Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAY

[L] [Y]

C/

[E] [X]

— Expéditions délivrées à la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

— FE délivrée à la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Le 18/04/2025

Avocats : la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [Y]

né le 11 Janvier 1965 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître DAMOY, avocat au abrreau de Bordeaux substituant la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ, avocats au barreau de Toulouse

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [X]

né le 21 Octobre 1978 à [Localité 13]

[Adresse 2] [Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 décembre 2015 à effet au 11 décembre 2015, Monsieur [L] [Y] a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [I], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12][Adresse 8] à [Localité 11].

Par courrier du 23 juillet 2020, Madame [B] [I] donnait son congé au mandataire en charge de la gestion du logement, indiquant qu’à compter de cette date Monsieur [E] [X] serait le seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Y] a fait signifier le 16 septembre 2024 à Monsieur [E] [X] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 décembre 2024, Monsieur [L] [Y] a fait assigner Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, au visa notamment de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers

En conséquence,

— ordonner sans délai son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— le voir condamner par provision au paiement de la somme de 3.004,76 euros correspondant au titre des loyers et charges impayées, quittancement du mois de décembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 801,48 euros

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16.09.2024

— le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [L] [Y], représenté par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.446,53 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience, précisant que celle-ci avait diminué et que le locataire avait donné congé sans produire aucun justificatif, ni établir d’état des lieux.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [L] [Y] .

Monsieur [E] [X], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [E] [X] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [L] [Y], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [L] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.450,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [L] [Y] était donc fondé à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire autoriser l’expulsion de Monsieur [E] [X].

Cependant il ressort des pièces produites par Monsieur [L] [Y] que le défendeur a non seulement adressé un congé, mais qu’il a aussi restitué le logement, et qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 15 février 2025.

Il n’y a donc plus lieu de prononcer l’expulsion.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [L] [Y] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.446,53 euros à la date du 04 mars 2025, échéance du 1er au 15 février 2025 incluse.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Un état des lieux établi contradictoirement et daté du 15 février 2025 confirme que le défendeur a quitté les lieux à cette date. Le décompte produit par le demandeur fait état, depuis l’assignation, d’un versement de la part de Monsieur [E] [X] d’un montant de 1.800 euros le 31 décembre 2024, ramenant la dette à cette date à la somme de 1.204,76 euros. Depuis et jusqu’à son départ des lieux, aucun règlement n’a été enregistré.

Faute de comparaître, Monsieur [E] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2.446,53 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [E] [X] ayant quitté les lieux le 15 février 2025 et le décompte produit incluant cette période, la demande au titre de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [E] [X] supportera une indemnité de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2015 et liant Monsieur [L] [Y] à Monsieur [E] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 12][Adresse 8] à [Localité 11] ;

CONSTATONS que Monsieur [E] [X] a quitté les lieux le 15 février 2025, date de l’état des lieux de sortie ;

DISONS sans objet la demande en expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à payer à Monsieur [L] [Y] à titre provisionnel la somme de 2.446,53 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance du 1er au 15 février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE