N° RG 24/00175 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DY3Q /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DY3Q

Minute n° 25/00293

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [I]

né le 28 Novembre 1977 à [Localité 2] (Eure-et-Loir),

demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

représenté par Maître Florent GRAVAT de la SCP GRAVAT-BAYARD, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [A]

née le 01 Janvier 1981 à [Localité 4] (Indre),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par Maître Emmanuelle RODDE de la Selarl Emmanuelle Rodde, avocats au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2024-1170 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHATEAUROUX)

Monsieur [Z] [V],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par Maître Emmanuelle RODDE de la Selarl Emmanuelle Rodde, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Mai 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 27 Juin 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00175 – N° Portalis DBYE-W-B7I-DY3Q /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 30 octobre 2015, M. [P] [I] a loué à M. [Z] [V] et Mme [E] [A], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 410 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2023, M. [P] [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 360 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, M. [P] [I] a fait assigner M. [Z] [V] et Mme [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l’Indre le 15 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

À cette audience, M. [P] [I], représenté par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé et aux termes desquelles il sollicite du juge qu’il :

constate la résiliation du contrat liant les parties par application de la clause résolutoire,ordonne l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les défendeurs :° à lui payer la somme de 8 500 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 28 février 2025,

° à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 460 euros jusqu’à libération effective des lieux,

° à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens,

débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Il soutient que le décompte qu’il produit mentionne l’ensemble des versements réalisés par les défendeurs, lesquels échouent à démontrer en avoir effectué d’autres. Pour obtenir le rejet des demandes reconventionnelles de ses locataires, il fait valoir que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état, qu’ils n’ont procédé à aucune revendication quant à l’état du bien avant l’engagement de la procédure et que le document à en-tête d’une agence départementale liée à l’habitat indigne a sans doute été renseigné par M. [V] lui-même.

M. [Z] [V] et Mme [E] [A], représentés par leur conseil, ont également remis des conclusions dont ils se sont prévalus et par lesquelles ils demandent au juge de :

condamner le demandeur à leur verser 7 000 euros au titre de leur préjudice moral,dire que cette somme se compensera avec celle qui sera éventuellement mise à leur charge au titre de l’arriéré locatif,suspendre les effets de la clause résolutoire et les autoriser à régler la somme restante en trois années,faire injonction au demandeur de leur délivrer un logement décent sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner le demandeur à leur verser 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, ils exposent que de nombreux paiements par eux opérés n’ont pas été pris en compte et qu’ils ont repris le paiement de leur loyer courant. Visant les articles 1719 et 1720 du code civil, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ils expliquent que le bien qui leur a été loué se trouve dans un état extrêmement dégradé en raison de la présence d’importantes moisissures, mettant en danger leur fille qui a dû être hospitalisée en urgence, et qu’ils ont multiplié les demandes verbales de remise en état auprès de leur bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges. M. [Z] [V] et Mme [E] [A] ne produisent pour leur part aucun élément susceptible de démontrer qu’ils auraient réalisé des paiements ne figurant pas sur le décompte.

Il ressort des pièces fournies qu’au 28 février 2025, la dette locative des défendeurs s’élève à la somme de 8 500 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [A] au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la lecture du décompte de la dette locative révèle qu’en dépit de ce que soutiennent M. [Z] [V] et Mme [E] [A], ces derniers n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, le dernier loyer pleinement acquitté datant du mois d’avril 2024. Ils ne versent en outre aucune pièce qui contredirait ce constat.

Dans ces conditions, la loi ne permet pas l’octroi de délais de paiement, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Indre le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu du VII de ce texte, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 29 décembre 2023 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour les locataires de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l’absence d’octroi de délais de paiement, leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [V] et Mme [E] [A] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Z] [V] et Mme [E] [A] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 460 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du logement indécent

En vertu de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par application de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Il est constant qu’il appartient au preneur, qui excipe du manquement de son bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation, d’en établir la preuve.

En l’espèce, les défendeurs produisent des photographies non datées qui ne permettent par ailleurs pas de déterminer si elles concernent le logement objet du litige. Ils font en outre état d’une hospitalisation de leur fille causée par l’état de ce bien mais ne versent aux débats aucun justificatif y afférent, pas plus qu’ils ne justifient avoir entrepris des démarches auprès de leur bailleur avant la mise en œuvre de la présente procédure. S’ils joignent une mise en demeure datée du 7 mai 2024, il convient de souligner que celle-ci précisait qu’à défaut de réponse, ils feraient procéder à un contrôle de décence, mais qu’aucun document de ce type ne figure parmi leurs pièces un an plus tard, seul un document à renvoyer à l’agence départementale de lutte contre l’habitat indigne étant communiqué. Les attestations de M. [C] [L] et de Mme [M] [T] ne sont pas davantage probantes dès lors qu’elles ne datent pas les constatations qu’elles énoncent. Mme [M] [T] évoque des normes d’électricité qui ne seraient pas respectées ainsi qu’une chaudière qui serait dangereuse, sans que ces éléments ne soient objectivés par l’avis de sachants.

En tout état de cause, à supposer que les importantes moisissures mentionnées par les témoins et figurant sur les photographies concernent bien le logement loué par M. [Z] [V] et Mme [E] [A], la preuve de leur imputabilité au bailleur n’en est pas pour autant rapportée. L’état des lieux d’entrée, dressé le 30 octobre 2015, n’en fait en effet nulle mention et aucun des éléments produits ne permet d’établir un lien entre ces moisissures et un quelconque manquement à ses obligations de la part du bailleur.

Il s’ensuit donc que M. [Z] [V] et Mme [E] [A] n’établissent pas que leur bailleur ne leur aurait pas délivré un logement décent et en bon état de réparation. Par conséquent, ils seront déboutés de leur prétention indemnitaire et des demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [V] et Mme [E] [A] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [Z] [V] et Mme [E] [A] seront condamnés à verser à M. [P] [I] la somme de 1 000 euros sur ce fondement et déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [E] [A] à verser à M. [P] [I] la somme de 8 500 euros (décompte arrêté au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [Z] [V] et Mme [E] [A] ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 30 octobre 2015 entre M. [P] [I] d’une part, et M. [Z] [V] et Mme [E] [A] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], [Localité 1], sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [Z] [V] et Mme [E] [A] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [V] et Mme [E] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [V] et Mme [E] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [V] et Mme [E] [A] à verser à M. [P] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 460 euros, à compter du 29 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] [V] et Mme [E] [A] à l’encontre de M. [P] [I] ;

REJETTE la demande d’injonction de délivrer un logement décent formée par M. [Z] [V] et Mme [E] [A] à l’encontre de M. [P] [I] ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [V] et Mme [E] [A] à verser à M. [P] [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [Z] [V] et Mme [E] [A] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [V] et Mme [E] [A] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,