TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e JOBELOT

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DAGORNO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/08098

N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Avril 2016

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic bénévole, Madame [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Gérard DAGORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0456

DÉFENDERESSE

Société FONCIERE DE LA GAUDIERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/08098 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à Titre Temporaire

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. Foncière la Gaudière est copropriétaire au sein de cet immeuble des lots 11, 19, 21, 24, 25, 43 et 44. Les lots 19, 21, 43 et 44 sont loués à usage commercial.

Par assignation en référé en date du 9 juin 2004, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a sollicité la désignation d’un expert judiciaire afin qu’il examine l’ensemble des travaux effectués dans les locaux commerciaux par la S.C.I. Foncière la Gaudière ainsi que l’annexion éventuelle de parties communes et les désordres subséquents.

Il a été fait droit à cette demande avec désignation de Mme [Y] à cette fin, laquelle a déposé son rapport en l’état le 15 avril 2005.

Par ordonnance sur requête rendue en date du 26 mai 2014, M. [R] a été mandaté en qualité de géomètre pour établir des plans plus récents de l’immeuble, lesquels ont été établis le 10 juillet 2014.

Par jugement du tribunal de céans en date du 9 octobre 2015, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2018, la S.C.I. Foncière la Gaudière a été autorisée à installer un conduit de cheminée au départ d’un de ses lots à usage commercial.

Puis, par acte d’huissier délivré le 27 avril 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner au fond la S.C.I. Foncière la Gaudière devant le tribunal de céans afin d’ordonner, à titre principal, la remise en état, sous astreinte, des locaux avant travaux effectués sans autorisation.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/08098 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

L’affaire, enregistrée sous le n°RG 16/9658, a fait l’objet d’une radiation prononcée le 14 janvier 2020.

Elle a été réinscrite au rôle au mois de septembre 2020, sous le n° RG 20/08098, et une mesure de médiation judiciaire a été prononcée par ordonnance du 07 septembre 2021, mais n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 05 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu le règlement de copropriété du 24/10/1962,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

et notamment les articles 5, 10 et 11,

Vu l’article 1143 du code civil,

— Recevoir le SDC du [Adresse 2] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

— Débouter la SCI Foncière La Gaudière de sa demande de nullité de l’assignation du 27 avril 2016 par le syndicat des copropriétaires à la SCI Foncière La Gaudière ;

— Débouter la SCI Foncière La Gaudière de l’ensemble de ses demandes;

— Dire et juger que la SCI Foncière La Gaudière a procédé à des travaux de gros œuvres modifiant les volumes et l’affectation du rez-de-chaussée de la copropriété, sans aucune autorisation ;

— Juger que la suppression des cloisons intérieures et des murs porteurs a entraîné une augmentation de la surface des lots de la SCI Foncière La Gaudière à hauteur de 3,33 m² ;

— Juger que l’appropriation du local poubelles au détriment des parties communes de la copropriété a entraîné une augmentation de la surface des lots de la SCI Foncière La Gaudière à hauteur de 3,20 m² ;

— Juger que la SCI Foncière La Gaudière s’est appropriée le couloir menant aux caves n°11 et 12, ainsi que les caves par la pose d’une porte, laquelle n’a été retirée le 21/04/2021 ;

— Ordonner la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble, telle que proposée par le Cabinet TECHNIQUES TOPO ;

— Ordonner la modification de la répartition des tantièmes des parties communes générales et des tantièmes des parties communes spéciales au bâtiment A, tel que proposé par le Cabinet TECHNIQUES TOPO ;

En conséquence,

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] l’arriéré des charges de copropriété au 31/12/2021 telles que fixées par le Cabinet TECHNIQUES TOPO dans son modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble sur une période de 5 ans à compter de l’assignation, soit la somme de 16.972 € ;

— Ordonner à la SCI Foncière La Gaudière la remise en état des locaux avant travaux ; et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

à défaut de condamnation à la remise en état des locaux ;

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] une somme de 5.280 € à titre de dommages et intérêts pour l’emprise illégale sur la cave n°12 pour la période du 27/04/2016 (date de l’assignation) au 11/04/2018 (date de l’acquisition de la cave n°12);

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour l’emprise illégale sur le couloir d’accès aux caves n°11 et 12 pour la période du 27/04/2016 (date de l’assignation) au 21/04/2021 (date de dépose de la porte) ;

Décision du 18 Février 2025

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N° RG 20/08098 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] une somme de 49.950 € à titre de dommages et intérêts pour la suppression de cloisons intérieures et murs porteurs sans autorisation de la copropriété ;

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] une somme de 32.000 € à titre de dommages et intérêts pour la privatisation et l’annexion du local poubelles appartenant aux parties communes de la copropriété ;

En toutes hypothèses,

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière à payer au SDC du [Adresse 2] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour atteinte aux droits de la copropriété et trouble de jouissance ;

— Condamner la SCI Foncière La Gaudière au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, la S.C.I. Foncière la Gaudière demande au tribunal de :

«  Vu les articles 9, 117 et 118 du code de procédure civile,

Vu l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêt prononcé le 31 janvier 2018 par le pôle 4, chambre 2 de la cour d’appel de Paris,

Vu l’autorité de la chose jugée acquise,

Vu le principe de concentration des moyens,

Vu les jurisprudences citées

— Recevoir la SCI Foncière La Gaudière en ses conclusions récapitulatives n° 6,

A titre principal,

— Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] n’a pas mandaté son syndic par une assemblée générale pour agir au fond contre la SCI Foncière La Gaudière du chef des demandes telles que formulées dans l’assignation introductive d’instance et dans les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] -

En conséquence,

— Déclarer nulle l’assignation délivrée le 27 avril 2016 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] à la SCI Foncière La Gaudière,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et en tout état de cause mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Donner acte à la SCI Foncière La Gaudière qu’elle a fait procéder à la dépose de la porte d’accès qui lui était réclamée par le syndicat des copropriétaires qui n’est donc plus fondé à la lui réclamer sous astreinte,

En, tout état de cause

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] à payer à la SCI Foncière La Gaudière la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais et honoraires de la présente procédure,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Patrice Archier qui en a fait l’avance. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 novembre 2024, a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande tendant à la nullité de l’assignation tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice

La S.C.I. Foncière la Gaudière conclut, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 117 et suivants du code de procédure civile, que le syndic n’a en l’espèce pas été dument autorisé à agir à son encontre, se prévalant du caractère trop imprécis des résolutions portant sur ce point dans les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2012, 27 juin 2013 et 18 décembre 2013.

Elle sollicite dès lors du tribunal, dont elle affirme qu’il est compétent, de prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 27 avril 2016 pour défaut d’habilitation du syndic à agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’assemblée des copropriétaires a bien donné mandat au syndic pour agir en justice à l’encontre de la société défenderesse, citant les procès-verbaux d’assemblée générale datant des 13 décembre 2012, 27 juin 2023 et 18 décembre 2013, qui selon lui traduisent parfaitement le mandat donné au syndic pour toute action, y compris par voie judiciaire, en récupération des parties communes.

******************

Le premier alinéa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, dispose que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

L’article 118 du code de procédure civile dispose par ailleurs que « les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement (…) ».

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est seul compétent, à partir de sa saisine, pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Décision du 18 Février 2025

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En application combinée de ces dispositions, l’incident de procédure tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir est une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu’il s’agit d’une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Sur ce,

Il n’est ni prétendu ni établi que la SCI Foncière La Gaudière a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer nulle l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à son encontre, au motif d’une absence d’autorisation valable du syndic à agir, incident qui, le cas échéant, aurait pu être joint au fond par mesure d’administration judiciaire.

Dans ces conditions elle n’est pas recevable à s’en prévaloir devant le tribunal statuant au fond, et en sera déboutée pour ce seul motif.

Sur les demandes principales en modification de l’état descriptif de division ainsi que de la répartition des charges, en remise en état des lieux et en paiement de charges

Se prévalant notamment des plans actualisés du géomètre M. [R], le syndicat des copropriétaires soutient qu’au gré des transformations successives par la SCI Foncière La Gaudière de ses lots 19 – 21 – 43 et 44, elle a modifié leur affectation initiale de « bains douches », essentiellement, au profit d’une activité de restauration puis de grande distribution, a fait supprimer des murs séparatifs dont certains étaient porteurs, et a annexé certaines parties communes (le local poubelle, le couloir d’accès aux caves n°11 et 12, ainsi que la cave n°12), le tout représentant désormais une seule unité commerciale.

Il en déduit que ce faisant, la société demanderesse a fait réaliser des travaux portant atteinte aux parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale, d’une part, mais a aussi augmenté considérablement la surface de ses lots et modifié leur usage, portant atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, d’autre part.

Il soutient que, par voie de conséquence, la quote-part des charges incombant à la SCI Foncière la Gaudière se révèle insuffisante au vu de la transformation des lots.

Il en déduit être fondé à solliciter judiciairement l’établissement d’un nouvel état descriptif de division, une nouvelle répartition des charges, ainsi que la remise en état des lieux avant travaux, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de la SCI Foncière la Gaudière au paiement de l’arriéré de charges, sur une période de cinq années, telles qu’elles découlent de la nouvelle répartition des tantièmes, à savoir 16.972 €, et à une somme de 10.000 euros à titre indemnitaire en réparation du préjudice subi par la copropriété.

Il s’oppose aux moyens allégués en défense, soutenant qu’il ne s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire de Mme [Y] uniquement en ce qu’il constate l’existence de travaux touchant aux structures de l’immeuble parties communes, d’une part, et qu’il n’y a pas autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2018 puisqu’il ne s’agit ni de la même cause, ni du même objet que la présente instance et que la question du changement de destination des lots litigieux, non autorisé par la copropriété, n’a pas été tranchée, d’autre part.

Il soutient également que le moyen tenant à la prescription décennale est inopérant, seule la prescription acquisitive trentenaire pouvant le cas échéant trouver application en l’espèce, s’agissant d’une situation d’emprise sur les parties communes.

En défense, la SCI Foncière la Gaudière excipe en premier lieu de l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires à se prévaloir du moyen tenant au changement de destination de ses lots, dès lors que ce point a déjà été examiné par la cour d’appel dans le cadre de son arrêt du 31 janvier 2018, au regard des principes de l’autorité de chose jugée, d’une part, et de concentration des moyens, d’autre part.

Sur le fond, sur ce point, elle prétend que le règlement de copropriété prévoit une destination mixte de l’immeuble, de sorte qu’elle est libre d’exercer au besoin dans ses locaux toute activité commerciale, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, conditions dont elle assure qu’elles sont remplies.

La SCI Foncière la Gaudière soutient en deuxième lieu que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probant quant à la prétendue suppression des murs au sein de ses lots, et par conséquent sur la prétendue augmentation de ces surfaces, ainsi que s’agissant du prétendu empiétement sur parties communes.

Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise de Mme [Y] selon lequel les murs ont été supprimés avant son acquisition des lots litigieux, d’une part, et que les plans fournis ne déterminent pas les murs porteurs, d’autre part, outre que cet élément avait également été allégué dans le cadre de la procédure d’appel précitée, enfin.

Elle fait valoir qu’au demeurant, la réunion de lots peut intervenir sans autorisation de l’assemblée générale et que le règlement de copropriété ne contient pas de clauses particulières sur cette situation.

La SCI Foncière la Gaudière soutient par ailleurs être fondée à opposer au syndicat des copropriétaires la prescription décennale, et qu’au regard des termes du rapport d’expertise judiciaire selon lesquels la suppression de murs a eu lieu avant 2001, il est dès lors irrecevable à agir en remise en état des lieux.

Enfin, la SCI Foncière La Gaudière s’oppose aux demandes tendant à la modification de l’état descriptif de division et la répartition des tantièmes de copropriété entre les lots de l’immeuble, faisant valoir que ces éléments ne peuvent être modifiés ou ordonnés par le tribunal, seule une décision unanime de l’ensemble des copropriétaires pouvant l’autoriser, et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la répercussion du changement d’usage commercial sur les charges de copropriété.

Elle rappelle que le rapport du cabinet Techniques TOPO ne saurait trouver application dès lors qu’il a été établi sans son accord, et qu’en toute hypothèse si le tribunal retenait cette nouvelle répartition, elle n’aurait d’effet que pour l’avenir.

******************

Sur les irrecevabilités tenant à l’autorité de chose jugée, au principe de concentration des moyens et à la prescription

L’article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure aux dispositions du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, ne donne pas compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, " lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…) ".

Cette version de l’article 789 du code de procédure civile précitée est applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, de sorte que s’agissant des instances en cours à cette date, l’examen des fins de non-recevoir relève de la compétence exclusive du tribunal.

L’article 381 du code de procédure civile dispose que « La radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties. Elle emporte suppression de l’affaire du rang des affaires en cours.(…) »

L’article 383 du même code précise que " La radiation et le retrait du rôle sont des mesures d’administration judiciaire.

A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de radiation, sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut avait entraîné celle-ci ou, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties. "

La réinscription au rôle d’une affaire ayant été précédemment radiée, n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance.

La pratique du greffe d’attribuer un nouveau numéro de répertoire général, en ce cas, constitue un instrument de gestion administrative interne au tribunal qui ne saurait affecter l’unicité de l’instance.

L’article 1355 du code civil dispose " L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ".

Il incombe au demandeur, avant qu’il ne soit statué sur sa demande, d’exposer l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci (Civ. 2ème, 11 avr. 2019, N°17-31.785).

Il n’est en revanche pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits (Civ. 2ème, 26 mai 2011, n°10-16.735).

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Aux termes de l’article 42 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

L’article 2227 du code civil dispose que « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige ne s’applique qu’aux actions personnelles, dont celles tendant à faire cesser une violation du règlement de copropriété ou à obtenir la suppression de travaux non autorisés affectant les parties communes, soit par exemple l’action visant à la reconstruction d’une rampe d’accès irrégulièrement détruite (Civ. 3ème, 05 juill. 1989).

Les actions réelles, soumises à la prescription trentenaire, se trouvent définies comme celles visant à faire reconnaître ou protéger un droit de propriété comme, en matière de copropriété, l’action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire (Civ. 3ème, 05 avril 2018 n°17-16.272, au sujet d’une ouverture dans le sol séparant le rez-de-chaussée du sous- sol).

Sur ce,

Comme précédemment exposé, la présente instance a été introduite par exploit d’huissier daté du 27 avril 2016, de sorte qu’il doit être fait application de l’article 771 du code de procédure civile, dans son ancienne version ; le tribunal est donc compétent pour examiner les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Foncière La Gaudière.

S’agissant d’abord de l’irrecevabilité pour autorité de la chose jugée et concentration des moyens, la SCI Foncière La Gaudière ne saurait s’en prévaloir utilement dès lors que, si l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2018 a bien été rendu à l’égard des mêmes parties que celles de la présente instance, il s’avère que son objet était distinct, portant sur une demande d’autorisation de travaux formée par la SCI Foncière La Gaudière pour l’installation d’un conduit extérieur de fumée, ce dont il n’est pas question en l’espèce.

Ce moyen, inopérant, sera donc écarté.

S’agissant de l’irrecevabilité pour cause de prescription, rappelons qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite une remise en état des lieux « avant travaux », sans autre précision.

Il convient, au regard du corps de ces mêmes écritures, d’apprécier cette demande comme incluant une remise en état tendant à faire cesser les prétendues modifications des lots de la défenderesse subséquentes au changement d’usage, à la destruction des murs séparatifs des lots ainsi qu’à l’empiétement de parties communes.

Décision du 18 Février 2025

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Or ces demandes obéissent à des délais de prescription distincts ; en effet, si une demande de remise en état des lieux subséquente à un changement d’usage et à la réalisation de travaux non-autorisés préalablement est une action personnelle au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité et est soumise à un délai décennal, au vu de l’ancienneté du litige, celle aux mêmes fins amenant à la cessation d’une annexion illégale de parties communes est de nature réelle, soumise à un délai trentenaire.

Dans tous les cas, il convient de retenir comme point de départ du délai de prescription la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Mme [Y], soit le 15 avril 2005, la mission confiée à l’expert ayant notamment consisté à visiter les lieux, examiner d’éventuels désordres et rechercher d’éventuelles annexions de parties communes, lesdites opérations expertales ayant ainsi porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires les faits lui permettant d’agir.

Le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu’au 15 avril 2015 pour agir s’agissant des prétendus travaux illégaux et du changement d’usage des lots, et jusqu’au 15 avril 2035 concernant la prétendue situation d’empiétement de parties communes.

L’acte introductif de la présente instance ayant été délivré le 27 avril 2016, et le syndicat des copropriétaires ne se prévalant ni au demeurant ne justifiant d’un quelconque acte suspensif ou interruptif du délai de prescription concernant l’action personnelle, il est irrecevable à solliciter la remise en état des lieux quant au changement d’usage et quant à la destruction de murs séparatifs des lots de la défenderesse.

Il est en revanche recevable en sa demande de remise en état afin de faire cesser un éventuel empiétement de parties communes.

Sur la demande de remise en état des lieux concernant l’empiétement de parties communes

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. "

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».

Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 I de la loi précitée dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

Sur ce,

Au soutien de ses allégations quant à l’empiétement de parties communes, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’abord du procès-verbal de constat d’huissier du 26 septembre 2013, établi par Me [G].

L’huissier fait état, s’agissant de la cour intérieure de l’immeuble, que

«  l’accès s’effectue depuis le rez-de-chaussée. Immédiatement en entrant dans cette cour, sur la droite, je constate la présence d’une construction dotée d’une porte ancienne en bois. La partie inférieure de cette baie étant manquante, il m’est possible d’apercevoir, à l’intérieur de cette construction, la présence d’une paroi constituée de briques.

Il m’est ici précisé par le syndic que ce local servait initialement à entreposer les poubelles de l’immeuble. Compte tenu de la présence de cette paroi en briques, le stockage des poubelles est désormais impossible à cet endroit.

Cette paroi jouxte le local à l’enseigne « Subway » (…) ".

S’agissant du couloir des caves, il constate que " au fond de la circulation principale et en partie droite, il existe une paroi constituée d’un appareillage de parpaings, perpendiculaire à la façade. (…) Côté opposé, à l’extrémité gauche du couloir des caves, il existe une baie constituée d’un appareillage de pierres anciennes, laquelle est surmontée d’une voûte en linteau.

Cette baie, située entre les lots 11 (sur la gauche) et 12 (en partie droite) figurant sur le plan annexé au présent acte, est fermée au moyen d’une porte métallique. Au-dessus de cette porte, il m’est possible d’apercevoir des cartons portant la marque « Subway » ".

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, ces constats ne permettent nullement d’établir un éventuel empiétement du couloir ou du local poubelles du fait de la SCI Foncière La Gaudière, rien ne permettant notamment de retenir que la porte métallique prétendument litigieuse a été posée à l’initiative de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires soutient également à tort que la comparaison entre le plan cadastral d’origine et celui actualisé établi par le cabinet de géomètre [R] caractérise un empiétement, alors que le plan cadastral produit aux débats est imprécis et ne permet nullement une comparaison utile avec celui actualisé, dont la force probante est à relativiser dès lors qu’il a été réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires.

Enfin et au surplus, outre que le syndicat des copropriétaires ne s’en prévaut pas s’agissant des empiétements qu’il allègue, le tribunal relève que le rapport d’expertise judiciaire de 2005 ne contient pas davantage d’éléments de nature à étayer cette affirmation.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, il doit être débouté de sa demande de remise en état des lieux, sous astreinte.

Sur les demandes de modification de l’état descriptif de division, de répartition des tantièmes et de paiement d’arriérés de charges

Il est constant que le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 ; 13 décembre 2018, n° 17-23.008).

Le juge peut être saisi d’une demande de modification judiciaire du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division si l’assemblée générale ne parvient pas à procéder à cette modification.

Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ., 15 nov. 1989, n° 87-15.213 ; Bull. civ. III, n° 214) sans passer par l’assemblée générale (3ème Civ. 17 oct. 2012, n° 11-18.439, diffusé ; 22 mars 2018, n° 17-16.449).

En application de l’article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut donc résulter d’un acte judiciaire dès lors qu’il est soumis au tribunal un projet de modificatif du règlement de copropriété et que les motifs précis du désaccord entre les parties sur ce projet rejeté par l’assemblée générale lui sont indiqués (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 juin 2022, n° RG 18/27974 ; Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile, 20 mars 2020, n° RG 18/01033).

Sur ce,

Compte tenu des développements précédents, il ne saurait être fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la modification de l’état descriptif de division, de la répartition des charges et au paiement de prétendus arriérés de charges.

Le tribunal relève au surplus qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne prétend ni ne justifie avoir soumis, préalablement à la saisine judiciaire, à l’assemblée générale, organe décisionnaire souverain, la question d’une éventuelle modification de l’état descriptif de division ou des clauses de répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de ces demandes à ces titres.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Le tribunal relève à titre liminaire que si, aux termes de ses dernières écritures précitées, la SCI Foncière La Gaudière sollicite de déclarer le syndicat des copropriétaires « irrecevable » sans autre précision, force est de constater que les moyens d’irrecevabilité dont elle fait état dans le corps de ces mêmes écritures ne se rapportent qu’aux demandes de remise en état, et non à celles de dommages-intérêts formées à titre subsidiaire.

Or, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est recevable en ses demandes indemnitaires subsidiaires.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient que les diverses infractions commises par la SCI Foncière La Gaudière au règlement de copropriété lui ont été préjudiciables, en raison des empiétements et de la suppression de murs entraînant de fait une appropriation de surface supplémentaire par la défenderesse. Il se prévaut également d’un trouble de jouissance des parties communes.

La SCI Foncière La Gaudière s’oppose à l’ensemble des prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires, les estimant infondées tant dans leur principe que dans leur quantum.

******************

En matière de copropriété, les obligations imposées au copropriétaire par le règlement de copropriété sont des obligations contractuelles de sorte que tout manquement à ces dispositions engage sa responsabilité.

L’ancien article 1147 du code civil, applicable en l’espèce, prévoyait que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

La mise en œuvre de la responsabilité sur le fondement de cet article est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires ayant échoué à rapporter la preuve d’une quelconque annexion par la SCI Foncière La Gaudière de parties communes, sa demande indemnitaire à ce titre ne saurait prospérer et sera rejetée.

S’agissant des autres demandes indemnitaires, elles ne sauront davantage être accueillies dès lors que le syndicat des copropriétaires ne communique aucune pièce de nature à caractériser les prétendus préjudices dont il sollicite réparation, se contentant, à tort, de procéder par affirmations dans ses écritures.

Il convient dès lors de rejeter l’ensemble des prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive

La SCI Foncière La Gaudière soutient que le syndicat des copropriétaires a engagé la présente procédure en 2016 uniquement pour justifier de sa demande de sursis à statuer formulée devant la cour d’appel alors saisie de son appel du jugement prononcé le 9 octobre 2015 qui l’avait autorisée à installer un conduit de cheminée.

Elle en déduit que la présente procédure est abusive et sollicite la somme de 10.000 euros en réparation.

Le syndicat des copropriétaires réfute les arguments de la SCI Foncière La Gaudière et conclut au rejet de sa prétention indemnitaire.

******************

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Si elle le prétend, la SCI Foncière La Gaudière succombe à démontrer l’abus allégué du syndicat des copropriétaires d’avoir engagé la présente procédure, le seul fait que ses demandes aient été in fine rejetées étant en soi insuffisant à le caractériser.

La demande à ce titre formée par la SCI Foncière La Gaudière sera donc rejetée.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/08098 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux seules instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant principalement, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Archier, ainsi qu’à payer à la SCI Foncière La Gaudière une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Foncière La Gaudière sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Rappelons que la présente instance a été engagée avant 2020 ; sa nature et son ancienneté commandent d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception de procédure soulevée par la SCI Foncière La Gaudière,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] irrecevable en ses demandes de remise en état des lieux sous astreinte portant sur la remise en état des lieux quant au changement d’usage et quant à la destruction de murs séparatifs des lots de la SCI Foncière La Gaudière,

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/08098 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUPS

Le DECLARE recevable pour le surplus de ses demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], de l’ensemble de ses prétentions,

DEBOUTE la SCI Foncière La Gaudière de sa demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Foncière La Gaudière une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de M^e Patrice Archier,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 18 Février 2025.

La Greffière La Présidente