Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00401 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D5Q

Société ENEAL

C/

[G] [O]

— Expéditions délivrées à

la SELARL CMC AVOCATS

[G] [O]

— FE délivrée à

la SELARL CMC AVOCATS

Le 20/06/2025

Avocats : la SELARL CMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

[Adresse 2]

[Localité 5]

,

Représentée par Maître Marie LACOSTE substituant Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [O]

né le 03 Juillet 1978 à [Localité 8]

[Adresse 4] [Adresse 1]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2021 la SA ENEAL a consenti un bail d’habitation à M. [G] [O], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7] 10, moyennant un loyer mensuel révisable de 521,71 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 74,05 euros). Par acte du 15 février 2021, la SA ENEAL a en outre loué à M. [G] [O] un garage, situé au sein de la Résidence (annexe [10]).

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la SA ENEAL a fait délivrer à M. [G] [O] un commandement de payer la somme de 2.040,18 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 7 février 2025, la SA ENEAL a fait assigner M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 décembre 2024, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants à défaut avec l’assistance de la [Localité 9] Publique si besoin est, dans le respect des dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.343,86 euros à valoir sur le paiement des loyers, et charges échus dus au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du commandement de payer, soit le 2 octobre 2024,

— à compter du 2 décembre 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer avec indexation et des charges révisées, selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux

— d’une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

La SA ENEAL, représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 4 avril 2025, en actualisant sa créance à la somme de 5.436,16 euros à la date du 11 mars 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement du loyer qui sont impayés depuis juin 2024

M. [G] [O] a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation de plein droit. Il indique que les impayés ont fait suite à un changement d’activité professionnelle, que si jusqu’alors il n’a pas pu dégager de revenus, il pense avoir des revenus au mois de mai. Il indique percevoir en l’état percevoir le RSA. Il propose de verser 200 euros par mois en sus du montant du loyer.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 4 octobre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.040,18 euros au titre des loyers échus qui excédaient la valeur de trois échéances.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde la SA ENEAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 3 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

M. [G] [O] demande la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement pour payer sa dette.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

Or en l’espèce, M. [G] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer qui n’est plus payé depuis le mois de juillet 2024.

Par conséquent la demande de M. [G] [O] n’est pas recevable et sera rejetée.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 3 décembre 2024 et ne peut qu’être constatée.

M. [G] [O] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [G] [O] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, La SA ENEAL est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [G] [O], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [G] [O] est redevable de la somme de 5.436,16 euros à la date du 11 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes dont la SA ENEAL ne justifie pas le bien fondé, certaines pouvant d’ailleurs relever des dépens :

— autres factures du 30 novembre 2024 : 160,13 euros

— autres factures du 31 décembre 2024 : 720 euros

— autres factures du 31 janvier 2025 : 199,53 euros

soit une somme totale de 1.079,66 euros dont le bien fondé n’est pas rapporté devant le juge des référés et qui sera donc déduite.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur du surplus, M. [G] [O] sera condamné à payer la somme de 4.356,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [G] [O] sera condamné à payer à la SA ENEAL la somme de 250 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 3 décembre 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [G] [O] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] 10 et le garage, situé au sein de la Résidence (annexe [10]) ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (651,22 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [G] [O] à payer à la SA ENEAL la somme de 4.356,50 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 11 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [G] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [G] [O] à payer à La SA ENEAL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection