Du 29 décembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02132 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SXV

S.D.C. SAINT JOHN’S

C/

Etablissement public LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 29/12/2025

Avocats : M^e Hélène DUFOURG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 29 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.D.C. SAINT JOHN’S Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée SAINT JOHN’S, Avenue du Docteur Marcade à 33600 PESSAC

Représenté par son Syndic en exercice, la société LAMY, dont le siège social est sis 32, Rue Joannès Carret, 69009 Lyon et son établissement 50 rue de la Garonne – 33100 Bordeaux, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Avenue du Docteur Marcade

33600 RESSAC

Représenté par M^e Hélène DUFOURG (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Etablissement public LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES – DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P], [J], [K] [D], née le 02 août 1948 à PARIS 12 et décédée le 15 octobre 2019 à SAINT-CLOUD (92) désignée par ordonnance rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 27 juillet 2020, domiciliée “Les Ellipses” 3 avenue du Chemin de Presles – 94417 SAINT MAURICE Cedex.

“Les Ellipses” 3 avenue du Chemin de Presles

94417 SAINT MAURICE CEDEX

Non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [P], [J], [K] [D] était propriétaire des lots n° 58 et 146 de l’immeuble SAINT JOHN’S sis avenue du Docteur Roger MARCADE 33600 PESSAC.

Elle est décédée le 15 octobre 2019.

Par ordonnance rendue le 27 juillet 2020, le Président du tribunal judiciaire de NANTERRE a déclaré la succession vacante et nommé en qualité de curateur à la succession le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales (la DNID).

Par acte introductif d’instance délivré le 26 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S, représenté par son syndic, la Société LAMY, a fait assigner la DNID, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [P], [J], [K] [D], devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 55 et 61 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil et les articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être reçu en action, déclarée bien fondée,

— en conséquence :

— condamner la DNID, ès-qualités, à lui payer la somme totale de 5.580,21 € correspondant à :

—  4.819,06 € à titre principal, charges arrêtées au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la lettre de mise en demeure du 23 août 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  761,15 € au titre des frais de recouvrement de la créance,

— condamner la DNID, ès-qualités, à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la DNID, ès-qualités, à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année porteront également intérêts,

— condamner la DNID, ès-qualités, aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 20 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S, représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, la DNID, n’a ni comparu ni été représentée, bien que citée à personne. Par courrier reçu le 25 septembre 2025, elle a indiqué s’en rapporter à justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS NEXITY LAMY à effet au 1er avril 2023 pour une durée de 2 ans, mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 11 mars 2021, 14 mars 2022, 16 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 9 janvier 2025 approuvant les comptes des exercices à compter du 1er octobre 2019, actualisant et approuvant les budgets prévisionnels des exercices suivants et approuvant la réalisation de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2024 approuvant la réalisation et la gestion de travaux de remplacement du système d’interphonie,

— le relevé de compte de la succession [D] adressée à la DNID pour la période du 1er octobre 2020 au 16 janvier 2024,

— les provisions de charge et fonds travaux à compter du 1er octobre 2019,

— les lettres de mise en demeure et de relance adressées à la la DNID depuis le 26 juillet 2023,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 7 octobre 2024 à DNID.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 19 mai 2025 pour un montant total de 4.357,91 €.

Il sera fait droit à ses demandes justifiées au titre :

— des factures de suivi de succession portées au débit du décompte les 24 février 2023 et 19 mars 2025 pour un montant total de 262,60 €,

— des frais de la mise en demeure portés au débit du décompte le 22 août 2024 pour un montant de 52 €,

— des frais du dernier avis avant poursuite dont le montant de 53,17 € porté au débit le 16 septembre 2024 sera limité à 52 €, conformément aux dispositions du contrat de syndic,

— les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat d’un montant total de 265,20 € portés au débit du décompte les 3 octobre et 22 novembre 2024.

Il sera, en revanche, débouté de ces demandes concernant :

— le coût de la mise en demeure du 6 septembre 2024, si une facture est produite d’un montant de 52 €, la mise en demeure n’est pas versée aux débats de sorte qu’il n’est pas établi qu’elle a été adressée à la la DNID,

— la facture JURIS QUINCONCES ORAJURIS d’un montant de 76,18 € portée au débit du décompte le 17 octobre 2024 correspondant aux frais de la sommation de payer qui doivent demeurer à la charge du créancier, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la DNID, ès-qualités, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S la somme de 4.989,71 € au titre des charges de copropriété et recouvrement de créances suivant décompte arrêté au 3 avril 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation, faute preuve de la distribution de la mise en demeure du 24 août 2024. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S sollicite une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts. Il explique que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges sans justifier de raisons expliquant sa carence sont constitutifs d’une faute. Cette dernière lui cause un préjudice, son équilibre financier étant fragilisé puisqu’il ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaires. Il affirme que le comportement du débiteur contraint les copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre un fonctionnement normal de la copropriété. Il soutient que la DNID persiste à ne pas régler les fonds en dépit de ses nombreuses relances et engagements et que ce comportement nuisible le contraint à engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement de sommes qui devraient être payées spontanément.

En l’espèce, le relevé de compte de charges fonctionne en position débitrice depuis le décès de Madame [P], [J], [K] [D].

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie ni avoir un équilibre financier fragilisé à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la DNID, ès-qualités.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par la DNID, ès-qualités, de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de l’insuffisance du patrimoine de la défunte qu’elle gère.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S faute de preuve de la mauvaise foi de la DNID et du préjudice allégué.

III – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La DNID, ès-qualités, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il apparaît équitable qu’elle soit, ès-qualités, condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

— CONDAMNE le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [P], [J], [K] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S la somme de 4.989,71 € au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement suivant décompte arrêté au 3 avril 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [P], [J], [K] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT JOHN’S la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le Directeur Régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [P], [J], [K] [D], aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT