Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 15 mai 2025, n° 20/00642

TJ Bordeaux 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-redevabilité des charges de copropriété
Le tribunal a estimé que la demande de nullité ne relevait pas de la question de la recevabilité d'un acte de procédure et que le demandeur n'a pas prouvé d'irrégularité.
Accepté
Redevabilité des charges depuis l'achèvement
Le tribunal a jugé que les charges de copropriété sont dues à compter de la date d'achèvement, indépendamment de la date de livraison.
Rejeté
Dommages et intérêts pour le commandement de payer
Le tribunal a débouté le demandeur de sa demande de dommages et intérêts, considérant que le commandement était fondé sur des charges dues.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a condamné le demandeur à payer les frais de procédure, considérant qu'il était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 15 mai 2025, n° 20/00642
Numéro(s) :	20/00642
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Myriam SEBBANXavier LAYDEKER
Parties :	représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES ayant son siège [ Adresse 4 ]

Texte intégral

Du 15 mai 2025

72Z

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 20/00642 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UGLB

[B] [V]

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[8]/M38-M51

— Expéditions délivrées à

M^e Myriam SEBBAN

— FE délivrée à

M^e XavierLAYDEKER

Le 15/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 15 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [V]

né le 26 Janvier 1970 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE “[12]/M38-M51,

[Adresse 2]

représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES ayant son siège [Adresse 4]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte authentique reçu le 4 janvier 2018, par Maître [G] [K], notaire, Monsieur [L] [V] a acquis, en état futur d’achèvement, auprès de la Société en nom collectif CAMELIA AQUITAINE 3, une villa duplex et deux places de parking extérieur correspondants aux lots 1, 61 et 62 de l’ensemble immobilier dénommé COTE PYLA M23 à M29 et M38 à M51, situé [Adresse 6] [Localité 15], au prix de 540.000 €.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété qui a été établi aux termes d’un acte reçu par Maître [W], notaire, le 9 octobre 2017.

La livraison du bien fixée contractuellement au 4ème trimestre 2018 est intervenue par remise des clefs le 21 février 2020, à la suite d’une procédure de référé diligentée par Monsieur [L] [V] à l’encontre de la SNC CAMELIA AQUITAINE.

Entre temps, par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] M38-M51 (le [Adresse 14]), a fait délivrer à Monsieur [B] [V] un commandement de payer la somme de 3.144,56 € au titre des charges de copropriété pour la période du 2 mai 2019 au 12 février 2020.

Suivant requête reçue le 27 février 2020, Monsieur [L] [V] a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX – pôle protection et proximité, aux fins de voir, principalement annuler le commandement de payer signifié le 17 février 2020, celui-ci étant entâché de nullité, et voir condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA à lui payer une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Il explique au soutien de ses prétentions qu’il n’est pas redevable de charges de copropriété pour la période précédant la livraison du bien acquis en état futur d’achèvement, intervenue le 21 février 2020.

Toutefois, le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité a, par jugements rendus les 6 avril 2022 et 15 janvier 2024, ordonné le sursis à statuer dans l’attente du prononcé de la décision définitive concernant le litige opposant Monsieur [L] [V] à la SNC CAMELIA AQUITAINE pendant devant la 7ème chambre du tribunal judiciaire de ce siège, la juridiction étant appelée à se prononcer sur la date d’achèvement du bien.

La 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de BORDEAUX a, par jugement rendu le 2 juin 2021, déclaré l’ouvrage achevé le 28 mars 2019 tout en constatant que la notification de l’achèvement n’est intervenue que le 2 avril 2019.

Monsieur [L] [V] ayant interjeté appel, la 2ème chambre civile de la cour d’appel de [Localité 7] a, entre autres dispositions, infirmé le jugement et statuant à nouveau a dit :

— que l’ouvrage était achevé à la date du 13 septembre 2019,

— que la date de livraison doit être fixée au 21 février 2020.

A la suite de cette dernière décision, l’affaire opposant Monsieur [L] [V] au [Adresse 14] a, de nouveau, été appelée à l’audience du tribunal judiciaire pôle protection et proximité et été retenue à l’audience du 13 mars 2025, après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [L] [V], représenté par son conseil, modifie ses prétentions et demande, désormais, au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1603 et suivants du code civil de :

— prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 17 février 2020 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA,

— débouter le [Adresse 14] de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer à la date de livraison du chantier, soit le 21 février 2020, l’exigibilité des charges de copropriété,

— juger qu’il s’est acquitté des charges de copropriété à compter du 21 février 2020,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, le [Adresse 14], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, représenté par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l’article 1231-6 du code civil, de :

— juger que Monsieur [L] [V] est redevable des charges de copropriété depuis l’achèvement du bien, soit le 13 septembre 2019,

— condamner Monsieur [L] [V] à lui payer les charges de copropriété dont il est redevable depuis le 13 septembre 2019, soit la somme de 3.310,04 € avec intérêts au taux légal depuis le 17 février 2020, date du commandement de payer délivré à sa requête,

— condamner Monsieur [L] [V] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement susceptible d’appel sera contradictoire.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande de nullité du commandement de payer :

Aux termes des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, «tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité».

Selon les dispositions de l’article 649 du même code, «la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure».

L’article 114 du code de procédure civile précise qu'«aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public».

En application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, «constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice,

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice».

Monsieur [L] [V] sollicite la nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 17 février 2020 puisqu’il n’est pas redevable des charges de copropriété qui lui sont réclamées par le [Adresse 14] pour la période courant du 2 mai 2019 au 12 février 2020, soit antérieurement à la livraison du bien le 21 février 2020.

En l’espèce, il échet de rappeler que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA a fait délivrer le 17 février 2020 à Monsieur [L] [V] un commandement de payer les charges de copropriété pour la période du 2 mai 2019 au 12 février 2020 d’un montant total de 3.144,56 €.

Monsieur [L] [V] sollicite la nullité de ce commandement de payer sans évoquer le fondement juridique sur lequel repose sa demande.

Il s’évince, toutefois, de ses écritures qu’il reproche au [Adresse 14] de lui avoir délivré cet acte de commissaire de justice alors qu’il n’était pas débiteur de charges de copropriété.

Cependant, cette demande concerne le fond du litige et ne relève pas de la question de la recevabilité d’un acte de procédure. Par ailleurs, Monsieur [L] [V] n’argue d’aucune irrégularité prévue par les dispositions des articles 114 et 117 du code de procédure civile. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 février 2020.

Sur les charges de copropriété :

Sur la date d’exigibilité des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation «l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances».

Par ailleurs, il ressort de l’acte de vente notarié que «l’acquéreur supportera sa quote-part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le vendeur aura notifié, à l’acquéreur, l’achèvement des travaux relatifs aux lots privatifs acquis par ses soins».

Monsieur [L] [V] estime que le copropriétaire n’est tenu de payer les charges de copropriété qu’à partir du moment où son lot est terminé et qu’il peut en disposer conformément à sa disposition. Il considère, dès lors, que c’est à compter de la livraison de son bien, soit le 21 février 2020, qu’il doit régler les charges communes qui lui sont réclamées.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA soutient que Monsieur [L] [V] est redevable des charges de copropriété depuis le 13 septembre 2019, date d’achèvement de l’immeuble, comme l’a retenu la Cour d’appel de [Localité 7].

Il est nécessaire de rappeler que dans les ventes en état futur d’achèvement, l’achèvement de l’immeuble s’entend du moment où ce dernier devient habitable, et se distingue de la livraison, qui correspond à la date de mise à disposition des locaux à l’acquéreur, les travaux étant complément terminés.

Il est constamment admis que dans ce type de vente, la date d’exigibilité des charges de copropriété auprès des copropriétaires est celle de l’achèvement des lots acquis. La livraison du lot de copropriété n’est pas, en revanche, un critère permettant de réclamer de tels types de charges comme le prétend Monsieur [L] [V].

En l’espèce, la Cour d’appel de [Localité 7] a, dans son arrêt rendu le 4 juillet 2024, considéré que l’immeuble acquis par Monsieur [L] [V] était achevé le 13 septembre 2019, les éléments rendant l’immeuble impropre à son utilisation ayant disparu au cours du mois d’août à la suite des travaux réalisés.

Il se déduit, du tout, que les charges de copropriété exigées seront dues par Monsieur [L] [V] à compter de la date d’achèvement du bien, soit le 13 septembre 2019.

Sur le montant de la créance :

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

Il convient de rappeler que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement énonce que «Par ailleurs, il ressort de l’acte de vente notarié que «l’acquéreur supportera sa quote-part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le vendeur aura notifié, à l’acquéreur , l’achèvement des travaux relatifs aux lots privatifs acquis par ses soins».

Le [Adresse 14] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [V] à lui payer les charges de copropriété d’un montant de 3.310,04 € dont il est redevable depuis le 13 septembre 2019 majoré des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer délivré le17 février 2020.

Monsieur [L] [V] soutient avoir acquitté les charges de copropriété à compter du 21 février 2020.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA sollicite le paiement d’une somme de 3.144,56 € pour la période du 2 mai 2019 au 12 février 2020.

Il a été jugé que Monsieur [L] [V] n’était redevable des charges de copropriété qu’à compter du 13 septembre 2019. Il s’ensuit que les charges antérieures à cette date ne peuvent être acquittées que par le promoteur, lequel en demeure tenu jusqu’à l’achèvement du lot acquis.

Dans ces conditions, le [Adresse 14] sera débouté de ses demandes de paiement :

— des provisions sur charges courantes du 2 mai 2019 d’un montant de 427,26 €,

— des provisions sur charges courantes du 1er juillet 2019 d’un montant de 668,25 €,

— du coût du badge piscine porté au débit du compte le 24 juillet 2019 d’un montant de 6,05 €,

— de la refacturation de la taxe raccordement ENGIE portée au débit du compte le 1er août 2019 d’un montant de 710,58 €.

Le [Adresse 14] sera, également, débouté de ses demandes au titre des :

— frais de 2ème relance d’un montant de 30 € portés au débit du compte le 14 novembre 2019 qui ne sont pas justifiés,

— honoraires contentieux sommation d’un montant de 220 € portés au débit du compte le 12 février 2020 qui ne sont pas justifiés.

Aussi, Monsieur [L] [V] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence COTE PYLA la somme totale de 1.247,90 €, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 165,48 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date de délivrance du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Monsieur [L] [V] tendant à voir« juger » qu’il s’est acquitté des charges de copropriété à compter du 21 février 2020, cette demande ne constituant pas une prétention au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [V], partie perdante, sera tenue aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [V] à payer au [Adresse 14] une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant, il sera débouté de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [L] [V] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 17 février 2020 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [9]/M38-M51, représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 1.247,90 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [L] [V] du surplus de ses demandes;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAME Monsieur [L] [V] aux entiers dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT