Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VS4

[R] [W]

C/

[U] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Sabrina BEUVAIN

— FE délivrée à

Maître Myriam SEBBAN

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [J]

né le 08 Septembre 1988 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sabrina BEUVAIN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2020, Madame [R] [W] a donné à bail à Monsieur [U] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer de 856 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, Madame [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2239,70 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Madame [W] a assigné Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, ordonner l’expulsion du locataire, le condamner au paiement des loyers dûs et à des indemnités d’occupation ainsi qu’à régler les dépens et à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors de l’audience du 17 octobre 2025, Madame [W], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 707,50 euros au 12 septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des plus amples prétentions et des moyens de Madame [W].

En défense, Monsieur [J], représenté par son conseil, soutient que la dette locative s’élève désormais à 135,19 euros. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler en deux versements sa dette en sus du loyer courant durant 2 mois et détaille sa situation actuelle. Il demande que chaque partie conserve à sa charge ses propres dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [J], visées par le greffe le 17 octobre 2025, soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de ses plus amples prétentions et de ses moyens.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Madame [W] a confirmé dans une note en délibéré autorisée et reçue le 22 octobre 2025 le montant de la dette locative allégué par Monsieur [J] à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur les demandes de résiliation de bail et expulsion

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 12 septembre 2025.

Madame [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [J] le 25 février 2025, pour la somme en principal de 2239,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 avril 2025.

*- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Madame [W] le bail conclu avec Monsieur [J] et un décompte par Monsieur [J] non contesté par la bailleresse mentionnant que ce dernier reste devoir la somme de 135,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 15 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Monsieur [J], qui ne forme aucune contestation sur la dette locative, doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 135,19 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et du décompte locatif que Monsieur [J] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il apparaît en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [J] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme sollicitée à ce titre par le bailleur de 864,69 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Tenu aux dépens, Monsieur [J] sera condamné à payer à Madame [W] une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 26 avril 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail conclu le 8 juillet 2020 entre Madame [R] [W] et Monsieur [U] [J] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7];

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Madame [R] [W] la somme de 135,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [U] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 67,59 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [U] [J] sera tenu de payer à Madame [R] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 864,69 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Madame [R] [W] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Madame [R] [W] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION