MINUTE:

N° RG 24/00186 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5PY

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[K] [F]

Le 11/02/2025

— Expéditions délivrées à

— Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

— [K] [F]

— Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Place Lucien de Gracia

33120 ARCACHON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Sis [Adresse 2],

représenté par Madame [H] [R], munie d’un pouvoir à l’audience

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Présent

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 20 janvier 20217, GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT a loué à Mr [K] [F] et Mme [L] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail prenait effet le 24 janvier 2017 et moyennant un loyer principal de 511,58 €, outre une provision sur charges de 115,83 €. Mme [X] a donné congé le 19 mai 2021, Mr [F] est resté seul titulaire du bail.

Le locataire ne s’étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer pour la somme en principal de 1 436,83 € et de fournir les justificatifs d’assurance, par exploit du 16 mai 2024 qui est resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 novembre 2024, GIRONDE HABITAT a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l’audience du 14 janvier 2025 Mr [K] [F] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mr [K] [F] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à payer la somme provisionnelle de 4 241,15 € au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus au 2 octobre 2024,

— condamner le défendeur à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

— le condamner au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, GIRONDE HABITAT est représentée régulièrement par Madame [R] [H] qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée au jour de l’audience s’élève à la somme de 2 987 € loyer du mois de janvier inclus que l’attestation d’assurance a été remise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiements. Mr [K] [F] a comparu en personne et indiqué qu’il a versé ce jour la somme de 450 € que désormais il perçoit un salaire complet qu’il va signer un CDI qu’il souhaite rester dans les lieux proches de son travail et de celui de son fils qui est en apprentissage qu’il propose de payer sa dette sur 24 mois par versements de 105 €.

L’enquête sociale est bien parvenue au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l’ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 13 novembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la CAF pour l’informer du commandement de payer adresser à la défenderesse le 29 avril 2024, valant saisine de la CCAPEX.

L’action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 indique que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n’est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mr [K] [F] un commandement de payer les loyers pour la somme de 1 436.83€ suivant exploit du 16 mai 2024, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal ni justifier des justificatifs d’assurance.

Ce défaut de régularisation fonde GIRONDE HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort de l’enquête sociale que Mr [K] [F] a rencontré d’importantes difficultés économiques lorsque qu’il exerçait son activité professionnelle à son compte dans l’ostréiculture ce qui explique la dette de loyers. Il a désormais trouvé un contrat de travail depuis le 19 août 2024 en qualité de manutentionnaire à la criée d'[Localité 4] par ailleurs, il a dû régulariser sa situation auprès de la caf.

Il dit vouloir rester dans les lieux, que son fils en apprentissage vit avec lui. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande, du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette peut être envisagé sur 24 mois.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mr [K] [F] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, GIRONDE HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Mr [K] [F].

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mr [K] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établit à la somme de 2 987.41 €.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mr [K] [F] sera condamné au paiement de la somme de 2 987,41 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse. A déduire la somme de 450 € versés le jour de l’audience par le défendeur, soit 2 537,41 €.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mr [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, il sera en outre condamné en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 17 juillet 2024.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter cette demande.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mr [K] [F] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 17 juillet 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 20 janvier 2017 passé entre GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT et Mr [K] [F] pour un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

CONDAMNONS Mr [K] [F] à payer à GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT la somme provisionnelle de 2 537,41 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 janvier 2024 échéance du mois de janvier incluse ;

ACCORDONS à Mr [K] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à hauteur de 105 € pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mr [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas Mr [K] [F] devra payer à GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mr [K] [F] à son paiement à compter du 17 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mr [K] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président