Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01024 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SFX

S.A. NOALIS

C/

[V] [T] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Francine LINDAGBA-MBA

— FE délivrée à

M^e Frédéric GONDER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 14]

RCS [Localité 18] N° 561 820 481

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [V] [T] [E]

née le 11 Février 1973 à [Localité 15] (SENEGAL)

[Adresse 6]

[Adresse 12] [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 11]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-013242 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé conclu le 1er août 2022, la S.A. d’HLM NOALIS a donné à bail à Madame [V] [T] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 19] [Adresse 10] B304 à [Localité 20] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°81 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 565,59 euros charges comprises pour le logement et de 41,56 euros charges comprises pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d'[Adresse 17] a fait signifier à Madame [V] [T] [E] le 17 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. La S.A. d’HLM NOALIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 20 mai 2025, la S.A. d'[Adresse 17] a fait assigner Madame [V] [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé à l’audience du 8 août 2025 en lui demandant de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de l’Article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [V] [T] [E] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 16] Publique ;

— A titre de provision, la condamner au paiement :

De la somme principale de 3.646,49 Euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire.

Étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience.

De la somme de 900 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025, après un renvoi accordé le 8 août 2025 et le 26 septembre 2025.

Lors des débats, la S.A. d’HLM NOALIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.696,11 euros selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En défense, Madame [V] [T] [E], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Débouter la société NOALIS de l’ensemble de ses demandes;

— A titre reconventionnel ;

— Suspendre la réalisation ou les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance du 17 mars 2025 ;

— Lui accorder de larges délais de paiement ;

— L’autoriser à payer, en sus du loyer courant, une somme mensuelle de 100 € jusqu’à apurement de la dette ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la S.A. d'[Adresse 17] à l’audience et aux conclusions de Madame [V] [T] [E], visées par le greffe le 17 octobre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens respectifs.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

1- Sur la demande de résiliation des baux :

— Sur la recevabilité et la régularité de l’action :

La S.A. d’HLM NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable et régulière au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, si le commandement du 17 mars 2025 vise bien le défaut d’assurance, il ressort des pièces de Madame [V] [T] [E] que celle-ci est couverte par une assurance couvrant les risques locatifs. Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la S.A. d'[Adresse 17] relative à la résiliation des baux sur le défaut d’assurance.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant que les baux seront résiliés dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [V] [T] [E] le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 1.775,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 18 mai 2025.

2- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la S.A. d’HLM NOALIS les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [T] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (257,55 euros), la somme de 2.438,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 14 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 non inclus).

Toutefois, cette créance contient des frais de rejet de prélèvement (0,21 x 7 = 1,47 euros), sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application, somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Madame [V] [T] [E] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.437,09 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [V] [T] [E] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoires.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront ses pleins effets, l’expulsion de Madame [V] [T] [E] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 656,83 euros.

3- Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la S.A. d'[Adresse 17] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 18 mai 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 1er août 2022 et liant la S.A. d’HLM NOALIS à Madame [V] [T] [E], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Adresse 10] [Adresse 11] à [Localité 20] ainsi que l’emplacement de stationnement n°81 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [V] [T] [E] à payer à la S.A. d'[Adresse 17] à titre provisionnel la somme de 2.437,09 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 14 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [V] [T] [E] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [V] [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM NOALIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [V] [T] [E] sera tenue de payer à la S.A. d'[Adresse 17] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 656,83 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [V] [T] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la S.A. d’HLM NOALIS;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE