Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02113 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZY7V

[P] [X],

[C] [L] [H] [S] épouse [X]

C/

[T] [V] [N],

[Z] [G] [D] [A] épouse [N]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M. et Mme [X]

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [X]

né le 28 Avril 1959 à [Localité 7] (MAROC) (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par son épouse, Madame [C] [X], munie d’un pouvoir spécial de représentation

Madame [C] [L] [H] [S] épouse [X]

née le 08 Décembre 1965 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [V] [N]

né le 13 Mai 1966 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Absent

Madame [Z] [G] [D] [A] épouse [N]

née le 02 Mars 1966 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [T] [N] et Madame [Z] [A] épouse [N] un logement en rez-de-chaussée situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2415 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des contrats de location.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, les bailleurs ont assigné Monsieur et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur et Madame [N] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,

Voir condamner Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme provisionnelle de 4025 euros,Voir condamner Monsieur et Madame [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,Voir condamner Monsieur et Madame [N] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, Madame [C] [X] comparait en personne, munie d’un pouvoir de représentation de Monsieur [P] [X]. Elle expose que les locataires auraient quitté les lieux objets du litige, sans toutefois donner congé. Elle maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

En défense, ni Monsieur ni Madame [N] n’ont comparu, ni ne se sont fait représenter.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants, ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 septembre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de location

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 26 janvier 2023 est demeuré régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’occurrence, le contrat stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 25 juin 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les bailleurs ont fait signifier aux consorts [N] un commandement du 25 juin 2024 d’avoir à payer sous deux mois la somme de 2415 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur et Madame [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dès lors, Monsieur et Madame [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 août 2024, ce qui constitue pour Monsieur et Madame [X] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est produit par les bailleurs aucun décompte actualisé ni dans les pièces du dossier ni à l’audience, de sorte que le dernier décompte produit est celui qui figure en annexe de l’assignation du 19 septembre 2024, faisant ressortir un solde de 4025 euros, terme de septembre 2024 inclus. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut faire droit à une créance sur le fondement de la simple affirmation, laquelle n’est outre pas confirmée par les défendeurs non comparants.

Cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Monsieur et Madame [N] seront donc condamnés, en deniers ou quittance, au paiement de la somme de 4025 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 septembre 2024– échéance du mois de septembre 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (805 euros par mois à la date de l’assignation), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Cette demande sera rejetée en l’absence de tout justificatif.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence

CONSTATONS la réunion à la date du 26 août 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 26 janvier 2023, relatif au logement en rez-de-chaussée situé [Adresse 2] à [Localité 6],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [N] et Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [T] [N] et Madame [Z] [N] à régler, en deniers ou quittance, à Monsieur [P] [X] et Madame [C] [X], la somme de 4025 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse),

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (805 par mois à la date de l’assignation), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [N] et Madame [Z] [N] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [C] [X], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [T] [N] et Madame [Z] [N] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION