N° RG 23/02138 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XTEI

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 DÉCEMBRE 2025

62B

N° RG 23/02138

N° Portalis DBX6-W-B7H-XTEI

AFFAIRE :

[A] [N]

C/

[F] [W]

SCI FITZ

[R] [T] [M] épouse [W]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Emmanuel ABI KHALIL

M^e Julia BODIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [A] [N]

née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 14] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuel ABI KHALIL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [W]

né le [Date naissance 6] 1993 à [Localité 15] ([Localité 16])

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Maître Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI FITZ (siège social : [Adresse 11])

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [W] [M]

née le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 13] (IRLANDE)

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [N] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 17].

Monsieur [F] [W] et Madame [R] [M] épouse [W] sont associés et co-gérants de la SCI FITZ, propriétaire de la parcelle voisine située [Adresse 10] à Pessac, jouxtant celle de Madame [N] en limite Sud/Sud-Est et sur laquelle est édifié un local commercial.

En juillet 2022, ils ont déposé auprès du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 17] une demande de permis de construire relatif à un projet de surélévation de l’immeuble, qui leur a été accordé le 19 septembre 2022.

Déplorant subir un trouble anormal de voisinage du fait de la construction en raison d’une perte d’ensoleillement, d’éclairement et de vue, Madame [A] [N] a, suivant acte du 13 mars 2023, assigné les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonner, sous astreinte, l’arrêt de tous travaux et la démolition de tout ouvrage déjà réalisé, ainsi que réparer son préjudice de jouissance et subsidiairement, aux fins d’être indemnisée de l’ensemble de ses préjudices.

Par acte du 26 octobre 2023, Madame [A] [N] a appelé en intervention forcée la SCI FITZ, aux mêmes fins.

Par ordonnance du 28 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [F] [W], Madame [R] [W] et la SCI FITZ, tenant au défaut de qualité des époux [W] à défendre et à l’absence de tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, et dit les demandes formées par Madame [A] [N] recevables.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, Madame [N] demande au tribunal de :

— déclarer que les travaux de surélévation entrepris par la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] constituent un trouble anormal du voisinage subi par Madame [N] ; en conséquence,

— à titre principal,

— ordonner la démolition aux frais de la SCI FITZ et de Monsieur et Madame [W] de l’ouvrage réalisé selon le permis de construire n°033 318 22 Z0161 du 19/09/2022 dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi et à subir, jusqu’à la démolition effective de la construction litigieuse ;

— à titre subsidiaire,

— condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à lui payer une somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance permanent subi du fait de la perte d’éclairement, de la perte d’ensoleillement et de la perte de vue ;

— condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à lui payer une somme de 35 000 euros au titre la perte de valeur vénale de son bien occasionnée par leur construction ;

— condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

− condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à faire exécuter les travaux nécessaires à la suppression de la partie du toit de l’immeuble empiétant sur la parcelle de Madame [N] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner solidairement la SCI FITZ et Monsieur et Madame [W] à payer la somme de 5 000 euros à Madame [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, les époux [W] et la SCI FITZ concluent ainsi :

— prononcer la mise hors de cause de Monsieur [F] [W] et de Madame [R] [W],

— à titre principal, débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle et notamment de :

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 18],

— Recueillir les déclarations des parties et de toute personne éventuellement informée,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Examiner et décrire la maison et le jardin de Madame [A] [N] ainsi que la surélévation édifiée par la SCI FITZ sur le terrain limitrophe,

— Décrire l’environnement dans lequel se situe la parcelle de Madame [A] [N] en précisant notamment s’il s’agit d’un milieu urbanisé et décrire les types de constructions environnantes (résidences, maisons en mitoyenneté etc),

— Examiner les troubles dénoncés par Madame [N] dans ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2023,

— Dire :

— Si la surélévation édifiée par la SCI FITZ génère une perte d’ensoleillement pour la parcelle de Madame [A] [N] et le cas échéant, la décrire avec précision sur différentes périodes de la journée et de l’année et la quantifier,

— Si la surélévation édifiée par la SCI FITZ génère une perte de vue pour la parcelle de Madame [A] [N] et le cas échéant, la décrire précisément,

— Si la surélévation édifiée par la SCI FITZ génère une perte de valeur vénale pour la parcelle de Madame [A] [N] et le cas échéant, la décrire et la chiffrer,

— Fournir tous éléments sur l’ampleur et la nature de ces préjudices afin de permettre au tribunal d’apprécier s’il existe un trouble anormal de voisinage du fait de la surélévation édifiée par la SCI FITZ,

— Donner tous éléments d’appréciation sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

en rapport avec une perte d’ensoleillement et de vue de la propriété de Madame [A] [N],

— Recueillir tous éléments permettant de chiffrer le préjudice, telles que perte de jouissance, perte de valeur du bien appartenant à Madame [A] [N],

— Dire si le toit de la surélévation édifiée par la SCI FITZ empiète sur la parcelle de Madame [A] [N] et le cas échéant, décrire précisément la nature et l’ampleur de cet empiétement,

— Dire si préalablement aux travaux de surélévation, la parcelle détenue par la SCI FITZ n’a pas acquis, par prescription, une servitude de surplomb du fait de l’ouvrage existant initialement,

— Préconiser les travaux éventuellement nécessaires, propres à remédier aux troubles constatés et en chiffrer le coût,

— Répondre aux dires des parties en cours d’expertise,

— Adresser aux parties en cours d’expertise une note intermédiaire, et un mois au moins avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé les invitant à leur faire part de leurs observations, auxquelles il devra être répondu point par point,

— Autoriser, en cas de besoin, l’expert à se faire assister par tout sapiteur de son choix, dans une spécialité différente de la sienne ;

— à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal devait rejeter la demande d’expertise judiciaire et devait estimer que la surélévation édifiée par la SCI FITZ génère un trouble anormal du voisinage au préjudice de Madame [A] [N],

— Débouter Madame [A] [N] de sa demande d’arrêt des travaux sous astreinte,

— Débouter Madame [N] de sa demande de démolition de l’ouvrage édifié par la SCI FITZ,

— Débouter Madame [N] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

— Débouter Madame [N] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

— Débouter Madame [N] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur vénale de son bien et à défaut, la ramener à de plus justes proportions,

— écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [A] [N] à verser à Monsieur [F] [W], Madame [R] [W] et la SCI FITZ la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [A] [N] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 septembre 2024.

L’audience de plaidoirie, initialement fixée au 10 septembre 2024, a été reportée à la demande des parties en raison de pourparlers en cours à cette date. Ceux-ci n’ayant pas abouti, l’affaire a été de nouveau fixée pour plaidoirie, à l’audience du 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause

Les défendeurs, qui concluent à la mise hors de cause des époux [W] au motif de l’irrecevabilité de toute demande à leur encontre par application de l’article 32 du code de procédure civile, à défaut pour eux d’être propriétaires de l’immeuble litigieux et, ainsi, responsables d’un éventuel trouble anormal du voisinage consécutif à des travaux de construction en tant que maîtres d’ouvrage ou encore de l’empiétement allégué, ont soulevé cette fin de non-recevoir tirée de leur défaut de qualité à défendre devant le juge de la mise en état, qui l’a rejetée.

La décision du juge de la mise en état étant revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal par application de l’article 794 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir, de nouveau soulevée par les défendeurs, est irrecevable.

La demande de mise hors de cause sera donc rejetée.

Sur la demande au titre du trouble anormal de voisinage

Madame [N] fonde sa demande principale en démolition et celle subsidiaire en indemnisation sur les dispositions des articles 544 et 1253 du code civil et le principe selon lequel nul ne doit causer un trouble anormal de voisinage, faisant valoir que depuis la surélévation de l’immeuble voisin, son séjour, qui dispose d’une porte-fenêtre orientée Sud/Sud-Est, a perdu la grande luminosité offerte par la configuration initiale, et ainsi, une partie de sa valeur vénale, tel qu’il résulte des constatations de Maître [Y] [E], huissier de justice, du cabinet [S], expert immobilier, et de Monsieur [L] [G], expert foncier, intervenus à sa demande. Elle précise que Monsieur [G] a caractérisé une perte d’ensoleillement annuelle de 52 %, s’élevant jusqu’à 60 % en période hivernale, et une perte de valeur vénale de 35 000 euros consécutive aux pertes d’éclairement, d’ensoleillement et de vue générées par les travaux voisins.

Les défendeurs lui reprochent de ne rapporter la preuve, ni de l’existence d’une perte d’ensoleillement et de vue consécutive aux travaux, la seule expertise de Monsieur [G], commandée par Madame [N] et intervenue non contradictoirement, se fondant sur des projections purement hypothétiques et n’étant corroborée par aucune pièce objective, ni en tout état de cause de l’anormalité de l’éventuel trouble créé, la perte d’ensoleillement retenue par Monsieur [G] ne concernant qu’une ouverture et une perte d'1h15 par jour en moyenne et les immeubles se situant dans un secteur fortement urbanisé. Ils ajoutent que la prétendue perte de valeur vénale n’est pas démontrée, le prix du marché ne correspondant pas à celui retenu par Monsieur [G] et les caractéristiques du bien n’ayant pas été réellement prises en compte, de telle sorte que le préjudice allégué demeure hypothétique.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il est constant qu’en l’espèce, alors que l’immeuble de la SCI FITZ était élevé d’un simple rez-de-chaussée avec une hauteur de faîtage de 4,66 mètres, la surélévation réalisée en 2023 et 2024 a augmenté cette hauteur de 4,18 mètres, de sorte que le faîtage s’élève désormais à 8,84 mètres. Cet immeuble est édifié en limite de propriété, au Nord de laquelle se situe la parcelle de Madame [N]. La maison de cette dernière, de plain-pied, est elle-même construite au Nord de la parcelle et dispose notamment d’un séjour orienté vers le Sud/Sud-Est, éclairé en partie par une porte-fenêtre d’une largeur d'1,50 mètres équipée d’un petit avant-toit et ouvrant sur une cour. Le mur du séjour est ainsi situé, suivant la mesure prise par Maître [E], huissier de justice à [Localité 14], à 760 centimètres du mur de l’immeuble litigieux. Il ressort également du procès-verbal établi par cet auxiliaire de justice les 1er et 07 février 2023, avant l’engagement des travaux de construction, que le mur arrière de l’immeuble de la SCI FITZ mesurait alors 215 centimètres entre le sol et la partie supérieure du bandeau, ce qui correspond aux 2,12 mètres figurant au plan de masse de l’existant du permis de construire versé aux débats, dans lequel cette mesure après surélévation est projetée à 6,82 mètres.

Pour prétendre démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage lié aux pertes d’ensoleillement, d’éclairement et de vue de son immeuble, générées par la construction voisine, Madame [N] produit un “rapport d’expertise immobilière perte de valeur vénale” établi en février 2023 à sa demande et non contradictoirement par Monsieur [L] [G], expert foncier. Ce dernier a réalisé, à partir de relevés de mesures opérées à sa demande par Monsieur [X] [S], expert immobilier, sur les bâtis existants, soit avant la surélévation, des modélisations, dans l’état initial et dans la situation projetée, de l’ensoleillement, de l’éclairement et des vues depuis le bien de Madame [N], concluant à une perte d’ensoleillement dans le séjour de la maison, depuis la seule porte-fenêtre, de 52 % sur l’année et de 59 à 60 % en hiver.

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Ces projections, réalisées de manière non contradictoire à la demande d’une seule partie, ne sont elles-mêmes corroborées par aucune des autres pièces versées aux débats par Madame [N]. En effet, si Monsieur [S] a indiqué qu’avant travaux, la maison de la demanderesse disposait “d’un bon ensoleillement” et que “la construction du voisine (…) risque de rendre la pièce de vie sombre, tout particulièrement en hivers”, cette appréciation reste imprécise, non justifiée factuellement et antérieure aux travaux. Le procès-verbal précité établi par Maître [E] mentionne par ailleurs que lors de sa venue le 1er février 2023 à partir de 9h45, par temps grisâtre, nuageux et sans soleil, l’auxiliaire de justice a pu constater, depuis l’intérieur, que la pièce de séjour était assez sombre, bien qu’éclairée par la lumière naturelle du jour par la porte-fenêtre, outre une fenêtre située côté rue et la porte d’entrée de l’immeuble dont le panneau supérieur est vitré, et que le 07 février 2023 à partir de 10 heures, par beau temps et soleil éclatant, les rayons du soleil pénétraient dans la pièce de séjour à travers la porte-fenêtre, laquelle était bien éclairée. L’huissier de justice mentionnait également que, selon les propres termes de Madame [N], la pièce de vie ne bénéficiait du soleil que le matin. Ces constats n’emportent en eux-mêmes aucune démonstration de l’incidence réelle et effective de la construction réalisée postérieurement, outre qu’ils font apparaître que le séjour de la maison de Madame [N] comporte deux autres ouvertures laissant pénétrer la lumière dans le séjour, n’ayant pas fait l’objet de l’étude de Monsieur [G].

Ainsi, en l’absence d’autre élément de preuve venant corroborer les modélisations présentées, et alors que l’éclairement et l’ensoleillement de la pièce de vie de la maison de Madame [N] étaient déjà limités, d’une part, par le faible nombre de fenêtres dont deux situées au Nord-Est, l’étroitesse de la porte-fenêtre située au Sud-Est et l’existence d’un avant-toit au-dessus de celle-ci, et, d’autre part, par la hauteur du mur préexistant de l’immeuble voisin, la demanderesse ne démontre donc pas que son immeuble subirait, depuis les travaux litigieux, la perte d’ensoleillement et d’éclairement telle qu’alléguée dans son ampleur. Les projections réalisées par Monsieur [G] demeurent ainsi théoriques. Or, les travaux litigieux sont terminés et un constat de leur impact sur l’ensoleillement et l’éclairement de la pièce de vie de la maison de Madame [N] aurait pu être aisément rapporté.

Quant à la perte de vue alléguée, il est constaté que la vue depuis le séjour de la maison de Madame [N] se limitait avant travaux à celle du mur de l’immeuble de la SCI FITZ et d’une partie du ciel au-dessus. Si cette dernière a nécessairement été réduite par la construction litigieuse, la vue n’offrait ainsi ni perspective, ni attrait particulier. La sensation d’enfermement par ailleurs évoquée par la demanderesse n’est justifiée par aucune pièce.

En tout état de cause, si l’existence d’un trouble lié à cette édification peut être déduite de la géographie des lieux, de l’exposition des immeubles et de la surélévation opérée, il n’est pas démontré qu’il excéderait les inconvénients normaux du voisinage.

En effet, il ressort des rapports établis par Messieurs [S] et [G] que les deux immeubles se situent en zone urbaine dense de la commune de [Localité 17], dans un environnement immédiat composé de petites parcelles, avec habitat urbain pavillonnaire, locaux commerciaux et immeubles d’habitation élevés sur rez-de-chaussée de un à trois étages, l’ensemble sans qualité remarquable. La photographie prise depuis l’entrée de la [Adresse 19] produite par les défendeurs montre notamment qu’un immeuble édifié en R+2 fait face, à l’Est, à celui de Madame [N], de l’autre côté de cette rue à deux voies relativement étroite.

Dans un tel environnement, la réduction de l’ensoleillement, de l’éclairement et des perspectives visuelles constitue un inconvénient normal et prévisible de voisinage, sauf à rapporter la preuve, non établie en l’espèce, que cette réduction revêtirait une ampleur particulière.

En conséquence, dès lors, d’une part, qu’une surélévation limitée à un étage n’avait rien d’imprévisible dans un tel contexte, d’autre part, que la demanderesse ne peut se prévaloir d’un droit immuable à un environnement stable, aucun trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage dans l’environnement considéré n’est démontré en l’espèce.

Par suite, tant les demandes de démolition que d’indemnisation seront rejetées, par application de l’article 9 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’empiétement

Se fondant sur les dispositions des articles 545 et 552 du code civil, Madame [N] demande qu’il soit mis fin à l’empiétement sur son fonds par l’avancée de la toiture de l’immeuble voisin, qui surplombe ainsi son fonds, tel qu’il résulte des plans annexés au permis de construire et des photographies produites.

Aux défendeurs, qui soutiennent que la servitude de surplomb de la gouttière de l’immeuble de la SCI FITZ, acquise par possession trentenaire conformément à l’article 690 du code civil puisque cet immeuble a été édifié dans les années 1960-1970, que le permis de construire comportant le débord de la nouvelle gouttière n’a pas été contesté par la demanderesse, et que les chevrons qui dépassaient ont été coupés par le couvreur, Madame [N] réplique que l’empiétement résulte des travaux réalisés en 2023 et 2024, que le délai de prescription acquisitive ne saurait courir qu’à compter de la construction de ces nouveaux éléments, que le surplomb a en tout état de cause été aggravé en contravention avec l’article 702 du code civil et que rien ne montre que lors de la construction de l’immeuble le débord présentait la même configuration.

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

S’il en résulte qu’une servitude de surplomb peut être acquise par voie de prescription trentenaire (3e Civ., 12 mars 2008, pourvoi n°07-10.164), encore faut-il, en l’absence de titre légal ou conventionnel, en constater les caractères apparent et continu permettant son acquisition par la possession de trente ans.

Or, s’il est établi que l’immeuble de la SCI FITZ était déjà édifié en 1965, aucune pièce n’est versée par les défendeurs pour démontrer que le débord de la toiture, visible sur les plans de l’existant du permis de construire et sur la photographie prise avant travaux par Maître [E], aurait existé depuis trente ans au moins avant l’introduction de la présente instance.

En l’absence de tout titre et de toute justification d’une acquisition par voie de prescription d’une servitude de surplomb sur le fonds de sa voisine, la SCI FITZ, seule propriétaire, tel qu’il ressort de l’attestation notariée du 02 août 2021 versée aux débats et qui n’est désormais plus contesté par la demanderesse, de l’immeuble litigieux dont la toiture présente un débord sur le fonds de Madame [N], sera condamnée, par application des articles 545 et 552 du code civil et L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, à faire exécuter, sous astreinte, les travaux nécessaires à la suppression de ce débord, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

La SCI FITZ, partie perdante, supportera les dépens et paiera à Madame [N] une somme que l’équité commande de fixer à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant incompatible avec la nature de l’affaire, elle sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] [W], Madame [R] [M] épouse [W] et la SCI FITZ et REJETTE la demande de mise hors de cause de Monsieur [F] [W] et Madame [R] [M] épouse [W] ;

CONDAMNE la SCI FITZ à faire exécuter les travaux nécessaires à la suppression de la partie du toit de son immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 12], située [Adresse 9] à Pessac, empiétant sur la parcelle de Madame [A] [N], située [Adresse 4] à Pessac ;

DIT qu’à défaut d’avoir procédé à cette suppression dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, la SCI FITZ y sera contrainte sous astreinte provisoire de 15 euros par jour calendaire de retard, pendant trois mois ;

DIT que l’astreinte sera, le cas échéant, liquidée par le juge de la mise en état de la 7eme chambre civile ;

REJETTE l’ensemble des demandes contre Monsieur [F] [W] et Madame [R] [M] épouse [W] ;

CONDAMNE la SCI FITZ à payer à Madame [A] [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI FITZ aux dépens ;

ÉCARTE l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT