Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02117 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZY73

Société ADOMA

C/

[W] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Julien LE CAN

— FE délivrée à

M^e Bertrand CHAVERON

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ADOMA

RCS [Localité 13] N° B 788 058 030

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-016554 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représenté par M^e Julien LE CAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 26 janvier 2024, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [W] [Y] une convention d’occupation portant sur un logement n°C308 dans une résidence sociale, située [Adresse 2], à [Localité 10], laquelle ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte introductif d’instance en date du 4 octobre 2024, la société ADOMA, qui a indiqué que Monsieur [Y] n’a pas respecté un plan d’apurement de sa dette et après lui avoir notifié par lettre recommandée signifiée le 10 juin 2024, la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a fait assigner en référé Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :

Constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,[12] l’expulsion immédiate de Monsieur [Y], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement C 308, au [Adresse 3] [Localité 9][Adresse 6] que le commissaire de de justice pourra se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique,Condamner Monsieur [Y] au paiement par provision de la somme de 2116,87 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 23 septembre 2024,Condamner Monsieur [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 497,52 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux,Le condamner sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à ADOMA la somme de 500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 janvier 2025 pour permettre notamment au défendeur d’obtenir l’Aide juridictionnelle.

A l’audience du 24 janvier 2025, la société ADOMA, représentée par son avocat, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1840,13 euros au 22 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [Y], représenté par son conseil, ne conteste pas la dette mais soulève l’irrégularité de la notification du 14 juin 2024, en ce qu’il conteste sa signature apposée sur l’avis de la Poste et, partant, conteste la validité de la notification de la résiliation.

Sur le fond, il sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en proposant un échéancier sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes, correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes, correspondant à toute la durée du préavis.

Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 26 janvier 2024, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résident, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SAEM ADOMA expose avoir a notifié à Monsieur [Y] une mise en demeure suivant lettre recommandée du 10 juin 2024, notifiée le 14 juin 2024, rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

Monsieur [Y] conteste la sincérité de la signature apposée sur l’avis de réception de la Poste, pour la mise en demeure du 10 juin 2024, supposée avoir été présentée et distribuée le 14 juin 2024.

L’examen de la signature litigieuse et sa comparaison avec la signature du défendeur sur d’autres documents, notamment sur le contrat de résidence et sa pièce d’identité, ne permet manifestement pas de corroborer la sincérité de la signature de Monsieur [Y], au visa de l’article 285 du code de procédure civile.

S’agissant d’un acte de procédure faisant courir un délai et visant à obtenir une résiliation du contrat de plein droit, l’absence de démonstration de la bonne réception de la lettre de mise en demeure empêche celle-ci de produire effet.

Il existe donc une contestation sérieuse sur la demande de résiliation et, partant, sur la demande d’expulsion.

Sur la créance de la bailleresse :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé à la date du 22 janvier 2025, selon lequel sa créance s’établit à 1840,13 euros.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1840,13 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 22 janvier 2025 – échéance du mois de décembre 2024 incluse.

En l’absence de résiliation, la demande au titre d’une indemnité d’occupation devient sans objet.

Sur les délais de paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le défendeur, dont la bonne foi n’est pas débattue, expose que sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter immédiatement de sa dette vis-à-vis d’ADOMA, il justifie par ailleurs être salarié en CDI avec un revenu mensuel de 1300 euros net. Il lui sera par conséquent accordé des délais pour l’apurement de cette dette, suivant les modalités qui seront exposées au dispositif.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Constatons qu’il existe une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence signé entre Monsieur [W] [Y] et la SAEM ADOMA, le 26 janvier 2024,

Constatons en conséquence que la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet,

Condamnons Monsieur [W] [Y] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 1840,13 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de redevances à la date du 22 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) ;

Autorisons Monsieur [W] [Y] à se libérer de la dette en 18 mensualités de 103 euros chacune (cent trois),

DIT que, sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité totale huit jours après une mise en demeure infructueuse, des sommes dues en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance,

Condamnons Monsieur [W] [Y] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [W] [Y] aux dépens,

Rejetons pour le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION