Du 17 décembre 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00284 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWN3

[O] [L]

C/

[Q] [E], [Z] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e OHMER

M^e BARDET

— FE délivrée à

M^e OHMER

Le 17/12/2025

Avocats : la SELARL BARDET & ASSOCIES

la SELAS MAXWELL [Localité 1] BORDIEC

M^e Christophe OHMER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2025

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [L]

né le 09 Juillet 1964 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Christophe OHMER Avocat au barreau de LYON substitué par M^e Alexia LIOTARD, membre de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1 – Monsieur [Q] [E]

né le 05 Décembre 1985 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

2 -Madame [Z] [Y]

née le 05 Mai 1985 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître BARDET, membre de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2016, à effet du 11 octobre 2016, Monsieur [O] [L], représenté par la SARL CADAUJAC IMMO, mandataire de gestion locative, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], portant sur un logement avec parking situé au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 800 euros et d’ un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 octobre 2016.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Monsieur [O] [L] a fait délivrer à Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.808 euros au titre de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, Monsieur [O] [L] a assigné Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 2 avril 2024, aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.459,66 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation et une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 22 octobre 2025, après plusieurs renvois accordés aux parties.

A l’audience, Monsieur [O] [L], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

« Prendre acte » de son désistement s’agissant de l’expulsion et de la résiliation du bail, Condamner solidairement Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] à lui payer la somme de 10.521,28 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, -

Débouter Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, Condamner solidairement Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] aux dépens, en ce compris les frais du commandementDire que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.

Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

Débouter Monsieur [O] [L] de sa demande de condamnation au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,Fixer leur dette de loyers et charges à la somme de 4.398,27 euros.A titre subsidiaire :

Déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de Monsieur [O] [L] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères antérieure à 2021 ; Fixer la dette de loyers et charges à la somme de 5.156,70 euros.En tout état de cause :

Déduire du montant de la dette locative la somme de 800 euros versée par eux au titre du dépôt de garantie, Limiter à la somme de 1.140 euros le montant des travaux réparatoires à leur charge Débouter Monsieur [O] [L] du surplus de ses demandes s’agissant des travaux réparatoires,Leur accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative, Condamner Monsieur [O] [L] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties, Laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais et dépens, Ecarter l’exécution provisoire de droit ;Débouter Monsieur [O] [L] de toutes ses autres demandes ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de Monsieur [O] [L] et à celles de Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], visées par le greffe le 22 octobre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [O] [L] se désiste de ses demandes en résiliation du bail et expulsion, les clés du logement pris à bail lui ayant été restituées par Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] le 23 décembre 2024.

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges récupérables

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [O] [L] sollicite la somme de 5.665,42 euros au titre des loyers et régularisations de charges impayés (cf page 6 de ses dernières écritures), et non 5.665,70 euros comme le soutiennent Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y].

Il ressort du dernier décompte locatif établi le 14 février 2025 (cf pièce 8 du demandeur) que cette somme comprend des impayés de loyers pour un montant de 4.199,59 euros, des frais d’huissier d’un montant de 201,68 euros ainsi que les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères pour les années 2018 à 2024 pour un montant total de 1.264,43 euros (166 + 169 + 171 + 171 + 177 +205 + 205,43).

La somme de 201,68 euros correspond aux frais de poursuite qui ne peuvent être intégrés dans un décompte locatif relatif aux sommes dues au titre du bail en ce qu’elle relève des dépens. Il convient donc de déduire cette somme de la créance locative.

Par ailleurs, l’argument Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] tiré de l’absence de provisions sur charges mensuelles ne saurait prospérer dès lors que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable et que le bail en met expressément le paiement à leur charge. Néanmoins, Monsieur [O] [L], a qui il incombe la charge de la preuve, ne produit aucun avis de taxe foncière pour les taxes d’enlèvement des ordures ménagères concernées, ni aucun décompte de charges, permettant de justifier leur répartition ainsi que des sommes réclamées aux locataires. Il convient donc de déduire la somme de 1.264,43 euros de la créance locative.

Ainsi, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], qui sollicitent la fixation de la somme 4.398,27 euros au titre des loyers et charges, sont en réalité redevables de la somme de 4.199,31 euros.

L’article VII du contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les copreneurs.

Par conséquent, en l’absence de preuve du paiement des loyers visés par ce décompte, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [O] [L] la somme de 4.199,31 euros au titre des loyers impayés.

— Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " c) le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Le bailleur doit démontrer l’existence de celles-ci, leur imputabilité aux locataires et le coût de leurs réparations.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 octobre 2016 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 décembre 2024.

Il ressort du devis n°00000330 du 7 janvier 2025 établi par l’EI TOP FERMETURE que Monsieur [O] [L] sollicite la somme de 617,66 euros au titre du remplacement d’un tablier et d’un verrou automatique de volet roulant « suite à une mauvaise manipulation du locataire ». Si l’état des lieux d’entrée fait état dans le séjour d’un volet roulant électrique en bon état et propre et dans les chambre d’un volet en bon état, l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de l’état de ces éléments. Ainsi, les volets sont réputés avoir été restitués en bon état. Monsieur [O] [L], qui ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables aux locataires, ne peut solliciter le coût du remplacement de l’un d’eux.

Il ressort du devis n°01 du 4 février 2025 établi par l’entreprise [F] [S] que Monsieur [O] [L] sollicite la somme de :

—  2.508,13 euros HT au titre des travaux de peinture des murs du séjour, du dégagement, des deux chambres et du cellier ainsi que de trois portes. L’état des lieux d’entrée indique que les murs du séjour, du dégagement, des chambres ont été repeints. L’état des lieux de sortie précise pour le séjour la présence de 6 traces laissées par des cadres, des traces de coulures, de crayon de papier et de reprise de peinture, et 11 trous rebouchés. Dans le dégagement, il est relevé 5 trous rebouchés, des traces laissées par un ancien miroir et une trace de reprise de peinture. Dans les chambres, il est indiqué des traces de reprise de peinture, 26 trous rebouchés, 5 trous non rebouchés, une trace laissée par un cadre et des traces sur les murs. Dans le cellier, il est fait état de nombreuses traces sur tous les murs.

Les traces laissées par des objets accrochés aux murs relèvent de l’usage ordinaire des lieux alors que ces derniers ont été occupés pendant huit années et ne sauraient caractériser des dégradations locatives. Le rebouchage des trous par les locataires atteste d’une remise en état normale, ne révèle aucune détérioration excédant l’usage normal du bien et ne peut donc pas être mis à leur charge. Les traces relevées, sans détérioration structurelle ou dommage particulier, s’inscrivent dans l’usure normale des peintures, et ne constituent pas des dégradations imputables aux locataires. Les traces de reprise de peinture, en ce qu’elles constituent une intervention destinée à maintenir en l’état les surfaces, ne sauraient caractériser des dégradations locatives.

Si quelques trous sont demeurés non rebouchés (5) et constituent donc des dégradations locatives, ils ne sauraient à eux seuls justifier d’une réfection complète des peintures. Ainsi, en tenant compte également de la durée de location de Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] de huit ans, seule une réparation correspondant au rebouchage et à la reprise ponctuelle sera accordée. Ainsi, Monsieur [O] [L] est bien fondé à se voir allouer la somme de 100 euros à ce titre.

—  921,80 euros HT au titre de l’enlèvement, de la fourniture et de la pose du sol d’une chambre. L’état des lieux d’entrée indique que le parquet flottant de la première chambre est en bon état, propre et présente 6 petits éclats. A la sortie, il est mentionné la présence d’éclats supplémentaires sur le parquet. Toutefois, au regard de la durée d’occupation des lieux ( plus de huit années), les éclats complémentaires relèvent de l’usure normale du sol. Par ailleurs, ces désordres ne sauraient justifier de la réfection complète du sol comme sollicité par le bailleur. Ainsi, Monsieur [O] [L] ne rapporte pas la preuve d’une dégradation imputable aux locataires et sera débouté de sa demande à ce titre.

—  190 euros HT au titre de la fourniture et de la pose d’une porte. L’état des lieux d’entrée indique la présence d’une porte pour la seconde chambre, sans aucune précision, de sorte qu’elle est présumée en bon état. En revanche, l’état des lieux de sortie relève l’existence de 2 gros trous dans cette porte. La présence de trous importants constitue une dégradation excédant l’usage normal et ne peut résulter de la seule vétusté. Monsieur [O] [L] établit l’existence d’une dégradation imputable aux locataires justifiant la prise en charge par ces derniers du remplacement de la porte à hauteur du montant sollicité.

—  240 euros HT au titre de l’enlèvement, de la fourniture et de la pose d’un nouveau plan de travail. L’état des lieux d’entrée indique que le plan de travail est en bon état et qu’une partie a été changée. A la sortie, il est relevé la présence de quatre accrocs et d’une grande trace de brûlure. La présence d’une brûlure constitue une détérioration anormale et étrangère à la vétusté du matériau, et révèle une utilisation inappropriée. Monsieur [O] [L] établit l’existence d’une dégradation imputable aux locataires justifiant la prise en charge par ces derniers du plan de travail à hauteur du montant sollicité.

—  720 euros HT au titre de la fourniture et de la pose d’un placard. L’état des lieux d’entrée indique que le placard de l’entrée se compose de deux portes coulissantes mal jointées d’un côté et que l’une des portes présente une trace jaune. A la

sortie, il est noté que les deux portes du placard sont abîmées et ont été démontées et que le mécanisme est cassé. Faute de preuve contraire rapportée par les locataires, la casse du mécanisme et la dépose des portes constituent des détériorations excédant la vétusté et ne résultent pas d’un usage ordinaire. Monsieur [O] [L] établit l’existence d’une dégradation imputable aux locataires justifiant la prise en charge par ces derniers de la fourniture et de la pose des portes du placard. Monsieur [O] [L] est donc bien fondé à se voir allouer la somme de 720 euros à ce titre.

Ainsi, le coût des réparations imputables à Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] s’élève à la somme de 1.150 euros HT à laquelle s’ajoute la TVA de 10% soit une somme de 1265 euros.

Le dépôt de garantie versé s’élevant à 800 euros, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] restent redevables, après sa déduction, de la somme de 465 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [O] [L] la somme de 465 euros au titre des dégradations locatives.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] sollicitent les plus larges délais de paiement mais ne produisent aucun élément permettant d’apprécier leur situation financière et personnelle.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

— Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il est admis que la réclamation du bailleur présentée sur une période de cinq ans ou plus, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul, est dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat.

En l’espèce, si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable, force est de constater que Monsieur [O] [L] n’a procédé à la régularisation de cette taxe pour les années 2018 à 2023 que le 28 février 2024.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] ont été destinataires d’un courrier de la part de leur bailleur concernant la régularisation de ces taxes et ce dernier ne produit en cours d’instance aucun justificatif au titre des régularisations.

Ainsi, la réclamation de Monsieur [O] [L], portant sur six années, pour un montant de 1.059 euros, constitue une régularisation déloyale et brutale constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur.

Toutefois, force est de constater que ne Monsieur [E] et Madame [Y] ne subissent in fine aucun préjudice du fait de la faute de leur bailleur, puisque la demande formée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères a été rejetée par le tribunal.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire.

— Sur la demande reconventionnelle en compensation

Cette demande est dépourvue d’objet dès lors qu’aucune condamnation de Monsieur [L] n’est prononcée au bénéfice de Monsieur [E] et Madame [Y].

— Sur les mesures de fin de jugement

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], parties perdantes au principal, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 avril 2023.

* Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] [L] une somme que l’équité commande de fixer à 700 euros au titre des frais irrépétibles exposés par lui. Ils seront donc déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de droit n’est en l’espèce pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter comme le sollicitent les défendeurs.

Il sera en conséquence fait application du principe posé par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de Monsieur [O] [L] portant sur les demandes en résiliation du bail consenti à Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] le 7 octobre 2016 et l’expulsion de ces derniers;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [L] la somme de 4.199,31 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [L] la somme de 465 euros au titre des dégradations locatives, après déduction de dépôt de garantie de 800 euros ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] du surplus de ses demandes au titre du bail;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] à payer à Monsieur [O] [L] une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [E] et Madame [Z] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 avril 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE, LA VICE-PRESIDENTE,