Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02138 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZHF

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009

C/

[M] [C],

[L] [S] [U]

— Expéditions délivrées à

Mme [M] [C] et M. [L] [U]

— FE délivrée à

M^e Hélène DUFOURG

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01 2009

RCS 507 675 593

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hélène DUFOURG, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL JURICAB

DEFENDEURS :

Madame [M] [C]

née le 17 Mai 1983 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Présente

Monsieur [L] [S] [U]

né le 02 Janvier 1977 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14/01/2011 à effet au 13/01/2011, la Société Civile Immobilière 0956 – [Localité 10] ORNANO – a donné à bail à Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] un logement situé [Adresse 8], à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant un loyer initial de 691,19 euros et 45 euros de provisions sur charges ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

La SCI FONCIERE DI 01 2009 justifie être usufruitière du bien susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 16/07/2024, la SCI FONCIERE DI 01 2009 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.692,35 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 15/10/2024, la SCI FONCIERE DI 01 2009 a assigné Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10/01/2025 aux fins de voir :

Constater et prononcer la résiliation survenue le 16 septembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 14 janvier 2011 ;Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2935,64 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 16 septembre 2024 ;Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 941,41 euros (montant du loyer et charges majorées de 10%) conformément à l’article 9 du contrat de location, à compter de la résiliation du contrat au 16 septembre 2024 jusqu’à libération des locaux et restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;Condamner solidairement les défendeurs à payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10/01/2025, puis a été renvoyée à la demande des parties, et finalement débattue à l’audience du 14/02/2025.

Lors de l’audience du 14/02/2025, la SCI FONCIERE DI 01 2009, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.210,67 euros au 10/02/2025 et confirme les termes de sa demande initiale, sauf à se désister s’agissant de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique être parvenue à un accord amiable avec les locataires afin qu’ils puissent se libérer de leur dette locative, se maintenir dans les lieux et suspendre les effets de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent pas la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant pendant 12 mensualités, et le solde au 13ème mois. Ils font valoir l’évolution favorable de leur situation professionnelle depuis octobre 2024, et la reprise du paiement des loyers courant, augmenté de 100 euros depuis cette date.

Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16/10/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10/01/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17/07/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la SCI FONCIERE DI 01 2009 à Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, en son article 9 intitulé résiliation de plein droit du présent engagement et prévoyant un délai de deux mois suite à la délivrance d’un commandement de payer pour régulariser la dette.

La SCI FONCIERE DI 01 2009 a fait signifier à Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.692,35 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 16/07/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI FONCIERE DI 01 2009 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17/09/2024, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et des pièces produites que Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024, et qu’ils ont versé la somme de 1.000 euros le 05 février 2025. En outre, Monsieur [L] [U] justifie qu’il occupe depuis le 14 octobre 2024 un emploi en CDI, en qualité d’aide soignant, suite à l’obtention du Diplôme d’État, et Madame [C] depuis le 1er avril 2024, également en CDI à temps complet. Ils justifient percevoir à deux des ressources mensuelles de 3.860 euros, ils ont trois enfants à charge et ne déclarent aucune autre dette.

Dès lors, Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] sont en situation de régler leur dette locative dans la mesure où ils justifient que, depuis la délivrance du commandement de payer, leur situation professionnelle est devenue stable, avec une augmentation de leurs ressources mensuelles.

Par suite, et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI FONCIERE DI 01 2009 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M], sans qu’il n’apparaisse nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux, dans cette hypothèse.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (855,83 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule qu’en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à l’expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 10%.

Toutefois, le paiement d’une somme déterminée par jour de retard du locataire congédié à quitter les lieux, prévu au contrat de bail, revêt le caractère d’une clause pénale que le juge peut modérer en application de l’article 1152 du Code civil.

En l’espèce, la clause contractuelle apparaissant manifestement excessive au regard du préjudice du bailleur, ce préjudice sera justement réparé en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 855,83 euros par mois, sans majoration.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONCIERE DI 01 2009 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.210,67 euros à la date du 10/02/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.210,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10/02/2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « en cas de pluralité de locataires, chacun d’eux est tenu conjointement et solidairement au paiement du loyer et des charges récupérables ».

Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M], et non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance et régis par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 17/09/2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 14/01/2011 à effet au 13/01/2011, entre Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] et la SCI FONCIERE DI 01 2009 relatif au logement situé [Adresse 8], à MERIGNAC (33700), ainsi que l’emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2009 la somme de 2.210,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10/02/2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 13 mois à raison de 12 mensualités successives de 200 euros chacune, suivies d’une 13ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le loyer, et au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, quinze jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (855,83 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] à son paiement à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [C] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION