Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00952 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2O4R

[E] [H], [J] [T] épouse [H]

C/

[R] [P], [S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [H]

né le 01 Décembre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présent

Madame [J] [T] épouse [H]

née le 05 Mars 1971 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

né le 29 Janvier 1982 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT (SELARL ATHENAIS), avocat au barreau de Bordeaux,

Madame [S] [B]

née le 25 Juillet 1984 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT (SELARL ATHENAIS), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023, Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] ont donné à bail à Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] un logement situé [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.571,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] ont assigné Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] la somme provisionnelle de 2.714,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 27 janvier 2025 ;

— Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux de Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B], indemnitée indexée tout comme le loyer et avec les intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] à payer une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 27 juin 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises et a été finalement débattue à l’audience du 24 octobre 2025.

Lors de l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H], comparants en personne, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.976,37 euros au jour de l’audience et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement du fait de la mauvaise foi des locataires et des difficultés financières qu’ils rencontrent du fait du non-paiement des loyers. Ils exposent que depuis 10 mois, il n’y a eu qu’un seul règlement en octobre 2025.

Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B], représentés par leur avocat, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Juger Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] recevables et bien fondés en leur demandent ;

— Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— Juger qu’il sera accordé à Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] des délais de paiement de trois années, ou à tout le moins, les plus larges délais de paiement pour apurer leur dette de loyer ;

— Débouter Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B], pour l’exposé complet de leurs prétentions.

Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

En cours de délibéré, les bailleurs ont adressé deux courriers reçus les 28 octobre 2025 et 18 novembre 2025. N’ayant pas été autorisés à produire une note en délibéré, ces courriers seront écartés des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 juin 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 06 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] ont fait signifier à Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.571,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 janvier 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 27 janvier 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 mars 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 mars 2025.

Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pour une durée de trois années.

Toutefois, le décompte actualisé fourni par les bailleurs fait apparaître que, depuis le mois de décembre 2024, un seul paiement, partiel, est intervenu, en octobre 2025.

Par ailleurs, les locataires prétendent désormais disposer des ressources nécessaires pour régler le loyer et les charges courants ainsi que pour résorber leur dette locative, dès lors que Madame [S] [B] perçoit le RSA et que Monsieur [R] [P] est titulaire d’un contrat à durée indéterminée lui procurant un revenu mensuel de 2 542,31 euros. Toutefois, il apparaît que Monsieur [P] a conclu son CDI en janvier 2025 et que, malgré ses revenus, aucun paiement du loyer, même partiel, n’est intervenu entre janvier et octobre 2025.

Enfin, il convient de constater que Monsieur [P] et Madame [B] n’ont pas respecté les termes de l’accord de délai de paiement conclu devant le conciliateur de justice en date du 18 octobre 2024.

Par conséquent, et au vu de l’opposition du bailleur, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P] et Madame [B] sera rejetée.

Dès lors, Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 28 mars 2025, ce qui constitue pour Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 6.976,37 euros à la date du jour de l’audience.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (559,37 euros) somme qu’il convient donc de déduire de la créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.417,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du jour de l’audience – échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (792,75 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité :

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution de toutes les obligations résultant du bail.

Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] ne justifiant d’aucun frais non compris dans les dépens, il convient de rejeter leur demande sur ce fondement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 28 mars 2025 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (792,75 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] la somme de 6.417,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l’audience (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H], à compter du 1er novembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [S] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée par Monsieur [E] [H] et Madame [J] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION