TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08575

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Mai 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [N][2]

[2]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Médiateur : [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 23 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement d’hospitalisation ASSISTANCE PUBLIQUE HOPITAUX DE [Localité 15] (AP-HP)

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0500

DEFENDERESSE

S.A.S HOLDING BOSQUET

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 18 novembre 1997, l’établissement public de santé Assistance publique – Hôpitaux de [Localité 15] (AP-HP), a donné à bail commercial renouvelé à la S.N.C Holding Bosquet, devenue la S.A.S. Holding Bosquet, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 16].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 1997 au 30 juin 2006 moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 490 000 francs (74 700,02 euros).

Les lieux ont pour destination l’activité d’hôtel.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2006.

Le loyer annuel actuel s’élève à la somme de 114 592,68 euros HT/HC.

Par acte d’huissier de justice du 24 décembre 2020, la bailleresse a signifié à la S.A.S. Holding Bosquet un congé pour la date du 30 juin 2021, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 300 000 euros en principal.

Par acte d’huissier du 31 mai 2022, la bailleresse a notifié à la S.A.S. Holding Bosquet un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 500 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2021.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, l’AP-HP a ensuite fait assigner la S.A.S. Holding Bosquet devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 10 mai 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, l’AP-HP reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – JUGER que l’AP-HP est fondée à solliciter le déplafonnement du loyer renouvelé et sa fixation à la valeur locative, en vertu des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, dans la mesure où la durée du bail a excédé la durée de douze ans par l’effet de la tacite reconduction ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de CINQ CENT MILLE EUROS hors taxes et hors charges (500 000 € HT/HC) à compter du 1er juillet 2021, et le paiement du différentiel entre cette somme et celle réglée depuis cette date, avec intérêts au taux légal ;

— CONDAMNER la société HOLDING BOSQUET à payer à l’AP-HP la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A TITRE SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT, si le Juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment éclairé par les documents annexés, et arguments développés dans le mémoire :

— ORDONNER une mesure d’expertise aux fins d’estimation de la valeur locative, si le Juge s’estime insuffisamment éclairé conformément à l’article R 145-30 du Code de commerce, confiée à un expert en la matière avec pour mission de procéder à l’estimation de la valeur locative des lieux loués, ainsi que d’une manière générale de donner son avis sur les éléments du déplafonnement invoqués et sur tout point utile à la solution du litige ;

— FIXER un loyer provisionnel à la somme de TROIS CENTS MILLE EUROS hors taxes et hors charges par an. »

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mai 2025, la S.A.S. Holding Bosquet demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 180 000 euros HT/HC par an,

Subsidiairement :

— désigner un expert en vue d’apprécier la valeur locative des locaux,

— mettre la provision à la charge de l’AP-HP,

— fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel,

En tout état de cause :

— débouter l’AP-HP de ses demandes,

— réserver les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour ces locaux dits monovalents, il convient, afin de fixer le loyer du nouveau bail et déterminer leur valeur locative, de se référer à la méthode de calcul du loyer propre à la branche d’activité en cause, le principe du plafonnement posé par l’article L.145-34 étant alors inapplicable.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de [Localité 15] (« De la refondation de la méthode hôtelière », AJDI 2016). Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti) » (« Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence », AJDI 2023, p. 188).

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, il résulte du bail initial du 3 décembre 1991 ainsi que de son avenant de renouvellement du 18 novembre 1997 que les locaux loués par l’AP-HP à la S.A.S. Holding Bosquet sont à usage exclusif d’hôtel, les parties ayant expressément reconnu leur caractère monovalent.

Par suite, et sans que la durée du bail expiré ne soit ici opérante, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 devra correspondre à la valeur locative des locaux déterminée selon la méthode dite hôtelière.

Au soutien de sa prétention financière, la S.A.S. Holding Bosquet produit un rapport d’expertise amiable réalisé par M. [F] [O], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de [Localité 15]. Celui-ci a estimé la valeur locative ante Covid des locaux à 217 000 euros HT/HC par an et la valeur locative « pérenne » à 180 000 euros HT/HC par an.

L’AP-HP ne produit quant à elle aucune pièce probante permettant à la juridiction de déterminer les éléments fondant son évaluation de la valeur locative des locaux, pourtant fortement supérieure au dernier loyer avant le renouvellement.

Le rapport établi à la requête de la S.A.S. Holding Bosquet apporte certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, en l’absence d’éléments extérieurs venant le corroborer, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, compte tenu des divergences existant entre les parties et en l’absence d’éléments suffisants, d’ordonner une expertise judiciaire dont la teneur sera précisée au dispositif. Elle sera confiée à M. [J] [N].

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 6 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de l’AP-HP qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires. Il ne peut être fait droit, faute d’éléments probants suffisants, à la demande de l’AP-HP sur ce point.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre l’Assistance publique – Hôpitaux de [Localité 15] (AP-HP) et la S.A.S. Holding Bosquet et portant sur les locaux situés [Adresse 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 7]

01.42.55.00.07 – [Courriel 13]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée, la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2021,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par l’Assistance publique – Hôpitaux de Paris (AP-HP) à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 31 octobre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [T] [X]

[Adresse 5]

01 42 22 81 09 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Holding Bosquet, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15], le 23 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL C. AHSSAINI