Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00874 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NNB

Etablissement GIRONDE HABITAT

C/

[N] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement GIRONDE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Madame [W], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 4]

Présent,

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019, la société GIRONDE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [N] [S] sur des locaux situés au résidence FLORUS, [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel de 456,27 euros et d’une provision pour charges de 86,23 euros ainsi que d’un loyer accessoire mensuel de 39,31 euros et d’une provision sur charges de 3,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8765,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [S] le 8 décembre 2023.

Par assignation du 23 avril 2025, la société GIRONDE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour motif de loyers impayés et de défaut d’avoir justifié d’une assurance locative, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9788,15 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 24 avril 2025, le bailleur a notifié l’assignation auprès de la préfecture de la Gironde.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 4 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée, de même qu’à l’audience du 5 septembre 2025.

À l’audience du 24 octobre 2025, la société GIRONDE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle relative au défaut d’assurance pour laquelle elle se désiste, et précise que la dette locative, actualisée au 21 octobre 2025, s’élève désormais à 11690,30 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur à hauteur de 255 euros. La société GIRONDE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [S] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 255 euros, en plus du loyer courant. Il explique qu’il a rencontré des difficultés pour honorer le paiement des loyers lors de sa séparation avec son épouse et des frais du divorce. Il indique être en CDI et percevoir 2050 euros bruts mensuels.

M. [N] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société GIRONDE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 18 décembre 2023 et selon l’historique de compte, la somme de 8765,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société GIRONDE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 octobre 2025, M. [N] [S] lui devait la somme de 11 690,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 8 765,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1022,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 744,84 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GIRONDE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2019 entre la société GIRONDE HABITAT, d’une part, et M. [N] [S], d’autre part, concernant les locaux situés résidence [Adresse 7], [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 février 2024,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à la société GIRONDE HABITAT la somme de 11 690,30 euros (onze mille six cent quatre-vingt-dix euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 8765,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1022,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [N] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 46 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 255 euros (deux cent cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 février 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [N] [S] sera condamné à verser à la société GIRONDE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge