellules photo électriques devrait permettre d’éviter tout incident lors de la fermeture, il a ajouté que l’absence de certains accessoires de sécurité était d’origine, que ce désordre affectait un élément d’équipement qui se devait d’être aux normes de sécurité en vigueur, notamment la norme EN 13241-1 en vigueur depuis mai 2005, et qu’en cas de non-conformité grave, cela était de nature à présenter un risque pour la sécurité des personnes et à rendre cet équipement impropre à son usage. L’expert judiciaire relève en outre une absence de marquage au sol à laquelle il préconise de remédier.

Monsieur [E] fait valoir que ce désordre était apparent à la réception et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut pas en demander réparation. Cependant cette absence de deux éléments très précis, de petite taille relativement à l’ensemble du portail, n’est pas détectable à première vue pour un profane. En outre, les conséquences de cette absence, notamment en termes de sécurité, ne sont pas visibles pour un profane. Ainsi, pour le profane qu’est Monsieur [E] l’absence de ces éléments à la réception ne constitue pas un désordre apparent.

En revanche, l’absence d’un marquage au sol était apparente à la réception. Ainsi, aucune réparation ne peut être demandée à ce titre.

En application de l’article 1792-2, applicable au vendeur assimilé constructeur, la présomption de responsabilité de l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Le portail électrique est un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage constitué par le mur d’enceinte, en ce qu’il s’insère dans celui-ci lors de son ouverture et en ce que les mécanismes le supportant sont fixés sur ce mur, dont le démontage ne pourrait se faire sans détérioration ou enlèvement de matière.

Cependant, en l’absence d’atteinte à la solidité de l’équipement, il ne peut être fait application de l’article 1792-2 du code civil. Il n’y a pas non plus d’impropriété à destination de l’ensemble de l’ouvrage et le désordre n’est pas de nature décennale.

En revanche, constituant dans une non-conformité qui représente un danger et l’absence d’éléments, il relève d’un manquement susceptible d’engager la responsabilité contractuelle. Néanmoins, aucun manquement contractuel du vendeur, qui n’a pas lui-même construit et était profane, n’est démontré.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION sera déboutés de sa demande à l’encontre de Monsieur [E] en réparation des désordres affectant le portail électrique.

Sur la servitude :

En application des articles 688 et 691 du Code civil, « les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables » et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres.

En l’espèce le règlement de copropriété prévoit une servitude de passage définie de la manière suivante : « Tant que la parcelle CN n°[Cadastre 5] n’aura pas d’accès direct depuis la placette, l’assiette de la présente copropriété sera grevée d’une servitude de passage (voie commune) au profit de la parcelle CN n°[Cadastre 5] afin d’en permettre l’accès. Lorsque la parcelle CN n°[Cadastre 5] aura un accès direct, cette servitude deviendra occasionnelle et ne s’exercera que lors de la réfection de la clôture privative à la parcelle CN n°[Cadastre 5] et séparant la présente copropriété de la parcelle CN [Cadastre 5] ».

La parcelle CN N°[Cadastre 5] est la propriété de Monsieur [E].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il bénéficiait d’une servitude de passage pleine et entière mais provisoire, le temps de la réalisation des travaux d’accessibilité à sa propriété et que, les travaux d’accessibilité définitifs étant achevés, la servitude de passage n’a plus lieu d’être en dehors du tour d’échelle. Or il soutient que Monsieur [E] continue d’utiliser le portail d’accès à la copropriété ainsi que l’allée d’accès de la copropriété afin d’accéder à un portail situé le long de la limite séparative, et ce malgré une mise en demeure.

Il résulte du constat d’ huissier du 27 mars 2019 que le mur de la propriété de Monsieur [E] qui longe l’allée intérieure à la co propriété comporte un portail. Pour ce qui est de l’utilisation de l’allée, l’huissier de justice s’est contenté de reprendre les déclarations des représentants des co propriétaires.

Aucun autre élément n’est produit permettant d’établir que Monsieur [E] utiliserait de manière habituelle et en dehors du tour d’échelle ce passage. En outre, l’existence du portail se justifie pour l’exercice de la servitude de tour d’échelle alors qu’une attestation de non-contestation de la déclaration attestant de la conformité et de l’achèvement des travaux a été délivrée le 24 septembre 2014 et que rien ne démontre que ce portail aurait été édifié de manière illégale. Enfin, s’agissant de l’utilisation du portail électrique de la co propriété, aucun élément ne permet non plus de l’établir et notamment de prouver que Monsieur [E] disposerait du bip et/ou des codes d’accès.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION qui ne fonde sa demande que sur les dispositions du code civil relatives aux servitudes, sera débouté de ses demandes de faire interdiction sous astreinte à Monsieur [E] de passer sur le terrain appartenant à la copropriété en dehors de l’hypothèse d’une « réfection de sa clôture » et de supprimer sous astreinte l’accès et le portail.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Au titre de l’équité, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION la somme de 108.637,20 € en réparation des désordres affectant le mur d’enceinte de la co propriété, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 depuis le 10 février 2022 jusqu’à la date du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » représenté par son syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [F] [E] aux dépens, en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,