Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/00407 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EHM

Société CDC HABITAT

C/

[X] [E]

— Expéditions délivrées à

la SELARL AGH AVOCATS

— FE délivrée à

la SELARL AGH AVOCATS

Le 04/07/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : Madame Elisabeth VERCRUYSSE, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 4] [Adresse 9]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Avril 2025

Délibéré du 27 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 22 août 2018, la Société Nationale Immobilière a donné à bail à Monsieur [X] [E] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 8].

Le 11 et 12 juin 2018, la Société Nationale Immobilière changeait de dénomination pour devenir la société CDC HABITAT.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 544,36 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la société CDC HABITAT a assigné Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 avril 2025 aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail conclu le 22 août 2018 entre la Société Nationale Immobilière (désormais dénommée CDC HABITAT) et Monsieur [X] [E] portant sur un logement d’habitation (porte 0059) sis [Adresse 13] à [Localité 8], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l’expiration du délai de 2 mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 20 septembre 2024 ;

— Condamner Monsieur [X] [E] à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef ;

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, autoriser le bailleur à faire procéder à son expulsion, et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 434,83 euros par mois à la date de l’assignation) ;

— Condamner Monsieur [X] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— Condamner Monsieur [X] [E] au paiement à titre provisionnel à la société CDC HABITAT de la somme de 720,51 euros au titre des arriérés de loyers, charges, frais et indemnités d’occupation à la date du 7 février 2025 (échéance de janvier incluse), montant à compléter des échéances (434,83 euros à la date de l’assignation) dues le jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Le condamner au paiement d’une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— Le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 avril 2025.

Lors de l’audience du 25 avril 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 985,75 euros hors frais au 24 avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes, il indique que Monsieur [X] [E] bénéficie d’un accompagnement au sein de la MDSI [Localité 7] [Adresse 12] depuis 2020, il n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 avril 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 26 septembre 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai étant plus favorable au locataire et étant repris dans le commandement, il y a lieu de retenir que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette.

La société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 544,36 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [E] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 20 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [X] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 novembre 2024, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 985,75 euros à la date du 24 avril 2025.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [X] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (434,83 euros à la date du 24 avril 2025).

Faute de comparaître, Monsieur [X] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 985,75 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [X] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [E] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (434,83 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 985,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d’occupation à la date du 24 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à la société CDC HABITAT, à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION