TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/10349 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F53

Minute : 25/00285

S.A. SMA

Représentant : M^e SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, IMPLID LEGAL, avocats asociés, [Adresse 4], [Localité 2]

C/

Madame [R] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025, après prorogation du 12 février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SMA, demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

Représentée par M^e SPE BRUMM ET ASSOCIES,IMPLID LEGAL, avocats asociés, [Adresse 4], [Localité 2]

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 7] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2019, Madame [P] [H] a donné à bail à Madame [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre des provisions sur charges de 80 euros.

Un état des lieux d’entrée amiable a été dressé le 30 août 2019.

La gestion du bien a été confié à la SAS NEXITY LAMY venant aux droits de la SAS SCHNEPF & Ci.

Le bailleur a souscrit un contrat d’assurance de garantie loyers impayés et réparations locatives auprès de la SA SMA.

Madame [R] [Z] a donné congé et a quitté le logement en octobre 2022.

Un procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 06 octobre 2022.

Selon quittance en date du 15 mai 2023, Madame [P] [H] a subrogé, pour l’exercice de son recours contre Madame [R] [Z], la SA SMA à concurrence de la somme de 8277,33 euros, dont 6565,33 euros au titre de loyers et charges impayés (après déduction du dépôt de garantie de 650 euros), 1580,30 euros au titre « des dégradations immobilières » et 131,70 euros au titre de « l’inoccupation temporaire ».

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la SA SMA a fait assigner Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1728-2, 1103, 1346 et 1346-1 du code civil et de l’article L.121-2° du code civil, aux fins de :

condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 8145,63 euros avec intérêts au taux légal, condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance et aux frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

A l’audience, la SA SMA, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Elle expose que Madame [R] [Z] a donné congé et quitté les lieux en octobre 2022, en laissant derrière elle une importante dette locative de 8145,63 euros dont 6565,33 euros au titre des loyers et charges et 1580,30 euros au titre des réparations locatives justifiée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique fournir la quittance subrogative fondant son action en paiement. Elle rappelle que les conditions générales du contrat d’assurance et la quittance subrogative et l’article L.121-12 du code des assurances lui permettent de se substituer dans toutes les actions qui appartenaient au bailleur et qui se rattachent à la créance réglée par elle, lui donnant intérêt et qualité à agir notamment en paiement de l’arriéré locatif.

Madame [R] [Z], citée sur procès-verbal de recherches infructueuses à sa dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente ni représentée. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, prorogé au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’intérêt à agir de la SA SMA

Selon l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En vertu de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En vertu de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Il résulte de ces textes que l’assureur a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue du paiement des arriérés locatifs et dégradations locatives qu’il a réglés au bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, notamment de la quittance subrogative du 15 mai 2023, que la SA SMA a indemnisé Madame [P] [H] de la somme de 8145,63 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives. Elle a donc intérêt à agir dans la présente procédure aux fins de paiement des sommes qu’elle a réglées au bailleur au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

En outre, la bailleresse a, dans la quittance, indiqué expressément qu’en contrepartie du règlement effectué par la SA SMA au titre des dettes locatives de Madame [R] [Z], elle subrogeait la SA SMA « dans ses droits et actions contre le locataire débiteur en application de l’article L.121-12 du code des assurances, notamment s’agissant de l’action en paiement des sommes dues ». La subrogation conventionnelle selon la quittance subrogative 15 mai 2023 est expresse et concomitante au paiement.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés et dégradations

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il résulte des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, que la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance et ses accessoires que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée, à compter d’une mise en demeure. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA SMA verse aux débats un décompte arrêté au 27 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2022 incluse, ainsi que les justificatifs de régularisation des charges locatives 2019/2020, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4247,28 euros.

Par ailleurs, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 30 août 2019 et du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 06 octobre 2022, le mauvais état des peintures dans l’ensemble de l’appartement (saleté, trous de vis non rebouchés) et l’existence de dégradations (deux poignées de porte cassées, prises électriques arrachées, tringle de rideau arrachée, lames de parquets décalées, meuble sous évier de la cuisine cassé, tablier de la baignoire cassé .

Par ailleurs, la somme de 1580,30 euros réglée par la SA SMA au bailleur au titre des « dégradations immobilière » est justifiée par un rapport d’expertise en date du 02 mai 2023, ainsi que par la facture établie par la société SMP le 18 avril 2023 reprenant les postes de réparation et de remise en état visés dans l’expertise.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [Z] à payer à la SA SMA la somme de 8145,63 euros au titre des loyers et charges actualisés au mois d’octobre 2022 et des réparations locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’exécution forcée, qui ne sont qu’éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L11-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [R] [Z], tenus aux dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au profit de la SA SMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande en paiement de la SA SMA,

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à la SA SMA la somme de 8145,63 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 06 octobre 2022 et des réparations locatives,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à la SA SMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens.

LA GREFFIERE LE JUGE