TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06246 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-H25L

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Monsieur [V], [K], [N] [D]

Madame [Y], [R] [X]

C/

Madame [U] [A]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL CHARRETON – VANNIER

— SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [V], [K], [N] [D]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON – VANNIER, Avocats au Barreau de MELUN

Madame [Y], [R] [X]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON – VANNIER, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, Avocats au Barreau de MELUN

bénéficiant de l’aide juridictionnelle Totale numéro BAJ : [Numéro identifiant 10] du 28 mars 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13]

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, M. [V] [D] et Mme [Y] [D] ont loué à Mme [U] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665,00 € outre 60,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, M. [V] [D] et Mme [Y] [D] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 575,00 € au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [V] [D] et Mme [Y] [D] ont fait assigner Mme [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 5 145,00 € au titre des loyers et charges impayés,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 725,00 euros jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025, après nombreux renvois et réouverture des débats.

A l’audience du 9 septembre 2025, M. [V] [D] et Mme [Y] [D], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 13 845,00 €. Ils ont conclu au rejet des demandes reconventionnelles et ont précisé s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [U] [A] a comparu, représentée par son avocat. Elle n’a pas contesté la demande, en son principe, mais a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. A titre reconventionnel, elle a demandé la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre d’indemnité de jouissance à raison de divers désordres rencontrés dans le logement.

Il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 6 juin 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

Lors de l’audience de réouverture des débats du 9 décembre 2025, seuls les demandeurs comparaissent. Ils actualisent leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15 840,00 €, au titre des loyers et charges échus au 5 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, en l’absence de tout paiement depuis août 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [V] [D] et Mme [Y] [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 décembre 2025, la dette locative de Mme [U] [A] s’élève à la somme de 15 840,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Mme [U] [A] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er août 2023 unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 septembre 2024.

— Sur l’expulsion

Le paiement du loyer courant n’ayant pas repris, l’expulsion de Mme [U] [A] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [U] [A] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [U] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 725,00 euros par mois, conformément à la demande, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur le préjudice de jouissance

En application des articles 1720 du code civil et 6 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

En l’espèce, la défenderesse produit des échanges de messages téléphoniques avec son bailleur courant d’avril 2024 à septembre 2024, relatifs à la panne du ballon d’eau chaude et à une infiltration d’eau dans la petite chambre, des photos et un rapport établi le 3 septembre 2025 par la mairie de [Localité 12] qui conclut à une installation non conforme du ballon d’eau chaude, qui constate la présence d’un trou dans le plafond de la chambre avec la présence au sol de gravats ainsi que des traces d’humidité, l’absence de ventilation dans la salle de bain, une rambarde qui bouge sur le palier et une fissure au sol entre la salle de bain et le pallier.

Il apparaît également que le bailleur a proposé d’indemniser la défenderesse à hauteur d’un mois de loyer pour les désagréments subis.

Par ailleurs, ce dernier produit des messages électroniques provenant du syndic, selon lesquels Mme [U] [A] n’a pas laissé l’accès au plombier dans son logement en décembre 2024.

Il ressort de ces éléments que les désagréments liés au ballon d’eau chaude ont duré du 17 au 29 avril 2024 et que l’infiltration d’eau est apparue fin avril 2024 et n’a pas été traitée jusqu’en décembre 2024.

L’absence d’eau chaude a nécessairement causé un préjudice à la défenderesse, ainsi que l’impossibilité d’utiliser l’une des pièces de son logement pendant plusieurs mois.

Ce préjudice est évalué à la somme de 2 000,00 euros.

M. [V] [D] et Mme [Y] [D] seront donc condamnés à payer à Mme [U] [A] la somme de 2 000,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [A] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [V] [D] et Mme [Y] [D] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [U] [A] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à verser à M. [V] [D] et Mme [Y] [D] la somme de 15 840,00 € (décompte arrêté au 5 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2023 entre M. [V] [D] et Mme [Y] [D], d’une part, et Mme [U] [A], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [D] et Mme [Y] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à verser à M. [V] [D] et Mme [Y] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à la somme de 725,00 euros, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [V] [D] et Mme [Y] [D] à verser à Mme [U] [A] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à verser à M. [V] [D] et Mme [Y] [D] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.