Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01561 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPPV

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[C] [F]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté MESOLIA

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

RCS [Localité 7] 469 201 552

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [S] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [F]

né le 13 Juin 1964 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 16 juillet 2019, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à M. [C] [F] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à M. [C] [F] le 6 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 19 août 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant :

— de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance ;

— d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 536,51 euros au titre des sommes dues au 7 août 2024 ;

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;

— de le condamner à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance. Pour le surplus la SA MESOLIA HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 171,92 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

La SA MESOLIA HABITAT demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à M. [C] [F] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer et du fait que la dette a diminué.

M. [C] [F], régulièrement cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

La SA MESOLIA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales le 7 février 2024, ce qui vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 6 mai 2024, pour la somme en principal de 434,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 7 juillet 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par la SA MESOLIA HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [C] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 171,92 euros à la date du 28 novembre 2024.

M. [C] [F] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats, en particulier du décompte actualisé que M. [C] [F] a repris le paiement d’un loyer courant, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur le demande en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [C] [F] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 374,36 euros au 28 novembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique M. [C] [F] supportera une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 7 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2019 et liant la SA MESOLIA HABITAT à M. [C] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 6] ;

CONDAMNONS M. [C] [F] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 171,92 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 28 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [C] [F] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 20 euros chacune, suivies d’une dernière mensualité à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA MESOLIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [C] [F] sera tenu de payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (374,36 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [C] [F] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE