Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ACB

[Z] [T], [B] [T]

C/

[X] [C] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Sabrina BEUVAIN

M^e Thierry FIRINO MARTELL

— FE délivrée à M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Sabrina BEUVAIN

M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [T]

né le 20/07/1958 à [Localité 9]

né le 20 Juillet 1958 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [B] [T]

née le 04 Juillet 1960 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [X] [C] [V]

née le 06 Mai 1997 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sabrina BEUVAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 novembre 2022, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] ont donné à bail à Madame [X] [C] [V] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] ont fait signifier le 12 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 24 décembre 2024, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] ont fait assigner Madame [X] [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé, à l’audience du 07 mars 2025, en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à venir et au visa des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 14] Publique, dans les conditions prévues par les articles du Code des procédures civiles,

— de la condamner à payer par provision la somme de 2.706,86 euros (arrêtée au 6 décembre 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail,

— de la condamner à une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

— de la condamner à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— de la condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 12 septembre 2024,

— de la condamner à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation, la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.226,64 euros hors frais, à la date du 19 février 2025, selon un décompte fourni à l’audience.

En réponse à la contestation relative au montant de la dette formulée par la défenderesse et de l’acquisition de la clause résolutoire en conséquence, les demandeurs indiquent avoir reçu un versement de 500 euros en décembre 2024 puis deux versements en février 2025 d’une somme de 620 euros, soit un montant total de 1.120 euros. Ils précisent avoir reçu un seul versement de 301 euros de la Caisse d’Allocations Familiales en janvier 2025 au titre du loyer du mois d’août 2024, cette suspension du versement des allocations démontrant selon eux, que la défenderesse n’a pas repris le paiement des loyers durant au moins trois mois.

Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense, en raison du fait que celle-ci ne présente notamment pas de garanties suffisantes.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T].

Madame [X] [C] [V], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 1343-5 du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence qui en découle, de :

La recevoir en ses demandes et la dire bien fondée,Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Monsieur et Madame [T],Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui permettant l’occupation du logement,Lui octroyer des délais de paiement aux fins de règlement de sa dette locative sur une durée de 24 mois, soit 50 x 24 = 1.200 €, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement total de sa dette.

Au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir que malgré la perception du revenu de solidarité active, faisant suite à l’arrêt de son activité professionnelle pour raisons de santé, elle a versé à son bailleur depuis le mois de décembre 2024 1.520 euros en quatre versements. Madame [X] [C] [V] s’estime en capacité de régler la dette qui serait réduite à la somme de 1.186,86 euros au 17 février 2025, également grâce à l’aide personnalisée au logement, de nouveau versée pour un montant de 301 euros.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 2002,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

Par conséquent, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] sont fondés à se prévaloir de la résiliation du bail.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [C] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.697,28 euros à la date du 6 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Madame [X] [C] [V] forme une contestation quant au montant de cette dette indiquant avoir versé 1.520 euros depuis décembre 2024, ce qui ramènerait la dette à la somme de 1.186,86 euros et produit 4 justificatifs de paiement.

Le décompte produit par les époux [T] fait état de seulement 3 versements pour un montant de 1.120 euros depuis le mois de décembre et d’un versement de 301 euros de la Caisse d’allocations familiales indiqué du mois de décembre 2024 s’agissant du loyer du mois d’août 2024.

Or, il ressort des éléments produits par la défenderesse que le virement Nickel du 6 janvier 2025 pour un montant de 400 euros, qui n’apparaît pas sur le décompte des demandeurs, a été fait par Madame [X] [C] [V] en qualité de donneur d’ordre, directement à son profit mais sur un compte dont l’IBAN est distinct du compte émetteur et non au bénéfice du mandataire du bailleur Talent Immobilier Gérance chez C21 Talent Immobilier, à l’instar des trois autres présents sur le décompte.

Ce versement réalisé à son profit ne peut donc être déduit de la créance que les demandeurs tiennent sur la défenderesse, comme elle le soutient.

De plus il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’a été pris en compte le 27 janvier 2025 le versement de 301 euros émanant de la caisse des allocations familiales de la Gironde qui dans son attestation du 9 février 2025 indique que cette somme a été perçue en janvier 2025 et correspond à l’aide allouée pour le mois de décembre 2024 (et non août 2024 comme cela est mentionné dans el décompte des demandeurs.

En conséquence, Madame [X] [C] [V] doit être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.697,28 euros, loyer de mars 2025 inclus. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [X] [C] [V], bien que percevant le RSA, a repris le paiement d’un loyer courant et a commencé à apurer sa dette, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [X] [C] [V] pourra être poursuivie et elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue par le bail (470,64 euros en mars 2025).

— Sur l’astreinte

La clause résolutoire étant acquise mais ses effets étant suspendus par des délais de paiement accordés à Madame [X] [C] [V], cette demande est devenue sans objet.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande formée par les époux [T] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [C] [V] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [X] [C] [V] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 13 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2022 et liant Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] à Madame [X] [C] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ([Adresse 5]) ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] [V] à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] à titre provisionnel la somme de 2.697,28 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, (décompte arrêté au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [X] [C] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [X] [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [X] [C] [V] sera tenue de payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (470,64 euros par mois à la date de l’audience), l’ y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] au titre de l’astreinte ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] [V] à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE