Du 08 août 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00400 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D5P

Société ENEAL

C/

[V] [O]

— Expéditions délivrées à

la SELARL CMC AVOCATS

M^e Céline PENHOAT

— FE délivrée à la SELARL CMC AVOCATS

Le 08/08/2025

Avocats : la SELARL CMC AVOCATS

M^e Céline PENHOAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mike HALBWACHS substituant Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [O]

né le 19 Août 1975 à [Localité 10]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Adresse 9] [Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30/10/2019, la société LOGEVIE, devenue ENEAL, a donné à bail à Monsieur [V] [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant un loyer initial de 352,13 euros et 40,93 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 06/11/2024, la société ENEAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 909,29 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27/01/2025, la société ENEAL a assigné Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 04/04/2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement à la date du 06 janvier 2025 ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner le défendeur à payer par provision à la société ENEAL la somme de 385,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 06/01/2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer soit le 06 novembre 2024 ;

— Condamner Monsieur [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisées qui auraient été payées si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 392,19 euros arrêtée au 06 janvier 2025, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [V] [O] à payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [V] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 04/04/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 23/05/2025.

Lors de l’audience du 23/05/2025, la société ENEAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.800,54 euros au 22 mai 2025 et confirme les termes de sa demande initiale, et y ajoutant, sollicite de voir débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions faisant valoir qu’il n’a pas repris le paiement des échéances courantes de son loyer, et qu’il ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette.

En défense, Monsieur [V] [O], représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de :

A titre principal,

Débouter la société ENEAL de sa demande de condamnation au titre des loyers en ce qu’elle ne justifie pas d’une créance certaine ; A titre subsidiaire,

Juger que Monsieur [V] [O] est de bonne foi ; Déduire de la créance de la société ENEAL les frais de procédure à hauteur de 867,49 euros ; Accorder à Monsieur [V] [O] les plus larges délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette relative aux arriérés de loyer ; Donner acte à Monsieur [V] [O] de sa proposition de règlement de sa dette à hauteur de 30 euros par mois sur 36 mois ; Débouter la société ENEAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Juger que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 08/08/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28/01/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 04/04/2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 07/11/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article 10 intitulé clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des sommes dues au Bailleur, loyers ou charges régulièrement appelées d’un montant au moins équivalent à 3 mois de loyer (déduction faire de l’APL) le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du Bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la société ENEAL a fait signifier à Monsieur [V] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 909,29 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 06/11/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Si Monsieur [V] [O] fait valoir que le montant de la dette réclamée par la société ENEAL n’est pas justifié, il apparait au contraire des documents produits par la société bailleresse notamment le décompte établi au 22 mai 20205 par le bailleur mis en perspective avec celui produit par le locataire, que les disparités s’agissant du montant des sommes réclamées au titre du loyer sont imputables aux variations du montant des APL, alors que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve que la société bailleresse aurait omis d’imputer des règlements effectués par la CAF au titre des APL à son profit, ou des versements supplémentaires qu’il aurait effectué.

En outre, les sommes réclamées correspondent également aux régularisations de charges effectuées par la société bailleresse et notamment à la somme de 77,97 euros (régularisation 2021), 65,98 euros (régularisation 2022), et 53,95 euros (régularisation 2023), outre les révisions annuelles effectuées au titre du loyer.

Ainsi, il ne saurait être reproché à la société bailleresse une variation du montant du loyer réclamé, cette variation étant attribuée à la variation du montant des APL ou de la réduction de loyer solidarité, qui ne lui sont pas imputables. En outre, il n’est pas non plus établi que cette variation soit due à une modification significative du montant des charges, qui ne ressort pas des décomptes fournis.

Dès lors, Monsieur [V] [O] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 06/11/2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07/01/2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 07/01/2025.

Par ailleurs, Monsieur [V] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois, faisant valoir qu’il a repris le paiement intégral de son loyer courant, et qu’il a versé, de décembre 2024 à avril 2025, la somme de 798 euros soit en moyenne 159,60 euros par mois.

Or, il ressort des décomptes produits que s’agissant des trois derniers mois avant l’audience, Monsieur [O] était redevable :

D’un loyer pour janvier 2025 de 136,94 euros (439,15 euros – 253,76 euros d’APL – 48,45 euros de RDL), alors qu’il ne s’est acquitté que de la somme de 120 euros ; D’un loyer pour février 2025 de 136,94 euros (439,15 euros – 253,76 euros d’APL – 48,45 euros de RDL) alors qu’il n’a versé que la somme de 70 euros ; D’un loyer pour mars 2025 de 136,94 euros (439,15 euros – 253,76 euros d’APL – 48,45 euros de RDL) alors qu’il n’a versé que 130 euros. D’un loyer pour avril 2025 de 136,94 euros (439,15 euros – 253,76 euros d’APL – 48,45 euros de RDL) alors qu’il n’a versé que 130 euros.

Par conséquent, il ne peut être considéré, tel qu’affirmé par Monsieur [O] qu’il a bien repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience, alors qu’il était en mesure de calculer précisément les sommes dues puisqu’aucune variation n’est intervenue depuis le mois de janvier 2025.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Enfin, si Monsieur [V] [O] justifie du dépôt d’un dossier de surendettement le 25 mars 2025, celui-ci n’avait pas encore été déclaré recevable avant la tenue de l’audience, de sorte que l’existence de cette procédure ne saurait fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [V] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 07/01/2025, ce qui constitue pour la société ENEAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.800,54 euros à la date du 22 mai 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

Les frais de procédure qui relèvent des dépens (867,49+98 euros),

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [V] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 835,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 mai 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Monsieur [V] [O] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (439,15 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] [O] à verser à la société ENEAL la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 07/01/2025 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [V] [O] ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (439,15 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à la société ENEAL la somme de 835,05 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à la société ENEAL, à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à la société ENEAL une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION