Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00578 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HZK

Syndicat LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] – [Adresse 2] [Localité 6]

C/

[O] [Y]

— Expéditions délivrées à

M. [O] [Y]

— FE délivrée à

M^e Nicolas ROUSSEAU

Le 07/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3] – [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] – [Adresse 2] [Localité 6],

pris en la personne de son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 528 998 602

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [Y]

né le 31 Octobre 1968 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [O] [Y] un logement situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 6] moyennant un loyer de 716,82 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.913,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] a assigné Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 mai 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 1er janvier 2025, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 18 juillet 2023 ;

— PRONONCER L’EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par le défendeur et de tous les occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [Y] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 725,14 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;

— CONDAMNER à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 2.438,90 euros à parfaire au titre de la dette locative ;

— CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 725,14 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce qui concerne le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024 d’un montant de 159,44 euros.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 23 mai 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 543,50 euros au 15 septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens des demandeurs.

En défense, Monsieur [O] [Y], comparant en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler en deux versements sa dette en sus du loyer courant durant 2 mois. Il indique reprendre le travail en octobre, à la suite d’un arrêt maladie et dès lors, être en mesure de payer le loyer et les charges courants ainsi que sa dette locative.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur les demandes de résiliation de bail et expulsion

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 23 mai 2025.

La société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 04 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [O] [Y] le 31 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.913,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 janvier 2025, date prorogée, le 1er janvier étant férié, par application de l’article 642 du code de procédure civile.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [Y] reste devoir la somme de 543,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 15 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), déduction ayant été faite des frais de procédure figurant dans le décompte produit aux débats(196,79 euros+159,44 euros+13 euros).

Monsieur [O] [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 543,50 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et du décompte locatif que Monsieur [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il apparaît en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.956 euros et des aides étant susceptibles de lui être octroyées.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [O] [Y] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme sollicitée à ce titre par le bailleur de 725,14 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

*Sur la demande d’astreinte

Des délais de paiement étant accordés au locataire, aucune astreinte ne sera prononcée au vu de le contraindre à quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [Y].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Tenu aux dépens, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] une somme que l’équité commande de fixer à 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 02 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail conclu le 18 juillet 2023 entre Monsieur [O] [Y] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] concernant le bien à usage d’habitation [Adresse 2], [Adresse 7] à[Localité 6]) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] la somme de 543,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 271,75 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [O] [Y] sera tenu de payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 725,14 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Adresse 7] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION