Du 24 janvier 2025

30Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01332 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFAB

[O] [D]

C/

[T] [S]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 24 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [O] [D]

née le 18 décembre 1976 à [Localité 9]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 2]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 22 juin 2023 N° 2023/004799)

Représentée par la SCP BOUYER – BOURGEOIS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [T] [S]

née le 03 juillet 1975 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie BARRAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, Madame [T] [S] a donné à bail à Madame [O] [D] et Madame [P] [V] pour une durée de trois ans se terminant le 16 décembre 2025 une maison individuelle située [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 1350 € charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 1300 €. Le contrat stipulait que le logement était destiné à l’ouverture d’une maison d’assistantes maternelles (MAM), composée de deux assistantes maternelles et pouvant accueillir huit enfants maximum.

Par lettre en date du 7 février 2023, Madame [S] a mis fin au bail en se prévalant d’un impayé de loyer pour le mois de février et d’un accord de résiliation amiable.

Par lettre recommandée du 3 mars 2023, Madame [D] a vainement mis en demeure Madame [S] de lui rembourser la somme de 1000 euros correspondant à sa quote part des loyers pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023, motifs pris du non respect par la bailleresse de son obligation de délivrance.

Les tentatives de règlement amiable du litige ayant échoué, Madame [D] a fait assigner Madame [S] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 15 avril 2024 sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1231-1 et suivants du code civil aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [S] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts outre une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et le règlement des dépens.

Par mention au dossier du 30 avril 2024, l’affaire a été renvoyée pour compétence au pôle de protection et de proximité du Tribunal judiciaire de Bordeaux.

L’affaire a été débattue lors de l’audience du 22 novembre 2024.

Lors des débats, Madame [O] [D], régulièrement représentée, demande au tribunal :

— de condamner Madame [S] au paiement de la somme de 6000 €à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2023, se décomposant ainsi :

*1000 € en réparation de son préjudice économique ;

*5000 € en réparation de son préjudice moral ;

— de condamner Madame [S] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner Madame [S] aux dépens de l’instance ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— de débouter Madame [S] de toutes ses demandes.

Madame [T] [S] née [R] , régulièrement représentée, demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [D] et de la condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de Madame [D] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties, visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la demande d’indemnisation formée par Madame [D]

1°Sur la responsabilité contractuelle de Madame [S]

Madame [D] fait valoir que Madame [S] en sa qualité de bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle a lui a imposé la rupture du bail, de sorte que sa responsabilité doit être engagée sur le fondement des articles 1719,1720 et 1231-1 et suivants du code civil.

En l’espèce, il est établi que par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, Madame [S] a donné à bail professionnel à Madame [O] [D] et Madame [P] [V] une maison individuelle située [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 1350 € charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 1300 € et que ce contrat était conclu dans le cadre du projet de création d’une maison d’assistantes maternelles (SHIFUMAM).

Ce contrat est soumis au droit commun du bail des articles 1709 et suivants du code civil.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et ce en bon état de réparations de toute espèce.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

A titre liminaire, il sera relevé que les conditions dans lesquelles le bail a été établi sont critiquables à plusieurs titres. Il sera ensuite démontré que Madame [S] a manqué à son obligation de délivrance et a rompu unilatéralement le contrat de bail de manière irrégulière.

*sur les conditions d’établissement du bail

Il doit être tout d’abord relevé que le bail a été établi sur une formule-type proposée par la bailleresse.

ll est intitulé « contrat de location libre (résidence secondaire ou logement de fonction) » et déclaré « soumis aux dispositions du Code civil ».

Dans la rubrique « Destination » on lit que « La présente location est consentie pour l’habitation ».

Il est ajouté dans une autre rubrique, en fin de bail, intitulée « Conditions particulières » une « Clause particulière », ainsi rédigée :

« Le logement est destiné à l’ouverture d’une maison d’assistante maternelle. Composition :2 assistantes. 8 enfants maximum ».

Il apparaît donc que la destination de locaux loués est établie de manière contradictoire : les locataires en titre sont deux personnes physiques (Mesdames [D] et [V]) et qui sont censées habiter les locaux : mais il résulte des termes du bail que le « logement » proposé à la location sera en fait affecté à usage professionnel (l’exploitation d’une MAM) et utilisé à cette fin par une association.

Le bail ne prévoit pas à quel moment et selon quelles modalités sera opéré ce transfert de jouissance, qui nécessite l’ établissement d’un avenant , impliquant l’accord du bailleur.

L’incertitude sur la nature juridique du bail s’accompagne d’une incertitude sur la personne du locataire.

La rubrique précitée (« Clause particulière ») comporte en effet une autre stipulation ainsi libellée :

« Nom du bénéficiaire du logement (logement de fonction) » : association SHIFUMAM ».

Il apparaît, au vu des pièces versées aux débats que cette association régulièrement déclarée a pour objet de « regrouper plusieurs assistantes maternelles agréées par le Conseil général dans le domaine de la petite enfance » et d’exploiter « une maison d’assistance maternelle », autrement dit une « crèche privée » ou « halte-garderie privée ».

Alors que le bail a été conclu entre Madame [S] d’une part et Mesdames [D] et [V] , personnes physiques d’autre part, il résulte de la clause précitée qu’en réalité le véritable locataire est l’association.

La confusion est entretenue par ailleurs à plusieurs titres :

— l’association dont s’agit est mentionnée comme « locataire » des locaux situés [Adresse 4] , dans l’attestation d’assurance souscrite à son profit auprès de la compagnie Allianz ;

— c’est l’association qui a procédé au versement du dépôt de garantie et des premiers loyers, au titre des mois de décembre 2022 et janvier 2023.

Madame [S] a ainsi proposé à ses locataires un bail inapproprié et comprenant des indications contradictoires.

*sur le non respect par la bailleresse de son obligation de délivrance

La bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance, et ceci pour plusieurs motifs, à la fois d’ordre matériel et d’ordre juridique.

Il résulte du contrat de location que le point de départ du bail a été fixé au 15 décembre 2022. Madame [S] a considéré que le bail prenait effet à cette date et a exigé en conséquence le versement immédiat du dépôt de garantie et du premier loyer.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’au 15 décembre 2022, divers travaux étaient toujours en cours à cette date, comme l’indique d’ailleurs la défenderesse dans ses conclusions, en rappelant qu’il avait été « convenu que des travaux menés par le bailleur étaient en cours d’achèvement (installation du compteur électrique, mise en service du chauffage, climatisation réversible, etc.) ».

Cette situation de fait est par ailleurs confirmée par la lettre adressée par Madame [S] à la demanderesse le 21 février 2023 dans laquelle elle indique à Madame [D]

« Lors de la signature du bail vous aviez une parfaite connaissance du fait que la maison était en travaux .Je vous ai donné la possibilité avec la présence du responsable du chantier de disposer d’une clé au 23 décembre 2022 afin de commencer vos aménagements dans la limite du possible » :

Il résulte par ailleurs des pièces produites par Madame [S] que la société Thermor Atlantic intervenait encore le 13 janvier 2023 et le 25 janvier 2023 sur divers équipements (cf pièces 17 et 18 de la défenderesse).

D’autre part, dans son attestation établie le 21 février 2023, Madame [V] énonce  :

« On aurait pu faire l’état des lieux le 18 janvier 2023 mais le sol du séjour était encore recouvert de plastique de protection ainsi que la cuisine […..] Les travaux de rénovation ne se sont pas déroulés comme prévu : le câble n’était pas aux normes et il a fallu refaire l’installation. En dehors de ça le carrelage au sol était posé, la salle de bains et les chambres étaient finies et la cuisine était posée mais nous avons préféré attendre que les travaux soient effectués avant d’emménager ».

Ainsi qu’il résulte de cette même attestation, produite par la défenderesse, l’état des lieux n’a été effectué que le 1er février 2023 date à laquelle est intervenue la remise des clés.

Il est donc clair qu’à la date du 15 décembre 2022, fixée contractuellement pour la prise d’effet du bail, Madame [S] ne remplissait pas l’obligation, imposée par la loi, de délivrer à son locataire des locaux en état de permettre l’exercice de l’activité prévue au contrat : étant souligné que ces locaux étant destinés à accueillir des enfants en bas âge, aucun manquement aux règles habituelles ou à la réglementation alors applicable ne pouvait être toléré , et qu’il ne pouvait donc être question d’emménager alors que les travaux nécessaires n’étaient pas totalement terminés.

Cet état de choses n’a pourtant pas empêché la bailleresse d’encaisser immédiatement un dépôt de garantie et les loyers afférents aux mois de décembre 2022 et janvier 2023 :

— alors que pour sa part, elle ne remplissait pas ses obligations, ce qui constitue un manquement à son obligation de délivrance, comportement contraire à la bonne foi qui doit présider aux relations contractuelles.

— et alors que la remise des clés aux locataires n’est intervenue que le 1er février 2023 et qu’ils n’étaient donc pas encore entrés en jouissance des locaux loués.

Il apparaît par ailleurs que le 15 décembre 2022, date contractuellement fixée pour la prise d’effet du bail :

— les divers diagnostics immobiliers exigés par la réglementation qui sont des accessoires obligatoires du contrat de bail , auquel ils doivent être joints, n’avaient toujours pas été produits par la bailleresse, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel dans la décision de prendre à bail des locaux .

— les autorisations administratives requises pour l’exploitation d’une « maison d’assistante maternelle » étaient en cours d’obtention et n’avaient pas encore été délivrées.

La bailleresse était parfaitement consciente de cette situation puisqu’elle expose dans ses conclusions :

— que Madame [D] ne pouvait pas justifier qu’elle disposait personnellement à la date du 15 décembre 2022 des autorisations du Centre de la protection maternelle et infantile requises pour exploiter l’activité d’assistance maternelle ;

— qu’elle ne justifiait pas davantage de l’autorisation d’urbanisme attestant que les locaux loués étaient conformes aux règles applicables aux établissements recevant du public (ERP) prévues par le Code de la construction et de l’habitation ;

— que Madame [D] ne pouvait ignorer qu’en l’absence de ces autorisations, il ne lui était pas permis d’accueillir du public et d’exploiter les locaux loués

Madame [S] croit trouver là un premier argument la dégageant de toute responsabilité (cf ses conclusions, p.13) , l’impossibilité de commencer l’exploitation au 15 décembre 2022 provenant selon ses dires, de « la carence des locataires à remplir leurs obligations administratives ».

Elle estime en conséquence que la responsabilité de la situation dénoncée par Madame [D] (le fait d’avoir dû verser des loyers sans contrepartie) lui incombe entièrement, car « l’accomplissement de l’objet du bail ne dépendait pas de l’obligation de délivrance du bailleur, obligation remplie, mais des diligences administratives des locataires, auxquelles étaient étrangères Madame [S] »

Cette interprétation de la portée de l’obligation de délivrance ne peut être admise.

En effet , il est de principe qu’il appartient au bailleur de vérifier, dans le cadre de son obligation de délivrance, que les lieux qu’il entend donner à bail peuvent être affectés à l’usage prévu au contrat . Il en découle , en particulier, que si des autorisations sont requises pour l’exercice de l’activité du locataire, il incombe au bailleur de s’assurer que ces autorisations ont été obtenues ou sont susceptibles de l’être à la date prévue pour la conclusion du bail. Dans la négative, la bonne foi commande de différer l’entrée en vigueur du contrat à la date d’obtention de ces autorisations, avec fixation d’un terme.

Or, tout en sachant que les locataires ne disposaient pas au 15 décembre 2022 des agréments requis pour l’exercice de l’activité d’assistance maternelle, la bailleresse a néanmoins fixé le point de départ du bail à cette date.

On ne peut davantage admettre un second moyen invoqué par Madame [S] pour soutenir qu’elle a parfaitement rempli ses obligations, consistant à dire que les parties s’étaient mises d’accord pour une prise d’effet du bail au 15 décembre 2022, en pleine connaissance du fait qu’il était impossible pour les locataires de débuter leur exploitation à cette date.

En effet, les conventions entre bailleur et locataires ne peuvent avoir pour effet de dispenser le bailleur de son obligation de délivrance. Ainsi, une clause dispensant le bailleur de vérifier l’affectation possible du local loué à l’usage convenu serait illicite. Admettre une solution différente aboutirait à une situation juridiquement absurde et inadmissible : le bailleur percevrait des loyers pendant toute la durée nécessaire à l’obtention par le locataire des autorisations exigées pour l’exercice de sa profession, sans que l’objet du bail (l’exercice de cette profession…) puisse être rempli.

Il apparaît donc que Madame [S], en proposant à ses locataires un bail inapproprié et comprenant des indications contradictoires, qui ne pouvait leur laisser espérer une « jouissance paisible », et des locaux qui, à la date de prise d’effet du bail, n’étaient pas en état de répondre à l’utilisation contractuellement prévue, a gravement manqué à son obligation de délivrance telle qu’elle est énoncée par les articles 1719 et 1720 du Code civil.

*sur la rupture fautive du contrat de bail

Des difficultés de paiement étant survenues, les locataires ont demandé à leur bailleresse de leur « faire grâce du loyer du mois de février (2023)» car elles n’avaient pu « intégrer la maison en janvier à cause des travaux ».

La bailleresse a opposé un refus (cf lettre de Madame [S] du 21 février 2023, pièce 4 de la défenderesse ) .

Auparavant, par lettre recommandée du 7 février 2023, la bailleresse avait informé Madame [D] qu’elle « mettait fin au bail signé le 15 décembre 2022 » .

Cette même lettre apprenait à Madame [D], qu’un accord amiable était intervenu entre Madame [S] et Madame [V] , à la suite duquel il avait été « décidé de mettre fin au contrat de location », Madame [V] se voyant restituer la moitié du dépôt de garantie (pièce 5 de la défenderesse ).

Cette rupture du contrat de bail est intervenue de manière irrégulière au regard des dispositions du contrat de bail qui stipulait une durée fixe d’un an, étant précisé que le bailleur ne pouvait délivrer congé que pour la date anniversaire du contrat en respectant un préavis de trois mois ( cf clauses 1 et 3 du bail) et a eu néanmoins pour effet de provoquer le départ anticipé de Madame [V], avec les conséquences préjudiciables pour Madame [D] qui en sont découlées (V ci-dessous) .

Il ressort de ce qui précède que la responsabilité contractuelle de Madame [S] est engagée à l’égard de Madame [D].

2°Sur l’étendue de la réparation

Madame [D] demande tout d’abord la condamnation de Madame [S] à lui payer la somme de 1000 € correspondant aux loyers et charges de décembre 2022 (325 euros) et janvier 2023 (675 euros) qu’elle estime avoir indûment versés. Elle sollicite ensuite la condamnation de Madame [S] à lui verser une somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral .

*sur le préjudice économique

Madame [S] ne saurait, pour s’opposer à la demande formée en réparation du préjudice économique, faire valoir que les sommes dont il est sollicité le remboursement ont été versées par l’association. En effet, il n’est pas contesté qu’elles proviennent du patrimoine des locataires. Il en est de même pour le dépôt de garantie, dont Madame [V] indique dans l’attestation établie le 21 février 2023 qu’ il a été également financé par les locataires. Or Madame [S] n’a fait aucune difficulté pour restituer à Madame [D] la somme de 650 € représentant la moitié de ce dépôt de garantie, ce qu’elle reconnaît dans ses conclusions (p.3.-V. également la pièce 6 de la défenderesse).

Madame [S] ne peut non plus opposer qu’elle a, en ce qui la concerne rempli toutes ses obligations, puisque tel n’est pas le cas , comme cela a été constaté par le Tribunal. Faute d’avoir délivré aux locataires des locaux aptes à être affectés , dès le 15 décembre 2022, à l’usage contractuellement prévu, les versements exigés des locataires étaient injustifiés.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Madame [D] et de condamner Madame [S] à payer à la demanderesse la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique.

*sur le préjudice moral

A l’appui de sa demande, Madame [D] expose :

— qu’elle s’était « grandement investie » dans le projet de création d’une maison d’assistance maternelle et qu’elle « plaçait dans ce projet tout l’espoir de son avenir professionnel » ;

— qu’alors que Madame [S] lui avait depuis le mois d’avril 2022 fait espérer la finalisation de ce projet, elle a brutalement et unilatéralement mis fin au bail ;

— qu’après s’être pleinement investie personnellement et financièrement dans ce projet, elle se retrouve « finalement sans rien » alors même qu’elle a réglé des loyers et les charges.

Il ressort de ce qui précède que l’échec du projet de création d’une maison d’assistance maternelle incombe à la bailleresse : dès l’origine, la situation a été mal appréhendée du point de vue juridique, ce qui était le germe de difficultés futures . Madame [S] a fait par la suite preuve d’incurie , agissant au mépris et en marge des règles de droit, notamment en ce qui concerne son obligation de délivrance. En mettant fin unilatéralement et irrégulièrement au contrat de bail, Madame [S] a entraîné le départ de Madame [V] , qui devait s’associer à Madame [D] , ruinant ainsi de façon définitive tout espoir de création d’une maison maternelle dans les conditions projetées .

Sa responsabilité est donc entièrement engagée dans la situation dénoncée par Madame [D], qui, après avoir cru pouvoir compter sur la réalisation de son projet, a vu celui-ci s’effondrer. Ses efforts pour tenter d’aboutir dans la réalisation de ce projet se sont donc avérés vains, et elle a subi, après avoir effectué de nombreuses démarches, et porté le souci de cette installation, le choc brutal de l’annonce de l’échec de sa tentative d’installation professionnelle .

Le préjudice moral qu’elle dit subir est caractérisé et sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts.

C’est en conséquence une somme totale de 3500 euros que Madame [S] sera condamnée à payer à Madame [D] à titre de dommages et intérêts. S’agissant d’une indemnité, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil.

2-Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [S]

La demande principale de Madame [D] ayant été accueillie, son action ne saurait être qualifiée d’abusive.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

3-Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer à Madame [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [D] n’étant ni partie perdante, ni tenue aux dépens, elle ne peut être condamnée à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles, de sorte que Madame [S] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS ,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Madame [T] [S] née [R] à payer à Madame [O] [D] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [T] [S] née [R] à payer à Madame [O] [D] la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Madame [T] [S] née [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive;

Déboute Madame [T] [S] née [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [S] née [R] à payer à Madame [O] [D] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [S] née [R] aux dépens;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE