Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00918 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NTW

S.A. [Adresse 8]

C/

[I] [J]

— Expéditions délivrées à

SELARL RACINE

[I] [J]

— FE délivrée à

SELARL RACINE

Le 10/09/2025

Avocats : SELARL RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e BORGNA (SELARL RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [I] [J]

née le 07 Novembre 1979 à

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2021, la S.A. D’HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [I] [J] un logement n°A18, situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la S.A. VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3071,70 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la S.A. VILOGIA a assigné Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location,

— Ordonner, en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— La condamner au paiement de la somme de 2950,25 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal,

— La condamner a u paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, de l’ordonnance à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 150 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

— 

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3986,66 euros au 1er juillet 2025, terme de juin 2025 inclus et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique cependant que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant, que VILOGIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. La demande au titre de l’assurance n’est pas réitérée à l’audience de sorte qu’elle est réputée abandonnée. La bailleresse expose également qu’une aide FSL vient d’être accordée pour un montant de 2075 euros.

Madame [J] a comparu en personne. Elle ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle vit dans le logement avec sa fille âgée de 18 ans.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la société bailleresse.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la CAF de la Gironde le 26 août 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

La S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [J] un commandement d’avoir à payer sous deux mois la somme de 3071,70 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La défenderesse n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2024.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, du décompte, du diagnostic social et financier, que Madame [J] a repris le paiement du loyer courant, qu’elle perçoit un revenu professionnel mensuel d’environ 1800 euros et qu’une aide FSL de 2075 euros va lui être prochainement accordée.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [J].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3986,66 euros à la date du 1er juillet 2025.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 73,24 euros correspondant à des dépens (lettre Préfet).

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3913,42 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2025, – échéance du mois de juin 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 150 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 18 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 13 juillet 2021 entre Madame [I] [J] et la S.A. VILOGIA, relatif au logement n°A18, situé [Adresse 4] à [Localité 7],

CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 3913,42 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [I] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [I] [J] à son paiement à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION