TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 15/11280

N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juin 2015

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Naomi FABRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #467

DÉFENDEURS

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [X], administrateur judiciaire

dont l’Etude est sise à [Adresse 7], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 16 juillet 2020 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG), SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0795

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

PARTIE INTERVENANTE

Maître [J] [X] es qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des coproprietaires du [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [G] [Z] est propriétaire des lots n° 1, 2, 30 et 41 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic a été la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG), de 2014 au 14 novembre 2017.

Le mandat du dernier syndic de l’immeuble, l’association RELAIS HABITAT, a pris fin le 31 décembre 2018 sans qu’une assemblée générale ait été convoquée à cette date, de sorte que le syndicat des copropriétaires s’est retrouvé sans syndic à compter du 1er janvier 2019.

C’est dans ce contexte que par ordonnance sur requête du 14 octobre 2019 du président du tribunal de grande instance de Paris, Maître [J] [X] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire. Par jugement du 16 juillet 2020, rendu selon la procédure accélérée au fond, Maître [J] [X] a été désignée pour une durée de douze mois, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa mission ayant été prorogée jusqu’au 16 juillet 2024 par ordonnance sur requête du 19 juin 2023.

Par ordonnance rendue le 2 juillet 2014, la mission de Maître [J] [X] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a été prorogée pour une durée d’un an à compter du 16 juillet 2024, soit jusqu’au 16 juillet 2025.

Par acte d’huissier du 19 juin 2015, Madame [G] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en annulation des résolutions n° 3, 3-1 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2015 (affaire enregistrée sous le numéro de RG 15/11280).

Par acte d’huissier du 29 juillet 2016, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2016 et à titre subsidiaire des résolutions n° 4.2, 4.3, 4.5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 de ladite assemblée (affaire enregistrée sous le numéro de RG 16/14386).

Les deux affaires ont été jointes par mentions aux dossiers le 12 février 2019, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 15/11280.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la S.A.S. IPG IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/13099).

Les deux affaires ont été jointes par mentions aux dossiers le 20 juin 2019, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 15/11280.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2018, Madame [G] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2018 et en condamnation sous astreinte à mettre en place un service de documentation dématérialisé des dossiers, documents et justificatifs du syndicat et à faire dresser la liste exhaustive des documents constituant les archives du syndicat (affaire enregistrée sous le numéro de RG 19/00328).

Les deux affaires ont été jointes par mentions aux dossiers le 26 mars 2021, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 15/11280.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Madame [G] [Z] demande au tribunal de :

Vu la loi 65-557 du 10 Juillet 1965,

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Déclarer Madame [G] [Z] bien fondée en ses demandes,

Annuler les résolutions 3, 3/1 et 4 de l’assemblée générale du 14 avril 2015.

Annuler l’intégralité des résolutions approuvées lors de l’assemblée générale du 31 mai 2016, ou à titre subsidiaire annuler les résolutions 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et le point 18 de l’assemblée générale du 31 mai 2016,

A titre principal, annuler l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 6 juillet 2018,

A titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 de l’Assemblée Générale du 6 juillet 2018,

En tout état de cause,

Dire que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires est engagée,

En conséquence,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], à défaut de reconnaître ses archives très incomplètes et définitivement corrompues, à faire dresser la liste exhaustive de tous les documents constituant les archives du Syndicat, et ce, jusqu’au 31 décembre 2019 dans un délai de 8 jours francs à partir de la notification du jugement, et sous astreinte de 350 € par jour de retard,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Madame [Z] la somme de 12 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Madame [Z] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire,

Dire et juger que Madame [Z] n’a pas à participer aux frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] pour les présentes procédures,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [X], demande au tribunal de :

Vu les articles 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 11 et 13 du décret 17 mars 1967, I

À titre principal,

Débouter Madame [G] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Débouter Madame [G] [Z] de ses demandes d’annulation des résolutions 3, 3/1, 3/2 et 3/3 et 4 de l’Assemblée Générale du 14 avril 2015.

Déclarer Madame [G] [Z] irrecevable à demander l’annulation de l’ensemble de l’Assemblée Générale du 31 mai 2016.

Débouter Madame [Z] de ses demandes d’annulation des résolutions 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 de l’Assemblée Générale du 31 mai 2016.

Déclarer Madame [G] [Z] irrecevable à demander l’annulation de l’ensemble de l’Assemblée Générale du 6 juillet 2018.

Subsidiairement, débouter Madame [G] [Z] de ses demandes d’annulation des résolutions 3, 4,7, 12 et 13 de l’Assemblée Générale du 6 juillet 2018.

Déclarer irrecevables les demandes de Madame [Z] tendant à la communication d’une liste exhaustive du contenu des archives de la copropriété, la mise en place d’un service de documentation dématérialisé et de condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer une somme de 15.000 € au titre d’une prétendue faute relative à la conservation des archives.

Au besoin, en débouter Madame [G] [Z].

A titre subsidiaire, si le Tribunal faisait droit aux demandes de Madame [G] [Z] :

Vu l’article 1992 du Code civil,

Condamner la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, frais intérêts, et accessoires, y compris au titre des dépens, de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à indemniser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] de l’intégralité de ses préjudices découlant de l’annulation des Assemblées Générales des 14 avril 2015 et 31 mai 2016.

En tout état de cause,

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

Débouter la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1].

Condamner Madame [Z] et la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [Z] et la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, représentée par Maître Philippe THOMAS-COURCEL, conformément aux dispositions de l’article 696 et suivants et notamment 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

DIRE la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) bien fondée en ses demandes.

Sur la demande d’annulation des résolutions 3, 3-1 et 4, de l’assemblée de 2015

REJETER l’ensemble des demandes de Madame [Z] et les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dirigées contre IPG,

Sur la demande de communication de pièces

Donner acte de la renonciation de Mme [Z] à solliciter des communications de pièces et REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dirigées contre IPG

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2016 dans son intégralité,

Déclarer Madame [Z] irrecevable à formuler cette demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée du 31.05.2016, faute d’avoir la qualité d’opposante à chacune des résolutions et à titre subsidiaire la déclarer mal fondée,

Sur la demande d’annulation des résolutions 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 de l’assemblée de 2016

REJETER l’ensemble des demandes de Madame [Z] tendant à l’annulation des résolutions 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18, l’assemblée générale du 31 mai 2016 et les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dirigées contre IPG,

Sur les demandes de dommages-intérêts de Mme [Z]

Vu l’article 1382 du Code Civil (devenu 1240),

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Débouter Madame [Z] de ses demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles en l’absence de tout justificatif des demandes financières et de motivation desdites demandes,

Sur l’appel en garantie du Syndicat des Copropriétaires

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes dirigées contre IPG étant rappelé que le syndicat des Copropriétaires a donné quitus à la société IPG au cours des assemblées de 2015 et 2016 pour tous les actes de gestion portant sur les exercices passés tandis que celui-ci n’a commis aucune faute de gestion,

EN TOUTE HYPOTHESE :

Condamner in solidum tout succombant à verser au cabinet IPG une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 2 octobre 2024, a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense concernant les demandes d’annulation des assemblées générales des 31 mai 2016 et 6 juillet 2018 formées par Madame [G] [Z] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] souligne, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— Madame [Z] était présente à l’assemblée générale du 31 mai 2016 ; elle s’est abstenue de voter pour les résolutions n° 6 et 7 et elle a voté en faveur de la résolution n° 17.4, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme « opposant »,

— Madame [Z] était représentée par un mandataire, lui-même assisté d’un avocat, lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2018 ; elle a voté favorablement à certaines résolutions adoptées par l’assemblée générale (par exemple, résolutions n° 1, 5, 6, 8 et 10), de sorte que, nonobstant une éventuelle méconnaissance du délai de convocation, elle n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

Il ajoute que les demandes subsidiaires d’annulation de certaines résolutions de ladite assemblée générale du 6 juillet 2018 sont irrecevables, pour avoir été formulées postérieurement au délai de deux mois, prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [G] [Z] répond que lorsqu’un copropriétaire a demandé l’annulation d’une assemblée générale dans son entier en raison d’un vice de procédure, il attaque implicitement mais nécessairement toutes les résolutions de celle-ci (ex. : Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.739), tandis que sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2018 dans son ensemble a bien été formée dans le délai de deux mois, de sorte que sa demande subsidiaire l’a été également. Elle ajoute qu’en l’absence de respect du délai de 21 jours qui doit se tenir entre la convocation à l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, l’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13, pour lesquelles elle a la qualité de copropriétaire opposant, est encourue.

***

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

La qualité de copropriétaire opposant est une condition d’application des dispositions invoquées de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le juge doit vérifier en tout état de cause (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Possède la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée, à défaut de majorité requise, de même que le copropriétaire ayant voté contre une résolution adoptée (ex. : Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 16 novembre 2021, n° RG 19/02138 ; Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 6 décembre 2022, n° RG 20/00496 ; Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 10 novembre 2014, n° RG 12/07502, etc.).

Le copropriétaire abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s’accompagne de la formulation expresse de réserves (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034, premier moyen, 24 avr. 2013, n° 12-16.849).

En revanche, un copropriétaire dispose de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073).

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

Lorsqu’un copropriétaire demande la nullité d’une assemblée générale dans son intégralité, cette demande initiale comprend « virtuellement » une demande en annulation de chacune des résolutions de ladite assemblée (ex. : Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.379) : ainsi, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions, bien qu’irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier demeurera recevable, en raison de sa demande initiale, à solliciter par la suite la nullité de toute résolution pour laquelle il aurait la qualité d’opposant, même si ces demandes n’étaient pas formulées explicitement dans son assignation.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2016 (pièce n° 11 produite par le syndicat des copropriétaires) que Madame [Z] était présente à ladite assemblée et qu’elle s’est abstenue de voter concernant les résolutions n° 6 (vote du budget prévisionnel de l’exercice 2016) et 7 (vote du budget prévisionnel de l’exercice 2017), de sorte qu’elle n’a pas la qualité de copropriétaire opposant pour l’ensemble des décisions de ladite assemblée, au sens des dispositions précitées de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, Madame [G] [Z] devra être déclarée irrecevable en sa demande principale d’annulation de « l’intégralité des résolutions approuvées lors de l’assemblée générale du 31 mai 2016 ».

Par ailleurs, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2018 (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires) que Madame [Z] était représentée à ladite assemblée et qu’elle a voté en faveur des résolutions n° 1 (constitution du bureau), 5 (réalisation d’une feuille de reconnaissance des fondations de l’immeuble et étude complémentaire de sondages destructifs du sol des caves 15 et 16), 6 (rénovation des colonnes des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes), 8 (souscription d’un contrat de nettoyage des gouttières) et 10 (nettoyage de la mousse visible en façade au niveau de la cornique au 3ème étage), qui ont été adoptées, de sorte qu’elle n’a pas la qualité de copropriétaire opposant pour l’ensemble des décisions de ladite assemblée, au sens des dispositions précitées de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, Madame [G] [Z] devra être déclarée irrecevable en sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juillet 2018, en son entier.

En revanche, cette copropriétaire reste recevable à agir en annulation des résolutions n° 3 (réalisation d’un audit de gestion et de comptabilité sur les années 2013 à 2017), 4 (procédures amiable et en responsabilité civile contre le syndic JPG FONCIERE LELIEVRE), 7 (changement des fenêtres dans la cage d’escalier), 12 (autorisation à donner au syndic pour la mise en place d’une procédure de recouvrement des charges impayées pour les lots 8 et 38 appartenant à Madame [L] [S]) et 13 (nomination des membres du conseil syndical), auxquelles elle s’est opposée et qui ont été adoptées.

Cette demande subsidiaire d’annulation des résolutions susvisées était « virtuellement » comprise dans son assignation initiale du 21 décembre 2018, soulevant le même moyen de droit tiré du non-respect du délai de convocation de 21 jours au minimum avant la tenue de l’assemblée (article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967) et qui a été délivrée dans le délai de forclusion de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée, par lettre recommandée présentée le 29 octobre 2018 (pièce n° 40 produite en demande, accusé réception PV AG juillet 2018), de sorte que son action formée à ce titre n’est pas prescrite.

Madame [G] [Z] sera donc déclarée recevable en sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2018.

II – Sur les fins de non-recevoir soulevée en défense concernant les demandes relatives aux archives de la copropriété formulées par Madame [G] [Z] (communication d’une liste exhaustive du contenu des archives de la copropriété, dommages et intérêts, en raison de manquements dans la gestion des archives) :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] soutient que les prétentions originaires de Madame [Z], relatives à l’annulation de l’assemblée générale pour méconnaissance du délai de convocation, sont sans lien suffisant avec ses nouvelles demandes, dès lors que leur objet et leur fondement sont différents.

Il ajoute que la communication des pièces du syndicat est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 (articles 18-1 et 21) qui ne contient aucune disposition légale permettant à Madame [Z] d’exiger l’élaboration d’une liste de tous les documents de la copropriété, étant précisé que les comptes ont été approuvés et que les documents ont été portés à la connaissance des copropriétaires afin qu’ils votent, tandis que Madame [Z] ne démontre pas qu’il serait nécessaire, à son égard, d’établir une liste exhaustive des documents constituant les archives de la copropriété.

Sur la mise en place d’un service de documentation dématérialisé, il précise que la mise en place d’une numérisation telle que prévue par l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que le syndic professionnel, alors qu’en l’espèce, le syndicat n’est pas représenté par un syndic professionnel mais par un administrateur provisoire et qu’en tout état de cause, Madame [Z] ne peut solliciter la numérisation de « tous les documents et justificatifs », ce que la Cour d’appel de Paris a décidé dans son arrêt du 1er septembre 2022 (pièce n° 14).

Madame [G] [Z] fait valoir en substance que la nécessité d’établir une liste des documents constituant les archives est une obligation légale en application de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 faisant obligation à l’ancien syndic de transmettre ces documents accompagnés d’un récapitulatif des pièces.

Elle ajoute qu’il suffit de relire les comptes-rendus du conseil syndical, diffusés dans la convocation à l’assemblée générale du 6 juillet 2018 (pièces n° 5 et 14) pour comprendre que les archives n’ont pas pu être consultées.

Elle précise que la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé aux syndics professionnels, à compter du 1er janvier 2015, de mettre à disposition des copropriétaires et des membres du conseil syndical un extranet pour chacune des copropriétés qu’ils administrent. Elle ajoute ne pas parvenir à se connecter, la communication du login et du mot de passe demeurant ineffective à ce jour.

***

2-1 Sur le moyen tiré de l’absence de lien de connexité :

L’article 70 dispose que : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant » (…)

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’assignation délivrée à la requête de Madame [G] [Z] le 21 décembre 2018 comprenait déjà une demande de condamnation sous astreinte du syndic à mettre en place un service de documentation dématérialisé des dossiers, documents et justificatifs du syndicat et à faire dresser la liste exhaustive des documents constituant les archives du syndicat, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle.

Ce moyen de droit sera donc rejeté.

2-2 Sur le moyen tiré de l’absence de fondement légal :

Il est constant que l’obligation de proposer aux membres du syndicat des copropriétaires un accès en ligne sécurisé à des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ne s’impose qu’aux syndics professionnels en application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965.

Or, aucun syndic professionnel n’a été désigné au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], qui est dépourvu de syndic depuis le 1er janvier 2019, un administrateur provisoire ayant par la suite été désigné pour représenter le syndicat (pièce n° 14 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur, Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 1er septembre 2022, n° RG 21/22268).

Au surplus, aucune disposition du statut de la copropriété des immeubles bâtis n’impose au syndicat des copropriétaires de faire dresser, à la demande d’un copropriétaire, une liste exhaustive de l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Madame [G] [Z] bénéficie des droits de tout copropriétaire à titre individuel, et notamment celui d’obtenir communication de documents par le syndic, mais cette communication est encadrée par les textes.

Ainsi, si l’article 33 du décret du 17 mars 1967 permet notamment à un copropriétaire d’obtenir les copies des annexes des procès-verbaux des assemblées (feuille de présence, pouvoirs, convocations, etc.), ainsi que la remise, aux frais du copropriétaire, de la copie des pièces justificatives des charges de copropriété, du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques), ces dispositions, qui organisent et encadrent strictement le droit à communication et/ou à consultation de pièces par un copropriétaire ou un membre du conseil syndical, ne permettent pas, sauf à détourner ces textes de leur objet et de leur finalité, la communication de l’ensemble des documents et archives du syndicat revendiqués par Madame [G] [Z] (ex. : Cour d’appel de Versailles, 14ème chambre, 3 mai 2018, n° RG 17/07110).

Enfin, aux termes des dispositions du premier de l’article 33 précité du décret du 17 mars 1967, les archives et tous les documents afférents à la copropriété sont détenus par le syndic, qui délivre certaines pièces ou remet certaines pièces justificatives de charges, la copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques aux copropriétaires, aux frais de ces derniers.

Si la communication d’autres pièces peut être ordonnée par décision de justice, cette demande doit être dirigée contre le syndic ou le représentant légal du syndicat (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 19 septembre 2019, n° RG 17/09315).

Or, en l’espèce, la demande de condamnation sous astreinte formée par Madame [G] [Z] est formulée exclusivement à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], de sorte qu’elle est mal dirigée, outre qu’elle ne tend pas à la communication de certaines pièces précisément identifiées mais à « faire dresser » par le syndicat « une liste exhaustive de tous les documents constituant les archives du Syndicat ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande formée par Madame [G] [Z] de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], « à défaut de reconnaître ses archives très incomplètes et définitivement corrompues, à faire dresser la liste exhaustive de tous les documents constituant les archives du Syndicat, et ce, jusqu’au 31 décembre 2019 dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement ».

III – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3, 3/1 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2015 :

Madame [G] [Z] soutient en substance, s’agissant de la résolution n° 3 (approbation des comptes « gestion courante et travaux de menuiserie – CABINET DESLANDES » arrêtés au 31 décembre 2014 « et de leurs répartitions »), qu’elle est rédigée confusément et forme un bloc incompréhensible (absence d’objets distincts, article 13 du décret du 17 mars 1967), les résolutions financières étant regroupées dans un chapitre, composé d’un titre et de 3 sous-parties, dont chacune aurait dû faire l’objet d’un vote.

Elle argue également d’une absence d’information suffisante des copropriétaires (article 11 du décret du 17 mars 1967), de justificatifs manquants, particulièrement pour un débit de 43.000 €, ainsi que d’une absence de possibilité de consultation et de vérification des documents du syndicat (article 18 I de la loi du 10 juillet 1965), alors qu’elle a demandé, par sommation d’huissier, une liste de pièces pour comprendre les comptes et la gestion qu’on lui demandait d’approuver, sans réponse (pièce n° 26), le syndic ayant admis en séance que « le dossier comptable n’était pas visible dans les bureaux d’IPG le 7 avril dernier, parce qu’un copropriétaire l’avait emporté chez lui pour examen des pièces ».

Sur la résolution n° 3-1 (approbation de la répartition « à faire entre copropriétaires »), elle fait valoir que l’intitulé de cette résolution ne permet pas de comprendre l’objet réel du vote, que la répartition en charges spéciales n’est pas prise en compte, en contrariété avec le règlement de copropriété, et que seule l’unanimité pourrait emporter approbation d’une autre répartition des charges, la majorité visée dans la résolution étant celle de l’article 24.

Sur la résolution n° 4, elle se plaint d’un abus de majorité, en faisant valoir que les votes auraient été guidés par des « considérations stratégiques », afin qu’une assignation en paiement des charges puisse être délivrée aux copropriétaires défaillants, l’intérêt véritable du syndicat n’étant pas de prendre l’entière responsabilité des actes de gestion du syndic, alors qu’il aura persisté à faire obstruction aux droits de vérifications. Elle ajoute que de l’aveu même du syndic, il manque des pièces et documents, rien ne permettant par exemple de justifier le débit de 43.000 €, soit près de deux ans de budget ordinaire du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] répond, sur le moyen relatif à l’objet distinct, qu’aucune confusion ne peut avoir lieu dans l’esprit des copropriétaires dans la mesure où un vote distinct a été effectué sur chacune des propositions (approbation du compte de charges courantes, répartition à faire entre les copropriétaires concernant les charges courantes, travaux de menuiserie, répartition à faire entre les copropriétaires, résolutions n° 3, 3-1, 3-2 et 3-3), chacune des résolutions ayant fait l’objet d’un vote distinct et disposant d’un objet distinct clairement identifié.

Sur l’information des copropriétaires (article 11 du décret du 17 mars 1967), il précise qu’étaient joints à la convocation l’état détaillé des dépenses de l’exercice 2014, la balance (avant répartition des charges) arrêtée au 31 décembre 2014, l’état financier après répartition au 31 décembre 2014 , l’état des comptes des copropriétaires débiteurs, l’état des comptes des copropriétaires créditeurs, le compte de gestion général de l’exercice 2014, le budget prévisionnel de l’exercice 2016, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2, l’ état des travaux de l’article 14-2 5, le relevé général des dépenses pour l’année 2014.

Il ajoute que Madame [Z] ne conteste pas avoir reçu ces documents mais affirme qu’ils seraient « inexploitables » en raison d’une impossibilité de les croiser avec les pièces justificatives détenues par le syndic, sans viser aucun texte, alors que la simple erreur matérielle dans le cadre de l’un de ces documents ne saurait emporter nullité des résolutions n° 3 et 3-1 (virgule décalée d’un dixième concernant la reproduction du montant de l’acompte). Il souligne que la convocation adressée aux copropriétaires rappelait que les pièces justificatives des charges pouvaient être consultées dans les bureaux du syndic, le mardi 7 avril 2015, de 9 heures 30 à 12 heures 30 puis de 14 heures 30 à 16 heures, ou à une autre date sur rendez-vous préalablement fixé avec le syndic.

Sur l’absence alléguée de possibilité de consultation et de vérification des documents du syndicat, il répond que Monsieur [Y], qui vit avec Madame [Z] et la représente aux assemblées générales, s’est rendu dans les locaux du cabinet IPG pour y consulter les documents et que, contrairement aux affirmations de Madame [Z], elle pouvait consulter les comptes et pièces justificatives quand elle le souhaitait et dans le cadre légal. Il rappelle que les copropriétaires n’ont qu’un droit à consultation et non pas à communication, Madame [Z] ne visant pas les documents qu’elle n’aurait pas été en mesure de consulter et se contentant d’affirmations péremptoires pour tenter d’obtenir l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3-1, en l’absence de possibilité de « comprendre l’objet réel du vote », il répond que du simple défaut de motivation de la demande, purement péremptoire, celle-ci sera rejetée.

Il relève que l’intitulé de la résolution permet parfaitement de comprendre qu’elle a pour objet la répartition des charges courantes entre les copropriétaires, Madame [Z] ne précisant pas en quoi « la répartition des charges spéciales » n’aurait pas été prise en compte ni en quoi la répartition votée serait différente de celle prévue au règlement.

Il ajoute que la résolution n° 3-1 a été votée à la majorité absolue des copropriétaires et non à la majorité de l’article 24, conformément à la mention reportée après décompte des voix.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4, pour abus de majorité, il répond que le comportement d’une préposée du syndic ne peut être constitutif d’un abus de majorité dès lors qu’il n’est pas copropriétaire et que Madame [Z] ne caractérise ni l’intention de nuire des copropriétaires ni que le vote de la résolution n° 4 serait contraire à l’intérêt de la copropriété, ce moyen visant, s’il était avéré, un manquement personnel de l’ancien syndic IPG (« il est précisé par Melle [V] aux copropriétaires que s’ils votent contre le budget, le recouvrement des charges dues par les mandantes de Monsieur [Y] [Madame [Z]] sera impossible »). Il précise par ailleurs que Madame [Z] ne réglait « pas un centime au titre des charges ». Sur le défaut d’information allégué par Madame [Z], il rappelle que l’ensemble des documents permettant la validité des décisions (article 11 I du décret du 17 mars 1967) était annexé à la convocation et que l’ensemble des justificatifs était consultable dans les locaux du syndic.

***

3-1 Sur les résolutions n° 3 et 3/1 (approbation des comptes « gestion courante et travaux de menuiserie – Cabinet DESLANDES » arrêtés au 31 décembre 2014 et de leurs répartitions :

S’agissant du moyen tiré de la rédaction « confuse » de la résolution, ne permettant pas de comprendre « l’objet réel du vote » et du regroupement de plusieurs questions dont « chacune aurait dû faire l’objet d’un vote », il est constant qu’en application des articles 9 du décret du 17 mars 1967 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne doit avoir qu’un seul objet (ex. : Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-11.191 ; 14 janvier 2009, n° 08-10.624).

Par ailleurs, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 2 novembre 2023, n° RG 21/01930 ; Cour d’appel de Montpellier, 5ème chambre civile, 22 mai 2020, n° RG 17/01966).

En l’espèce, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2015 (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires) permet d’établir que le point n° 3 intitulé « Approbation des comptes « gestion courante et travaux de menuiserie – Cabinet DESLANDES » arrêtés au 31 Décembre 2014 et de leurs répartitions », est subdivisé en trois sous-points, qui ont chacun fait l’objet d’un vote distinct, à savoir :

— le point n° 3/1 portant sur l’approbation « de la répartition à faire entre les copropriétaires » (gestion courante),

— le point n° 3/2 portant sur l’approbation « des travaux de menuiserie réalisés par le syndic précédent, le Cabinet DESLANDES »,

— et le point n° 3/3 portant sur l’approbation de « la répartition à faire entre les copropriétaires » en « charges escalier sans RDC (clé 60) ».

Ces trois projets de résolutions, qui portent sur des objets différents et parfaitement identifiables, ont fait l’objet de votes distincts, conformément aux dispositions précitées des articles des articles 9 du décret du 17 mars 1967 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’intitulé des trois projets de résolutions étant parfaitement clairs et ne pouvant prêter à confusion, de sorte que les copropriétaires ont été mis en mesure de voter en pleine connaissance de cause sur les questions débattues lors de la discussion puis du vote.

Ce moyen de droit sera écarté.

S’agissant des allégations selon lesquelles la « répartition des charges spéciales » n’aurait « pas été prise en compte », faussant le montant des charges « à l’avantage de la majorité des copropriétaires » et cette répartition serait contraire à celle « prévue dans le règlement de copropriété », celles-ci ne sont étayées par aucun élément de preuve et en particulier par aucune référence faite à une quelconque stipulation du règlement de copropriété relative à la répartition des charges spéciales « escalier sans RDC » (clé 60) qui n’aurait pas été respectée.

Ce moyen sera donc écarté.

S’agissant du moyen tiré de « l’absence d’information suffisante des copropriétaires » (article 11 du décret du 17 mars 1967), l’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en distinguant les différentes charges procédant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon leur nature spéciale ou générale (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2011, n° 09-70.951).

En l’espèce, Madame [G] [Z] ne démontre qu’elle se serait heurtée à un refus du syndic de l’immeuble de lui permettre de consulter les pièces justificatives de charges dans les conditions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et elle n’expose pas en quoi certaines pièces manquantes au regard de la résolution adoptée, qu’elle ne vise pas expressément (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123), auraient été de nature à remettre en cause les comptes approuvés par les copropriétaires sans réserves et aux conditions de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965, sur la base des annexes, telles qu’elles leur avaient été préalablement notifiées en même temps que l’ordre du jour, conformément aux dispositions impératives de l’article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour la validité de la décision.

Au surplus, le tribunal relève, s’agissant de la sommation par voie huissier de communiquer une liste de pièces alléguée par Madame [Z] au visa de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il est constant que le droit d’accès des copropriétaires aux pièces justificatives de charges n’est prévu, en application des dispositions susvisées, que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, ce droit d’accès ne s’exerçant que par consultation et non par communication desdites pièces (ex., cité en défense : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 13 novembre 2013, n° RG 12/01975).

L’examen des documents comptables joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 14 avril 2015 fait apparaître au contraire que ceux-ci fournissaient une information suffisante permettant aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation des comptes en pleine connaissance de cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 11 mai 2011, n° RG 09/02627), la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce :

— que des documents, dont la communication était légalement ou réglementairement imposée, auraient été omis,

— ou que certaines mentions incluses dans lesdits documents auraient été délibérément erronées (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-19.470, premier moyen).

Ce moyen de droit sera donc écarté.

3-2 Sur la résolution n° 4 (quitus de gestion donné au syndic, la société I.P.G. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, pour la période du 7 avril 2014 au 31 Décembre 2014) :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146).

En l’espèce, Madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ses allégations selon lesquelles le vote de ladite résolution aurait été guidé « par des considérations stratégiques » en prenant « l’entière responsabilité des actes de gestion du Syndic ».

Sur ce dernier point, il est d’ailleurs constant que pour que le quitus opère décharge de responsabilité pour la période sur laquelle il a été accordé, il doit porter sur des éléments portés à la connaissance de l’assemblée générale de façon loyale, complète et sincère, et que l’assemblée a été à même d’apprécier (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 1999, n° 97-17.085 ; Civ. 3ème, 19 octobre 2011, n° 10-20.019 : assemblée générale ayant expressément donné quitus au gestionnaire ; Civ. 3ème, 5 novembre 2015, n° 14-17.828 : appréciation souveraine des juges du fond quant au caractère libératoire du quitus, en l’absence de « dissimulation dolosive » du syndic).

Le moyen de droit tiré de l’abus de majorité invoqué par Madame [G] [Z] ne sera donc pas retenu.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Madame [G] [Z] devra être intégralement déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 3, 3/1 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 14 avril 2015.

IV – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5 et 17.6 et du point 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2016 :

Madame [G] [Z] fait valoir les moyens suivants :

Sur la résolution n° 4.2, elle soutient que l’énoncé du point 4.2 est sans objet distinct, alors que le syndicat demande dans la même résolution plusieurs approbations comptables par un même vote et qu’aucune vérification des comptes et des justificatifs n’a été possible, que le fruit de la vente de la loge voté lors de l’assemblée générale de 2015 ne figure pas dans les documents joints à la convocation et que ces documents ne sont que des extractions des écritures du syndic.

Sur la résolution n° 4.3 (approbation du compte « travaux de renforcement » du plancher des lots n° 1 et 41), elle fait valoir que le syndicat a oublié de préciser que les travaux de renforcement n’étaient pas terminés, l’entreprise [D] ayant abandonné le chantier, ce manque d’informations ayant conduit le syndicat à voter une résolution contre ses propres intérêts et la facture des travaux étant l’une des quatre pièces qu’elle avait demandées.

Sur la résolution n° 4.4, elle souligne que l’immeuble dispose d’une seule porte d’entrée donnant accès à un hall où se trouvent les deux portes d’entrée de ses lots, puis une porte SAS donnant accès au reste de l’immeuble. Elle estime ne pas avoir à participer au remplacement de l’interphone de la porte SAS qui était défectueux, lequel n’a aucune utilité pour ses lots. Elle ajoute qu’elle a besoin de consulter les éléments comptables relatifs au remplacement de l’interphone de la porte SAS pour pouvoir apprécier sa quote-part, non déterminée en l’état.

Sur la résolution n° 4.5 (approbation du compte travaux de menuiserie pour un montant de 43.000 €), elle argue de l’absence de justificatif, ajoutant que le syndicat se sert d’une extraction de ses propres écritures sans justifier ce débit par la production d’une facture ou du moindre élément permettant d’établir qu’il s’agirait de travaux de 2012.

Sur la résolution n° 5 (quitus), elle soutient que cette résolution n’est « qu’au seul avantage du Syndic » dont les carences sont « nombreuses et avérées », alléguant d’un abus de majorité, malgré les nombreuses carences constatées dans la reddition des comptes et sa gestion par le syndic, son rôle actif dans l’empêchement de la consultation des documents du syndicat, le non-respect du règlement de copropriété pour la répartition des charges.

Sur les résolutions n° 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18, elle relève que le syndicat a souhaité engager une importante campagne de travaux, un seul devis ayant été annexé à la convocation, celui de la société [D], d’un montant de 112.611,45 € et non pas 120.229,45 € comme indiqué dans l’énoncé de la résolution n° 17.1 (en y ajoutant un autre devis de la société [D], n° 2015/03/1181 d’un montant de 7.617,50 € TTC, ces travaux ayant déjà été votés lors de l’assemblée générale du 14 avril 2015, point 15/4, réfection des réseaux d’eaux pluviales avec margelle, pièce n° 29). Elle en déduit que les copropriétaires ne savent pas pour quels travaux ils votent exactement, ni pour quel montant.

Sur la nature des travaux proposés dans l’unique devis présenté (N° 2016/03/1373), elle soutient que ces travaux auraient dû être votés distinctement, en précisant leur mode de répartition, en application du règlement de copropriété (articles 4, 7 et 11), en charges communes, en charges spéciales et en responsabilité découlant des dégradations commises lors de travaux privatifs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir les moyens de défense suivants :

Sur l’obligation de mise à disposition des documents visés à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a indiqué dans la convocation que « tout copropriétaire qui le souhaite pourra vérifier les comptes le 15/05/2016 de 10h00 à 12h00 dans les locaux du syndic [Adresse 4] », Madame [Z] ne rapportant pas la preuve de son allégation selon laquelle elle aurait « trouvé porte close », le jour de consultation desdits documents. Il ajoute que les pièces nécessaires à la validité de l’assemblée générale étaient jointes à la convocation, en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Sur la résolution n° 4.2, il précise que l’approbation des comptes fait nécessairement l’objet d’un vote unique, qui concerne l’ensemble des dépenses et recettes de la copropriété.

Sur la résolution n° 4.3 (compte travaux de renforcement du plancher), il soutient que Madame [Z] ne donne aucune base légale à sa demande, le syndic n’étant pas tenu de fournir d’autres éléments comptables que ceux prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de sorte que la facture évoquée par la demanderesse n’avait pas à être jointe à la convocation pour la validité de la résolution (ex. : Civ. 3ème, 30 novembre 2010, n° 09-72.386).

Sur la résolution n° 4.4 (approbation compte travaux de la porte d’entrée), il répond que cette résolution concerne les travaux de la porte d’entrée auxquels Madame [Z] affirme dans son assignation qu’elle doit participer. Il ajoute que Madame [Z] ne craint pas de se contredire lorsqu’elle indique que l’interphone de la porte SAS n’aurait aucune utilité pour elle tout en précisant que ses lots n° 1 et 2 disposent d’une porte de service située auprès la porte SAS.

Sur la résolution n° 4.5, il précise que Madame [Z] se contente d’affirmations sans apporter la moindre preuve ou pièce à l’appui de ses dires, rappelant que le syndic n’est pas tenu de fournir d’autres éléments comptables que ceux prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et que la facture évoquée par Madame [Z] dans ses conclusions n’avait pas à être jointe pour emporter la validité de la résolution.

Sur la résolution n° 5 (quitus au syndic), il répond que Madame [Z] n’apporte aucune preuve d’un abus de majorité dont se serait rendu coupable le syndicat des copropriétaires, ne démontrant aucune intention de nuire ou de favoriser certains copropriétaires, pas plus qu’elle n’apporte la preuve d’une violation de l’intérêt collectif.

Sur les résolutions n° 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 (travaux de ravalement de la courette, souscription d’une assurance dommages-ouvrage, honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux, financement pour partie avec la vente de la loge, répartition des travaux, souscription d’un prêt), il rétorque que la somme portant sur les travaux de ravalement de façade et correspondant au premier devis [D] n° 2016/03/1373 est de 112.611,95 € TTC, le devis qui porte sur la réfection de la descente d’eaux pluviales côté « [Adresse 10] » correspondant au second devis [D] n° 2015/03/1181, tandis que les deux devis ont été annexés à la convocation, pour une somme globale de 120.229,45 €.

Il ajoute que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 14 avril 2015 portent sur la réfection de la descente d’eaux pluviales « [Adresse 11] » (résolution n° 16-9, suivant devis [B] [P]), l’immeuble se trouvant au croisement entre la « [Adresse 11] » et une [Adresse 9].

Il précise que dès l’assemblée générale du 14 avril 2015, il était bien indiqué qu’une partie de la vente de la loge serait consacrée au ravalement, ce que la résolution n° 17.6 de l’assemblée générale du 31 mai 2016 indique fort logiquement, conformément à l’assemblée générale précédente, sans qu’il y ait aucune contradiction à ce titre. Il indique enfin que la résolution n° 15 (et non pas n° 11) n’a vocation à s’appliquer qu’aux travaux postérieurs à celle-ci et non aux travaux votés lors de l’assemblée générale litigieuse.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

Sur le moyen tiré de la nécessité de votes distincts pour les travaux du devis [D] n° 2016/03/1373, il répond que ce devis concerne le ravalement de la façade de la courette, le sol de la courette, le local poubelle et vélo, le WC commun, tandis que le devis n° 2015/03/1181 concerne la réfection des descentes eaux pluviales et eaux usées, l’ensemble de ces travaux devant être comptabilisés en charges générales et non spéciales.

Il précise que le règlement visant les fenêtres comme parties privatives fait référence à celles affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire et qui ne se trouvent pas dans les parties communes et que l’article 11 fait uniquement référence à l’entretien et à la réparation de l’escalier permettant l’accès aux étages et non aux fenêtres, parties communes, dont le ravalement a rendu nécessaire le changement.

La S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) ajoute que :

— le syndic n’est pas débiteur d’une obligation de communiquer l’ensemble des documents comptables pour n’importe quelle période et notamment pour celles correspondant aux exercices pour lesquels les comptes ont été approuvés (Cour d’appel de Versailles, Chambre 14, 14 septembre 2011, Jurisdata n° 2011-019478 ; Cour d’appel de Paris, 13 novembre 2013, n° 12/1975),

— l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne précise pas les modalités de mise en œuvre de la consultation du syndic, qui peut être organisée un jour non-ouvré, ce qui facilite la consultation des pièces par des copropriétaires exerçant une activité professionnelle,

— il n’y a pas de durée déterminée pour la mise à disposition des copropriétaires des documents, la cour de cassation ayant pu juger qu’une consultation de 14 h à 16 h un jour de semaine était suffisante (Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-21.951),

— Madame [Z] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait été « empêchée » de consulter les comptes et autres pièces justificatives, alors qu’il lui incombait de faire le nécessaire pour se rendre au rendez-vous fixé par le syndic ou convenir d’un rendez-vous ultérieur, comme le prévoit la convocation à l’assemblée générale du 31 mai 2016.

***

4-1 Sur la résolution n° 4-2 (approbation du compte des dépenses et recettes de l’exercice 2015) :

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2016 (pièce n° 11 produite par le syndicat des copropriétaires) permet d’établir que la résolution querellée a bien un objet précisément identifié, à savoir l’approbation des comptes de l’exercice 2015, entraînant approbation de l’état global de l’ensemble des dépenses et recettes afférentes à l’exercice comptable concerné.

Par ailleurs, toutes les annexes comptables prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 et imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiquées aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale (pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires, convocation à l’assemblée générale du 31 mai 2016).

Aucune disposition du statut de la copropriété des immeubles bâtis n’impose, pour la validité de la décision d’approbation des comptes, la communication de justificatifs « du versement du fruit » de la vente d’une loge.

4-2 Sur la résolution n° 4-3 (approbation du compte travaux de renforcement de plancher) :

Madame [G] [Z] ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation de ladite résolution, étant relevé au surplus que :

— la demanderesse n’établit pas que le vote des copropriétaires aurait pu être, d’une quelconque façon, altéré par un manquement d’informations qui aurait conduit le syndicat à « voter une résolution contre ses propres intérêts »,

— la facture de travaux mentionnée par la demanderesse, n’avait pas à être jointe à la convocation adressée aux copropriétaires pour la validité de la décision,

— il est constant que le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 tandis qu’il est loisible aux copropriétaires s’estimant insuffisamment informés de demander des explications en cours d’assemblée pour éclairer leur vote (ex. : Civ. 3ème, 30 novembre 2010, n° 09-72.386).

4-3 Sur la résolution n° 4-4 (approbation du compte travaux de renforcement de porte d’entrée) :

Madame [G] [Z] ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation de ladite résolution, se contentant de contester, sans justifier son allégation par le moindre élément, devoir participer aux frais de remplacement de l’interphone de la porte SAS défectueuse, … tout en admettant devoir participer aux « frais de renforcement de la porte d’entrée » (tandis que la résolution querellée porte précisément sur le « compte travaux de renforcement de porte d’entrée »).

Au surplus, le tribunal relève qu’en tout état de cause, l’approbation des comptes de copropriété ne vaut pas approbation du compte individuel d’un copropriétaire, conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de sorte que la résolution d’approbation d’un compte ne saurait être annulée au seul motif qu’un copropriétaire estimerait ne pas devoir participer à certains frais afférents audit compte (ex. en ce sens : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 12 décembre 2016, n° RG 15/01434).

4-4 Sur la résolution n° 4-5 (approbation du compte travaux de menuiserie) :

Madame [G] [Z] ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation de ladite résolution, étant relevé au surplus que :

— la demanderesse ne fait état d’aucune pièce justifiant, ni n’établit par aucun élément de preuve, que les travaux de menuiserie mentionnés en annexe 4 (compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel), jointe à la convocation adressée aux copropriétaires, n’auraient pas été réalisés pour un montant total de 42.423,73 € TTC (pièce n ° 12 précitée produite par le syndicat des copropriétaires, page 40),

— la facture de travaux, mentionnée par la demanderesse, n’avait pas à être jointe à la convocation adressée aux copropriétaires pour la validité de la décision,

— il est constant que le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 tandis qu’il est loisible aux copropriétaires s’estimant insuffisamment informés de demander des explications en cours d’assemblée pour éclairer leur vote (ex. : Civ. 3ème, 30 novembre 2010, n° 09-72.386).

4-5 Sur la résolution n° 5 (quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 31/12/2015) :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146).

En l’espèce, Madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ses allégations selon lesquelles le quitus donné au syndic pour sa gestion au titre de l’exercice 2015 serait constitutif d’un abus de majorité, en ce que, selon ses dires, une « grande majorité de copropriétaires » aurait « intérêt au non-respect du règlement de copropriété pour la ventilation » des « charges » et en « laissant le Syndic changer la répartition des charges à faire de travaux différents, par un vote unique et à la majorité simple », à « l’avantage d’une majorité de copropriétaires, en donnant quitus au syndic ».

En particulier, aucune pièce ne vient établir que les charges auraient été réparties entre les copropriétaires en violation de stipulations du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et à l’avantage de certains copropriétaires majoritaires.

Le moyen de droit tiré de l’abus de majorité invoqué par Madame [G] [Z] ne sera donc pas retenu.

4-6 Sur les résolutions n° 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 (travaux de ravalement de la courette, souscription d’une assurance dommages-ouvrage, fixation des honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux, financement partiel avec la vente de la loge et répartition des travaux, souscription d’un prêt à taux fixe auprès du crédit foncier) :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes (ex. récent : Civ. 3ème, 28 janvier 2021, n° 19-22.681 et, pour un ensemble de travaux indissociables : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-18.623, § 8).

En l’espèce, le projet de résolution n° 17.1 portait en l’espèce sur la réalisation de travaux de ravalement de la courette, y compris fenêtre de la cage d’escalier, sol de la courette, local poubelle et vélo, wc commun et reprise des eaux usées et pluviales, selon proposition de l’entreprise [D] pour un montant global de 120.229,45 € TTC.

Si le projet de résolution n° 17.1 comporte la référence « 2016/03/1373 » correspondant au devis joint à la convocation de ravalement de façade côté cour à la chaux de l’entreprise [D] n° 2016/03/1373 du 8 avril 2016 d’un montant de 112.611,95 € TTC, il n’en demeure pas moins que le devis complémentaire, également joint à la convocation, n° 2015/03/1181 en date du 30 mars 2015 de la même entreprise [D] porte sur le surplus des travaux de réfection des canalisations des eaux usées et pluviales, faisant l’objet du projet de résolution n° 17.1, d’un montant de 7.617,50 € (pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires, pages 59 à 65), pour aboutir à la somme globale de 120.229,45 € TTC, qui apparaît clairement dans le projet de résolution n° 17.1.

Ces travaux de réfection des canalisations des eaux usées et pluviales, faisant partiellement l’objet de la résolution n° 17.1 de l’assemblée générale du 31 mai 2016, n’avaient pas déjà été précédemment votés lors de l’assemblée générale du 14 avril 2015 :

— qui ne s’était prononcée, selon résolution n° 16/9 que sur la réfection de la colonne eaux pluviales « côté [Adresse 11] » (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires, page 8),

— tandis que la résolution n° 17.1 de l’assemblée générale du 31 mai 2016 porte sur des travaux distincts de réfection des canalisations eaux usées et pluviales « côté [Adresse 10] » (pièce n° 12 précitée, pages 64 et 65, devis n° 2015/03/1181 du 30/03/2015 de l’entreprise [D]).

Les copropriétaires ont donc disposé d’une information suffisante pour pouvoir se prononcer de manière éclairée sur la nature exacte, le coût et la localisation des travaux faisant l’objet du projet de résolution n° 17, dont l’énoncé était parfaitement explicite.

Par ailleurs, il ressort de l’examen des devis produits de l’entreprise [D] que les travaux faisant l’objet du projet de résolution n° 17.1 s’inscrivent dans le cadre d’un projet global de ravalement « de la courette y compris fenêtre de la cage d’escalier, sol de la courette, local poubelle et vélo, WC commun et reprise des eaux usées et pluviales », de sorte que ces différents travaux, indissociables, pouvaient en l’espèce faire l’objet d’un vote unique.

S’agissant de la résolution n° 15 (et non pas 11) de l’assemblée générale du 31 mai 2016 (fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire), celle-ci ne prévoit pas expressément l’obligation de présenter « au moins trois devis à partir de 7.000 € » sauf en cas d’urgence ou d’impossibilité d’établir un devis préalable, le tribunal relevant à ce titre que :

— il est constant qu’aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s’impose lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé un tel montant (ex. : Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10.693, publié au bulletin),

— il appartient à Madame [Z], demanderesse à l’instance, de rapporter la preuve de l’existence d’une telle obligation de mise en concurrence préalable des marchés et contrats qui aurait été imposée par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions des dispositions d’ordre public précitées de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— comme le relève le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’instance, l’adoption d’une résolution fixant le montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire, ne peut conduire à imposer une mise en concurrence d’entreprises proposant la réalisation de travaux votés au cours de la même assemblée générale, dès lors que cette mise en concurrence est nécessairement préalable à l’assemblée générale appelée à statuer sur les travaux litigieux (article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967), de sorte que la résolution n° 15 précitée n’a vocation à s’appliquer qu’aux travaux dont le montant est supérieur à 7.000,00 € qui seraient susceptibles d’être votés postérieurement à l’assemblée générale querellée du 31 mai 2016.

S’agissant, enfin, de la violation alléguée des stipulations des articles 4 (parties privées), 7 (usage des parties privatives) et 11 (charges spéciales, frais d’entretien et de réparation de l’escalier) du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires), le tribunal relève que :

— ne sont qualifiées de parties privées, aux termes de l’article 4 dudit règlement (page 24), que les « fenêtres et portes-fenêtres » qui « sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire » ; or, aucun élément de vient démontrer que les cinq fenêtres en pvc de la cage d’escaliers, à remplacer, faisant l’objet du devis n° 2016/03/1373 de l’entreprise [D] », seraient affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire au sens des stipulations précitées du règlement de copropriété ;

— il ne ressort pas de l’examen des deux devis de l’entreprise [D] joints à la convocation, faisant l’objet de la résolution n° 17.1, que les travaux votés concerneraient d’une quelconque façon les « frais d’entretien et de réparation de l’escalier d’accès aux étages ainsi que les couloirs et paliers desdits étages » mentionnés à l’article 11, section II (charges spéciales), page 34, du règlement de copropriété.

La demande d’annulation de la résolution n° 17.1, ainsi que des résolutions subséquentes n° 17.3, 17.5, 17.6 et 18, formée par Madame [G] [Z], n’est donc pas fondée.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Madame [G] [Z] devra être intégralement déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 31 mai 2016.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

V – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2018 :

Madame [G] [Z] fait valoir, au visa de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, que son conseil n’a reçu, en première présentation, la convocation à l’assemblée générale du 6 juillet 2018, que le 18 juin 2018 (pièces n° 39 et 40), le délai de 21 jours n’ayant pas été respecté.

***

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Enfin, il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non au copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 novembre 2012, n° RG 11/07605, etc.).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que Madame [G] [Z], qui a la qualité de copropriétaire opposant pour les résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 votées lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juillet 2018 (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires) au sens du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, qui a été présentée pour la première fois à son conseil le 18 juin 2018 (pièce n° 39 produite en demande), faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à compter du 19 juin 2018 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967), ce délai expirant le lundi 9 juillet 2018 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne produit aucun élément de nature à établir que la lettre de convocation de Madame [G] [Z] aurait été présentée à son domicile à une date antérieure au 18 juin 2018.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le vendredi 6 juillet 2018 à 18 heures 30, de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, n’a pas été respecté en l’espèce.

Par ce motif, la nullité des résolutions n° 3 (réalisation d’un audit de gestion et de comptabilité sur les années 2013 à 2017), 4 (procédures amiable et en responsabilité civile contre le syndic JPG FONCIERE LELIEVRE), 7 (changement des fenêtres dans la cage d’escalier), 12 (autorisation à donner au syndic pour la mise en place d’une procédure de recouvrement des charges impayées pour les lots 8 et 38 appartenant à Madame [L] [S]) et 13 (nomination des membres du conseil syndical) de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] doit être prononcée.

VI – Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [G] [Z] (15.000 € au titre du préjudice moral et 15.000 € pour résistance abusive) :

Madame [G] [Z] se plaint, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, du refus du syndicat des copropriétaires de communiquer les archives de la copropriété au moyen d’arguments fallacieux et du manquement des syndics successifs dans la récupération des archives, aucun syndic ne justifiant de diligences permettant d’établir que la mission de conservation des archives a bien été réalisée.

Elle ajoute qu’elle a été assignée en recouvrement de charges alors même qu’elle demande depuis plusieurs années des explications quant au montant des charges qui lui est réclamé et qu’elle subit un préjudice « d’image », l’ensemble des copropriétaires étant persuadé qu’elle mène un combat contre la copropriété pour échapper à ses charges et qu’il en résulte un « climat délétère », ce qui justifie sa demande en réparation de ce préjudice moral à hauteur de la somme de 15.000 €.

Sur sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, elle se plaint par ailleurs de manœuvres dilatoires du syndicat, ayant promis un audit qui n’a pas eu lieu, pour gagner du temps, son objectif étant de faire « certifier » ses comptes et sa gestion, sans jamais avoir à produire aucun justificatif, ni document, et pas même le début d’une explication.

Elle ajoute souffrir d’un « préjudice d’image au sein de la copropriété », étant régulièrement décrite comme procédurière et à l’origine de prétendues difficultés financières alors que les procédures engagées ont donné lieu à des jugements qui lui ont donné raison. Elle estime que le syndicat passe sous silence deux virements non justifiés d’un montant global de 96.732,73 € entre les mois de janvier 2017 et mars 2017, faisant passer le solde créditeur de la copropriété de 98.484,78 € à 3.000 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] répond que Madame [Z] ne démontre aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires, se contentant d’affirmer qu’il manquerait des documents dans les archives, sans préciser exactement ce qui lui est reproché.

Il ajoute que le préjudice moral invoqué par la demanderesse est dénué d’existence, alors que les charges appelées par la copropriété résultent des décisions de l’assemblée générale et sont aisément compréhensibles sans éplucher la moindre facture enregistrée dans la comptabilité du syndicat. Il relève que Madame [Z] ne conteste pas que les assemblées générales aient approuvé les budgets, ces approbations n’ayant pas été contestées, ce qui n’incite pas pour autant cette copropriétaire à régler ses charges, s’abstenant de tout règlement.

Il souligne que Madame [Z] ne démontre pas une faute commise par le syndicat des copropriétaires, ni un préjudice ayant un lien de causalité avec cette faute.

Sur la « résistance abusive », il souligne que l’ensemble des manquements visés en demande, à les supposer fautifs, ne sont imputables qu’à la société IPG et non au syndicat des copropriétaires. Il ajoute que Madame [Z] contribue grandement à l’impécuniosité du syndicat et à ses difficultés, en restant débitrice de la somme de 25.230,68 €. Il relève que Madame [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice, ne craignant pas de réclamer des sommes exorbitantes pour un syndicat impécunieux, en mettant en cause le syndicat pour la non-réalisation d’un audit comptable qu’elle a elle-même fait échouer, puisqu’elle sollicite dans le cadre d’une autre instance, l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 6 juillet 2018 l’ayant voté, pour un motif procédural. Il considère donc qu’il n’est démontré ni faute du syndicat des copropriétaires, ni préjudice pour Madame [Z].

A titre subsidiaire, il sollicite la garantie de la société IPG, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, soulignant que le quitus perd son caractère exonératoire pour les actes qui n’ont pas été portés à la connaissance de l’assemblée générale, lorsque celle-ci n’a pas été en mesure de l’apprécier en toute connaissance de cause ou lorsque le syndic a retenu les copropriétaires dans l’ignorance.

La S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) fait également valoir, en substance, que Madame [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une défaillance du syndicat et du syndic à leurs obligations, ni d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre les deux, alors que son incurie a précipité la chute financière du syndicat et son impossibilité de faire face à ses obligations d’entretien, sa dette s’étant élevée à presque 47.000 € en cours de procédure (pièce n° 10, syndicat des copropriétaires).

Sur l’action récursoire du syndicat, il relève que toutes les critiques de Madame [Z] portent sur des périodes couvertes par les quitus de gestion qui lui ont été accordés, au titre de faits particulièrement connus et reconnus par tous les copropriétaires et, par voie de conséquence, par le syndicat.

***

L’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndic est chargé :

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 15/11280 – N° Portalis 352J-W-B67-CF25Q

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires,

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve, au travers des pièces produites, de l’existence de fautes commises par les syndics successifs de l’immeuble dans leur mission d’administration de l’immeuble et de conservation des archives qui lui auraient occasionné un quelconque préjudice direct et personnel « d’image » ou « moral », lequel n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum (15.000,00 €).

Elle ne rapporte pas davantage la preuve des « manœuvres dilatoires » du syndicat des copropriétaires dont elle fait état, alors même que selon résolution n° 3 de l’assemblée générale extraordinaire du 6 juillet 2018, dont Madame [G] [Z] a sollicité et obtenu l’annulation dans le cadre du présent jugement, le syndicat des copropriétaires a indiqué souhaiter « qu’un audit approfondi soit réalisé sur les comptes et la gestion de la copropriété pour les années 2013 à 2017, en raison de la suspicion de nombreuses fautes de gestion qui ont engendré des préjudices financiers et moraux pour les copropriétaires », cet audit devant également permettre « de produire des comptes 2014, 2015, 2016 et 2017 audités qui feront l’objet d’un vote pour approbation lors d’une assemblée générale ordinaire fin 2018 ».

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Madame [G] [Z] devra être intégralement déboutée :

— de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 12.500 € à titre de dommages et intérêts pour « résistance abusive »,

— et de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 15.000 € au titre du « préjudice moral ».

VII – Sur les autres demandes :

Eu égard à l’ancienneté de la présente instance, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire

L’équité commande en l’espèce de :

— condamner aux entiers dépens Madame [G] [Z], qui succombe majoritairement à la présente instance, étant déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires et de ses demandes d’annulation de résolutions des assemblées générales des 14 avril 2015 et 31 mai 2016, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile (ex. : Civ. 2ème, 18 mai 1989, n° 88-11.608, publié au bulletin),

— condamner Madame [G] [Z] à payer la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [X], et la somme de 4.000,00 € à la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, Madame [G] [Z] sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dans le cadre de la présente procédure, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera par ailleurs accordé à Maître Philippe THOMAS-COURCEL.

Il n’y a pas lieu à statuer sur l’appel en garantie formé, à titre subsidiaire, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à l’encontre de la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, étant relevé au surplus que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 6 juillet 2018, dont certaines résolutions ont été annulées dans le cadre du présent jugement, n’a pas été convoquée à l’initiative de la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, qui n’était plus le syndic en exercice de l’immeuble à cette date, mais par l’association RELAIS HABITAT, syndic de redressement, qui n’est pas dans la cause.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Madame [G] [Z] irrecevable en sa demande principale d’annulation de « l’intégralité des résolutions approuvées lors de l’assemblée générale du 31 mai 2016 »,

Déclare Madame [G] [Z] irrecevable en sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juillet 2018, en son entier,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] concernant la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 de la l’assemblée générale du 6 juillet 2018 formée par Madame [G] [Z],

Par conséquent,

Déclare Madame [G] [Z] recevable en sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12 et 13 de la l’assemblée générale du 6 juillet 2018,

Rejette la demande formée par Madame [G] [Z] de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], « à défaut de reconnaître ses archives très incomplètes et définitivement corrompues, à faire dresser la liste exhaustive de tous les documents constituant les archives du Syndicat, et ce, jusqu’au 31 décembre 2019 dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement »,

Déboute Madame [G] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions n° 3, 3/1 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 14 avril 2015,

Déboute Madame [G] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions n° 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5, 17.1, 17.3, 17.5, 17.6 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 31 mai 2016,

Prononce l’annulation des résolutions n° 3, 4, 7, 12, et 13 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] en date du 6 juillet 2018,

Déboute Madame [G] [Z] de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 12.500 € à titre de dommages et intérêts pour « résistance abusive »,

Déboute Madame [G] [Z] de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 15.000 € au titre du « préjudice moral »,

Condamne Madame [G] [Z] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Philippe THOMAS-COURCEL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Madame [G] [Z] de sa demande de dispense de toute participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dans le cadre de la présente procédure, dans les conditions des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne Madame [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [X], la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [G] [Z] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG) la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,