TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00439 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z77M

2 copies

GROSSE délivrée

le 31/03/2025

à l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Rendue le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMO COM, prise en la personnne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. SANTOSHA MERIGNAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 27 janvier 2025, la SCI IMMO COM a assigné la SAS SANTOSHA MERIGNAC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1728 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail en cause à la date du 23 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et avec l’assistance de tout serrurier, déménageur ou garde meuble nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner le dépôt en tout lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant ou non à la personne expulsée et qui pourrait se trouver encore dans les lieux lors de son expulsion et ce à ses frais ;

— condamner la SAS SANTOSHA MERIGNAC à lui payer la somme de 26 564,92 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 novembre 2024, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de 5%, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au taux de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la SAS SANTOSHA MERIGNAC à lui payer, à compter du 1er janvier 2025, une indemnité d’occupation de 7 104,66 euros TTC par mois, au prorata du nombre de jours d’occupation indue, outre provision sur charges et régularisation éventuelle de charges ;

— condamner la SAS SANTOSHA MERIGNAC à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 octobre 2024.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 17 janvier 2020, elle a donné à bail à la SAS SANTOSHA MERIGNAC, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 7] ; que la locataire s’étant montrée défaillante dans le paiement des loyers, elle lui a adressé par acte du 22 octobre 2024 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire qui était resté sans suite ; qu’elle lui a adressé par acte du 09 janvier 2025 un second commandement de payer, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois le 27 février 2025 par des écritures aux termes desquelles elle sollicite de :

— lui donner acte, ainsi qu’à la SAS SANTOSHA MERIGNAC, de leur accord portant sur le paiement de la dette de cette dernière (hors frais et intérêts) en 10 termes mensuels d’un montant unitaire de 482,23 euros TTC, payable au 1er jour de chaque mois ;

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, entrainant la résiliation immédiate du contrat de bail commercial ;

— à défaut pour la SAS SANTOSHA MERIGNAC d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et avec l’assistance de tout serrurier, déménageur ou garde meuble nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— il sera ordonné le dépôt en tout lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant ou non à la personne expulsée et qui pourrait se trouver encore dans les lieux lors de son expulsion, et ce à ses frais ;

— il sera dû une indemnité d’occupation de 7 104,66 euros TTC par mois, au prorata du nombre de jours d’occupation indue, outre provision sur charges et régularisation éventuelle de charges ;

— condamner la SAS SANTOSHA MERIGNAC à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements visant la clause résolutoire et de la saisie-conservatoire.

Bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS SANTOSHA MERIGNAC n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Le contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 02 octobre 2024, à hauteur de 15 175,01 euros dont 14 982,20 euros au titre des loyers impayés et 192,81 euros au titre du coût de l’acte ;

— qu’un second commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 09 janvier 2025, à hauteur de 24 790,09 euros dont 24 564,92 euros au titre des loyers impayés et 225,17 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette, dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon le décompte actualisé au 25 février 2025, l’arriéré locatif s’élève à 12 495,20 euros TTC (premier trimestre 2025 inclus).

La SCI IMMO COM indique dans ses dernières écritures qu’elle est parvenue à un accord avec la SAS SANTOSHA MERIGNAC portant sur un échelonnement du paiement de la dette subsistante (hors frais et intérêts) s’élevant à 4 822,32 euros TTC à la date du 11 février 2025, en dix mensualités de 482,23 euros TTC chacune à compter du 1er mars 2025.

Même si l’échéancier qu’elle produit aux débats n’est pas signé des parties, il y a lieu de faire droit à sa demande tendant à accorder un délai de paiement à la SAS SANTOSHA MERIGNAC pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte sauf accord contraire des parties.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 3 947,03 euros HT par mois, la demande de majoration, fondée sur les stipulations du contrat de bail, s’apparentant à une clause pénale soumise au ,pouvoir modérateur du juge du fond qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Dans cette même hypothèse, afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS SANTOSHA MERIGNAC, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SAS SANTOSHA MERIGNAC sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI IMMO COM et la SAS SANTOSHA MERIGNAC ;

Accorde à la SAS SANTOSHA MERIGNAC un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette d’un montant de 4 822,32 euros TTC à la date du 11 février 2025 par le biais de 10 mensualités égales d’un montant de 482,23 euros, le premier versement devant intervenir dans le1er mars 2025, et chaque mensualité devant être réglée en sus du versement mensuel du terme courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SAS SANTOSHA MERIGNAC respecte son obligation de paiement ;

Dit que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI IMMO COM qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SAS SANTOSHA MERIGNAC, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à Mérignac (33700), et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Dit qu’en ce cas, la SAS SANTOSHA MERIGNAC sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 3 947,03 euros HT jusqu’à complète libération des lieux ;

Autorise, en ce cas, la SCI IMMO COM à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS SANTOSHA MERIGNAC ;

Déboute la SCI IMMO COM du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS SANTOSHA MERIGNAC à payer à la SCI IMMO COM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS SANTOSHA MERIGNAC aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,