Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01003 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2RCY

[I] [Y] [L] [F], [V], [N], [O] [X] épouse [F]

C/

[R] [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Khadim THIAM

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y] [L] [F]

né le 11 Mars 1956 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [V], [N], [O] [X] épouse [F]

née le 26 Novembre 1955 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [R] [C]

née en 1944 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 2] (33)

Représentée par M^e Khadim THIAM, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [F] et Madame [V] [X] épouse [F] ont acquis le 28 décembre 2007 plusieurs appartements au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte sous seing privé non daté à effet du 24 février 2010, Monsieur [I] [F] a loué à des fins d’habitation à Madame [R] [C] un appartement de type T2, situé au 2° étage de l’immeuble précité, moyennant le versement d’un loyer de 285 euros par mois, charges comprises.

Par acte délivré par Commissaire de Justice le 12 juillet 2024, Monsieur et Madame [F] ont donné congé aux fins de vente à Madame [C] pour le 23 février 2025, date correspondant au terme du bail.

Une sommation de quitter les lieux a été adressée à Madame [C] par acte de Commissaire de Justice en date du 21 mars 2025.

C’est dans ces circonstances que par acte délivré le 12 juin 2025, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en référé à l’audience du 8 août 2025 afin que soit constatée la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation de Madame [C] sur le logement situé [Adresse 3] à BORDEAUX, depuis le 24 mars 2025, que soit ordonnée son expulsion ainsi que de toute personne de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, que soient ordonnés l’enlèvement et le dépôt des meubles en un lieu approprié aux frais du défendeur, que Madame [C] soit condamnée au paiement à titre provisionnel d’une somme de 320,11 euros à valoir sur le montant des indemnités d’occupation et charges arrêtées au 1er mars 2025 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération effective des lieux outre les dépens et une indemnité de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 17 octobre 2025, après deux renvois accordés aux parties.

Lors des débats, Monsieur et Madame [F], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à solliciter s’agissant des indemnités d’occupation, le paiement à titre provisionnel d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges à compter du 25 février 2025, à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux. Ils concluent au rejet des demandes adverses.

Madame [C], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé :

— à titre liminaire que soit constatée “l’irrégularité de l’assignation” pour défaut de notification à la préfecture;

— à titre principal, que soient rejetées les demandes formées par Monsieur et Madame [F] en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui soit accordé un délai de douze mois pour quitter les lieux, que les époux [F] soient condamnés à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis et une somme de 3000 euros pour procédure abusive ainsi que la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Me [K] outre les dépens ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des époux [F] et à celles de Madame [C], visées par le greffe le 17 octobre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur “l’irrégularité de l’assignation”

Madame [C] soutient que l’assignation est irrégulière en ce qu’elle n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat.

Le moyen soulevé par la défenderesse est inopérant pour deux raisons:

— aucun texte ne prévoit l’obligation pour le bailleur de notifier l’assignation à la préfecture pour les actions portant sur la validation d’un congé pour vendre ;

— pour les actions dans lesquelles la notification de l’assignation aux services de la préfecture est obligatoire, l’ absence de notification ne rend pas l’acte introductif d’instance irrégulier mais rend l’action irrecevable ;

Le moyen soulevé par Madame [C] portant sur la régularité de l’assignation sera donc rejeté.

— Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, par acte délivré le 12 juillet 2024, les époux [F] ont fait délivrer un congé pour vendre à Madame [C].

Si le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir de « valider » ou d’ « annuler » un congé délivré par un bailleur – ce qui n’est en l’espèce pas demandé -, une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l’appréciation des juges du fond, il peut toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé du bailleur, à la condition que les contestations élevées sur le congé ne le conduisent pas à constater l’existence de contestations sérieuses ou d’un trouble qui ne serait pas « manifestement illicite ».

Il y a donc bien lieu de statuer en l’espèce sur l’occupation sans droit ni titre alléguée par les demandeurs, en examinant la pertinence des contestations élevées par la défenderesse.

Madame [C] soutient qu’en raison de son âge (elle justifie être née en 1944 sans plus de précision) et de ses ressources limitées (8247 euros par an), elle bénéficie d’une protection tirée de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle devait être destinataire d’une offre de relogement de la part de ses bailleurs correspondant à ses besoins, ses possibilités financières et à proximité de son ancienne habitation.

L’évidence conduit à constater toutefois, comme le soutiennent à juste titre les demandeurs, que le bailleur, Monsieur [F], était âgé de plus de soixante cinq ans à la date d’échéance du contrat de bail, ce qui lui permet d’échapper à l’obligation de reloger son locataire âgé et démuni, comme le rappelle l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

La contestation élevée par Madame [C] n’apparaît donc pas à l’évidence pertinente et sera rejetée.

Il convient donc de constater que Madame [C] est, par l’effet du congé, occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe actuellement, en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et ce depuis le 23 février 2025 minuit. Elle sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation à titre de provision

Le bail ayant pris fin le 23 février 2025 à minuit, Madame [C] est redevable d’une indemnité d’occupation payable à compter du 24 février 2025, jusqu’à libération complète des lieux. En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] sera fixé au montant du dernier loyer et des charges, soit une somme de 320,11 euros par mois et il sera précisé que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [C] depuis l’expiration du bail.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [C]

Madame [C] demande à bénéficier d’un délai de douze mois pour quitter les lieux en application des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article L412-4 du code des procédures civile d’exécution, le juge tient compte pour statuer notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, si Madame [C] justifie de sa situation actuelle, de son état de santé et de son âge, elle ne démontre pas avoir fait diligences en vue de son relogement. Elle a en outre déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux (dix mois depuis l’expiration du bail) et en bénéficiera encore (plus de 4 mois) à l’issue de la présente décision en raison de la trêve hivernale .

Aucun autre délai pour quitter les lieux n’est donc justifié et sa demande sera dès lors rejetée.

— Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts formées par Madame [C]

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [C] sollicite des dommages et intérêts en raison des troubles de jouissance qu’elle dit avoir subis du fait du comportement harcelant de son bailleur et pour la procédure intentée par ses propriétaires qu’elle considère abusive, sans préciser que ses demandes sont formées à titre provisionnel.

Elles impliquent donc l’appréciation d’une faute (manquement du bailleur et abus de procédure), laquelle échappe aux pouvoirs du juge des référés et doivent dès lors être déclarées irrecevables.

— Sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du congé pour vendre et celui de la sommation de quitter les lieux.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [C], tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [F] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons le moyen tiré de l’irrégularité de l’assignation soulevé par Madame [R] [C] ;

Constatons que Madame [R] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] à compter du 24 février 2025, par l’effet du congé pour vendre délivré par Monsieur [I] [F] et Madame [V] [X] épouse [F] le 12 juillet 2024;

Ordonnons à Madame [R] [C] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Madame [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [F] et Madame [V] [X] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons Madame [R] [C] de sa demande de délais de grâce ;

Condamnons Madame [R] [C] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] [F] et Madame [V] [X] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 320,11 euros, à compter du 24 février 2025, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [R] [C] depuis l’expiration du bail ;

Déclarons irrecevables les demandes indemnitaires formées par Madame [R] [C] ;

Condamnons Madame [R] [C] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [V] [X] épouse [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Maître [K] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [R] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour vendre en date du 12 juillet 2024 et celui de la sommation de quitter les lieux du 21 mars 2025;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE