TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Antonino CARBONETTO.

Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76QL

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [I] épouse [D],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Antonino CARBONETTO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76QL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2023, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [I] épouse [D] sur des locaux situés [Adresse 2], ainsi qu’une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 331,77 euros outre une provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [X] [I] épouse [D] un commandement de payer la somme principale de 4724,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [I] épouse [D] le 23 janvier 2025.

Par assignation du 9 mai 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [X] [I] épouse [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  6107,28 euros sur l’arriéré locatif à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défense.

À l’audience du 11 décembre 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 7804,26 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Il a indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’est opposé aux délais sollicités par Mme [X] [I] épouse [D].

Mme [X] [I] épouse [D], représentée par son conseil, a demandé à bénéficier de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué être en situation de grande précarité, avoir subi des violences de son conjoint, et ne plus pouvoir travailler après le retrait de son titre de séjour.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique de compte, la somme de 4724,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [X] [I] épouse [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à leur mandataire.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, la dette se portait à la somme de 7468,90 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [X] [I] épouse [D] reconnaît cette dette. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4724,29 euros, sur la somme de 1382,99 euros à compter de l’assignation et de signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que les revenus de Mme [X] [I] épouse [D] ne lui permettent pas de respecter un échéancier, le dernier paiement partiel datant du mois de juillet 2025 et la défenderesse ayant indiqué être en incapacité de payer son loyer.

Dans ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [I] épouse [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il paraît équitable de ne pas la condamner à payer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu le 26 juillet 2023 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [X] [I] épouse [D] concernant les locaux situés [Adresse 2] est résilié depuis le 23 mars 2025,

ORDONNE à Mme [X] [I] épouse [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment la cave,

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [I] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [I] épouse [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [I] épouse [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 7468,90 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues selon décompte du 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4724,29 euros, sur la somme de 1382,99 euros à compter de l’assignation et de signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [X] [I] épouse [D] de sa demande de délai de paiement,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [I] épouse [D] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge