Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z75R

[C] [M]

C/

[L] [Z],

[E] [Z]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

Le:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [M]

né le 06 Juin 1952 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [Z]

né le 19 Juillet 1988 à [Localité 8] (TURQUIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

Madame [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2011, Madame [U] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 850 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, Monsieur [C] [M], venant aux droits de Madame [U] [S], a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.177.91 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Monsieur [C] [M] a assigné Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 27 septembre 2024 sur le fondement de la clause résolutoire figurant au bail pour non-paiement des loyers,

— Dire et juger que Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] devront libérer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir,

— A défaut ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, dès signification de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner le dépôt en tant que de besoin en tel lieu approprié de tous objets et mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourrait encore se trouver dans les lieux lors de leur expulsion à leur frais,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif et charges d’un montant de 4380,04 euros (novembre 2024 inclus),

— Condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure en ceux, compris les frais du commandement de payer,

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience du 14 février 2025, Monsieur [C] [M], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.540,18 euros au 1er février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [C] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28/08/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/11/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 02/12/2024 soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27/08/2024 pour la somme en principal de 4.177,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 octobre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Aucun élément du dossier ne justifie en effet de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion immédiate du défendeur sera donc rejetée.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [M] [C] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] restent devoir la somme de 7.540,18 euros à la date du 1er février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (1.053,38 euros à la date du 1er février 2025).

Faute de comparaître, Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7.540,18 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 250 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 28 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2011 et liant Monsieur [M] [C], venant aux droits de Madame [U] [S] à Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [M] [C] à titre provisionnel la somme de 7.540,18 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 1er février 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [M] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.053,38 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [M] [C] somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION