Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00834 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEWM

[X] [C]

C/

[L] [K],

[F] [Z] [I]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Marie-Anne BLATT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [C]

né le 20 Juin 1951 à [Localité 7] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie-Anne BLATT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

DEFENDEURS :

Madame [L] [K]

née le 17 Mars 1965 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Adresse 10] [Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [F] [Z] [I], ès-qualité de caution,

né le 08 Juin 1972 à [Localité 9] (PORTUGAL)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02/12/2019, à effet du 01/12/2019, Monsieur [X] [C] a donné à bail à Madame [L] [K] un logement situé [Adresse 12] ainsi qu’une cave n°1022 située à la même adresse moyennant un loyer initial de 580 euros et 7 euros de provision sur charges.

Par acte du 02/12/2019, Monsieur [Z] [I] [F] s’est porté caution solidaire des sommes dont Madame [L] [K] pourrait être tenues envers le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 23/12/2023, Monsieur [X] [C] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.957,66 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [I] [F] en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 29/12/2023.

Par actes séparés de commissaire de justice des 08/04/2024 et 11/04/2024, Monsieur [X] [C] a assigné Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21/06/2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 2 décembre 2019 liant les parties aux torts du locataire pour défaut de justificatif de l’assurance locative dans le délai légal d’un mois, soit au 26 janvier 2024 et non-paiement des loyers dans le délai de 2 mois conformément à la clause insérée au bail, soit au 26 février 2024 ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

— Ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer par provision à Monsieur [X] [C] :

° la somme de 2. 600,05 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 26 février 2024, date d’effet du commandement ;

° une somme mensuelle égale au montant des loyers et des charges locatives à compter du 1er mars 2024 ;

° une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que les sommes en principal seront assortis des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— Les condamner solidairement aux dépens, en ce compris les frais de commandement, de dénonciation à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’affaire, a été initialement appelée à l’audience du 21 juin 2024, à laquelle Madame [K] [L] était présente, et a fait valoir l’effacement de la dette locative par la commission de surendettement des particuliers, et le dossier a été renvoyé à l’audience du 18 octobre 2024, pour production de pièce justificative.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, lors de laquelle Madame [K] [L] ne s’est pas présentée, Monsieur [X] [C], représenté par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, et le dossier a été mis en délibéré au 13 décembre 2024.

La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier pour production de la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers et du tableau des créances, ayant partiellement effacé la dette, et les parties ont été convoquées à l’audience du 14 février 2025.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [X] [C], représenté par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale, et produit la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE en date du 16 mai 2024, ordonnant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Régulièrement assignée à personne, puis destinataire des convocations, Madame [K] [L], qui était présente à l’audience du 21 juin 2024, ne s’est pas présentée aux audiences du 18 octobre 2024 et du 14 février 2025.

Régulièrement assigné selon les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] [I], n’a jamais été présent, ni représenté aux audiences.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution d’un défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09/04/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21/06/2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27/12/2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [X] [C] a fait signifier à Madame [L] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.957,66 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 23/12/2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Le 29/12/2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [F] [Z] [I].

Madame [L] [K] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 26/12/2023, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 janvier 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de régularisation de la dette de loyer dans le délai de deux mois.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 janvier 2024.

Dès lors, Madame [L] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 janvier 2024, ce qui constitue pour Monsieur [X] [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.841,76 euros à la date du 07/02/2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

Les frais de procédure qui relèvent des dépens (278,87euros). En outre, ce décompte n’a pas déduit la somme de 3.189,83 euros suite à l’effacement intervenu.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [L] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.373,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07/02/2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Madame [L] [K] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (658,79 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’engagement de la caution :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [F] [Z] [I] s’est porté sont portés caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, charges taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation/ et ou toutes autres indemnités, tous intérêts, en vertu du bail susvisé.

Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [Z] [I] est donc tenu au paiement des sommes dues par Madame [L] [K] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Il sera donc condamné solidairement avec Madame [L] [K] au paiement de ces sommes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [L] [K] et de Monsieur [F] [Z] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [F] [Z] [I] à verser à Monsieur [X] [C] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 27 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] ainsi que la cave n°1022 située à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (658,79 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [F] [Z] [I] à payer à Monsieur [X] [C] la somme de 1.373,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07/02/2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [X] [C], à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [F] [Z] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [F] [Z] [I] à payer à Monsieur [X] [C] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION