Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01703 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTDQ

Société MESOLIA HABITAT

C/

[Y] [S]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à MESOLIA HABITAT

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société MESOLIA HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Mme [D] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 27 janvier 2021, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Mme [Y] [S] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 10] [Localité 2][Adresse 1] A207, ainsi qu’un emplacement de parking n°P602 situé au sein de la résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Mme [Y] [S] le 13 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 9 août 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, demande :

— de constater la résiliation des baux, les causes du commandement n’ayant pas été régularisées

— d’autoriser l’expulsion de Mme [Y] [S] et de tous occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique ;

— de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 1.823,21 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, d’une somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle précise avoir été destinataire d’une décision de la Commission de Surendettement des Particuliers en date du 4 octobre 2024 déclarant recevable la requête de Mme [Y] [S] et l’orientant vers une procédure de réaménagement des dettes.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [Y] [S], bien que régulièrement assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.122,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 février 2024.

Cependant l’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Or en l’espèce il ressort des pièces produites que par décision en date du 4 octobre 2024 la Commission de Surendettement des Particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Mme [Y] [S] en orientant la procédure vers un réaménagement des dettes.

En outre il résulte du décompte produit que Mme [Y] [S] a repris le paiement du loyer et des charges d’un montant de 315,82 euros puisqu’elle a versé 500 euros le 14 novembre 2024.

Dans ces conditions en application des dispositions impératives susvisées, en l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, il y a lieu d’accorder à Mme [Y] [S] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour elle de régler aussi le loyer et les charges courants. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [Y] [S] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 315,82 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [Y] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.823,21 euros à la date du 21 novembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Mme [Y] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Mme [Y] [S] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2021 et liant la SA MESOLIA HABITAT à Mme [Y] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] A207 et l’emplacement de parking n°P602 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.823,21euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 21 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Y] [S], sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros par mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que Mme [Y] [S], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA MESOLIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [Y] [S] sera tenue de payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 315,82 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Mme [Y] [S] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE