Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01739 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTHU

AQUITANIS

C/

[P] [M]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par Mme [T] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2] [Adresse 7]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 21 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [P] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer initial de 433,37 euros et 179,99 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [P] [M] le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 29 août 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représentée, abandonne sa demande fondée sur le défaut d’assurance, celle-ci ayant été régularisée postérieurement à l’assignation, et sollicite du juge des contentieux de la protection, statuant en référé :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [M] des lieux ainsi que de celle de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5.211,98 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de la première échéance due en vertu de l’article 1155 du code civil, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ définitif des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [P] [M], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Monsieur [P] [M] n’a pas déféré à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 1.799,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [P] [M], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [P] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 5.211,98 euros à la date du 04 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [P] [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (586,41 euros à la date du 04 décembre 2024).

Faute de comparaître, Monsieur [P] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.211,98 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [P] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [P] [M] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Monsieur [P] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5.211,98 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 04 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 586,41 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE