Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01707 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTD2

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Y] [L] [J], [U] [P] [W] [S]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Mme [B] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [Y] [L] [J]

née le 01 Mai 1986 à [Localité 10] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 7]

Présente

Monsieur [U] [P] [W] [S]

né le 14 Juin 1991 à [Localité 12] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 27 juin 2019, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [Y] [J] et M. [U] [S] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [Y] [J] et M. [U] [S] le 26 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 12 août 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Mme [Y] [J] et M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 29 novembre 2024 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 juin 2019 à la date du 27 juin 2024 et que Mme [Y] [J] et M. [U] [S] sont occupants sans droit ni titre

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 4.111,77 euros (terme de mai 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.400,66 euros et de l’assignation sur le surplus

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 27 juin 2019, vides de tout occupation et de tout objet mobilier

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.239,68 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Mme [Y] [J], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle propose de verser 200 euros par mois en sus du loyer pour apurer la dette. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant en novembre, le prélèvement n’ayant pas été rejeté. Elle précise que son compagnon a repris le travail et perçoit 1.700 euros par mois, qu’elle même a 800 euros par mois et qu’elle perçoit des prestations familiales à hauteur de 777 euros par mois, ayant trois enfants à charge.

DOMOFRANCE indique être opposée à l’octroi des délais de paiement suspensifs sollicités compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’irrégularité des paiements.

M. [U] [S], régulièrement cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, Mme [Y] [J] n’ayant pas de pouvoir écrit pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 2.400,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [Y] [J] et M. [U] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.239,68 euros à la date du 27 novembre 2024.

Mme [Y] [J] et M. [U] [S] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, du diagnostic social et financier, que Mme [Y] [J] et M. [U] [S] ont effectivement repris le paiement d’un loyer courant.

En outre ils apparaissent désormais en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le droit au logement justifiant de leur laisser une chance de bénéficier de délais de paiement suspensif de la clause de résiliation de plein droit.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [Y] [J] et M. [U] [S] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 831,18 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [Y] [J] et M. [U] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Mme [Y] [J] et M. [U] [S] supporteront une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2019 et liant la société DOMOFRANCE à Mme [Y] [J] et M. [U] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 5] ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Y] [J] et M. [U] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 5.239,68 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Y] [J] et M. [U] [S] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 200 euros chacune, et une dernière mensualité d’un montant égal au solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [Y] [J] et M. [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [Y] [J] et M. [U] [S] seront tenus de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 831,18 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS in solidum sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [J] et M. [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [J] et M. [U] [S] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE