TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01286 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFOM

3 copies

GROSSE délivrée

le 24/02/2025

à l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

M^e Ahmad SERHAN

Rendue le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. HM IBERIQUE Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 488 159 385

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. LA PLAGE Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 400 913 315

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Ahmad SERHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 07 juin 2024, la SCI HM IBERIQUE a fait assigner la SAS LA PLAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 1728, 2°, 544 et 1240 du code civil et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, de la voir condamner à lui payer :

— au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 30 juin 2024 (mois de juin 2024 inclus), la somme en principal de 258 636,77 euros ;

— au titre des intérêts contractuels de retard arrêtés au 30 juin 2024, 44 032,35 euros, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er mai 2022 ;

— à compter du 1er juillet 2024, une indemnité mensuelle d’occupation de 14 057,94 euros TTC ;

— la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9] visé par une ordonnance d’expropriation du 19 juin 2020 prise au profit de l’EPA [Localité 13] EURATLANTIQUE ; que la SAS LA PLAGE était locataire de l’immeuble précité en vertu d’un bail sous seing privé en date du 1er février 2014; que la locataire ayant accumulé des impayés de loyers, elle a été condamnée par ordonnance du juge des référés rendue le 06 février 2023 à lui payer la somme principale de 186 251,76 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour la période d’avril 2017 à novembre 2022 inclus, outre intérêts contractuels ; qu’une tentative d’exécution sur le compte bancaire du preneur est restée infructueuse ; que l’ordonnance d’expropriation ayant emporté extinction automatique du bail, la locataire est devenue débitrice à son égard d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, dans la mesure où le propriétaire exproprié, ex bailleur, reste en possession du bien jusqu’au paiement ou consignation de l’indemnité d’expropriation ; que de ce fait, la condamnation prononcée au titre de l’arriéré locatif par l’ordonnance de référé précitée est juridiquement une condamnation à titre pour partie d’arriéré de loyers (jusqu’à la date de l’ordonnance d’expropriation) et pour partie à titre d’arriéré d’indemnités d’occupation (à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation).

L’affaire, appelée à l’audience du 23 septembre 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 20 décembre 2024, dans des conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes de paiement et les actualise en sollicitant :

à titre principal :

— au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 1er décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus), la somme en principal de 342 984,42 euros ;

— au titre des intérêts contractuels de retard arrêtés au 23 décembre 2024 : 65 394,69 euros, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er mai 2022 ;

— à compter du 1er juillet 2024, une indemnité mensuelle d’occupation de 14 057,94 euros TTC ;

à titre subsidiaire, dans l’éventualité où le juge des référés estimerait qu’il existe une contestation sérieuse au paiement de l’indemnité d’occupation à partir du mois de juillet 2024 inclus, condamner la SAS LA PLAGE à lui payer :

— au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 30 juin 2024 (mois de juin exigible au 1er juin inclus), la somme en principal de 258 636,77 euros ;

— au titre des intérêts contractuels de retard arrêtés au 30 juin 2024, la somme de 44 032,35 euros, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au titre d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er mai 2022 ;

en tout état de cause, condamner la SAS LA PLAGE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— la SAS LA PLAGE, le 17 janvier 2025, dans des conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l’article L.122-2 du code de l’expropriation, de voir :

— à titre principal, rejeter les demandes présentées par la SCI HM IBERIQUE concernant la période postérieure au mois d’avril 2023 ;

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes présentées par la SCI HM IBERIQUE concernant la période postérieure au mois de juillet 2024.

Elle soutient que l’expropriation ayant été ordonnée et les indemnisations ayant été fixées par le juge de l’expropriation par jugement du 27 avril 2023, elle est devenue, à compter de cette date, débitrice d’une indemnité d’occupation à l’égard uniquement de l’EPA [Localité 13] EURATLANTIQUE ; que la demande provisionnelle de la SCI HM IBERIQUE relative aux indemnités d’occupation postérieures à avril 2023 est donc irrecevable ; à titre subsidiaire, que l’immeuble occupé ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 12 juillet 2024 prescrivant des travaux, et ces derniers n’ayant pas été réalisés par le propriétaire, aucune indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée à compter du mois de juillet 2024.

Les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré au plus tard le 10 février 2025 sur la question soulevée à l’audience de savoir si l’indemnité pour perte de revenus locatifs de 107 604 euros, correspondant à une année de loyer, octroyée par le jugement du juge de l’expropriation en date du 27 avril 2023, devait s’imputer sur les sommes réclamées au titre des indemnités d’occupation par le bailleur dans le cadre des instances de référé (la présente instance et la précédente). La SCI HM IBERIQUE a déposé le 30 janvier 2025 une note dans laquelle elle conclut à la négative en faisant valoir, au visa d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 02 juillet 2003 (pourvoi n°02-70110), que l’indemnité pour perte locative obtenue par le bailleur devant le juge de l’expropriation a vocation à réparer le préjudice subi par le bailleur après encaissement de l’indemnité d’expropriation (compte tenu du délai nécessaire pour retrouver un bien à louer, et pour louer celui-ci), tandis que l’indemnité de perte d’indemnités d’occupation réclamée dans le cadre de la présente procédure correspond au préjudice subi par le bailleur avant encaissement de l’indemnité d’expropriation, dans la mesure où il reste en possession d’un bien dont le preneur ne paie plus d’indemnités d’occupation, et qu’il ne peut expulser, ayant perdu la qualité de propriétaire.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision sur son préjudice.

En l’espèce, la SAS LA PLAGE ne conteste pas les sommes sollicitées par la SCI HM IBERIQUE au titre des indemnités d’occupation pour la période antérieure au 27 avril 2023, date du jugement d’expropriation fixant les indemnités de dépossession. En revanche, elle conteste être redevable, à l’égard de la SCI HM IBERIQUE, d’une telle indemnité postérieurement à cette date. Subisidiairement, elle soutient que l’immeuble occupé ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 12 juillet 2024 prescrivant des travaux, et ces derniers n’ayant pas été réalisés par le propriétaire, aucune indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée à compter du mois de juillet 2024.

Sur les indemnités d’occupation à compter du jugement d’expropriation du 27 avril 2023

Aux termes de l’article L.222-2 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles. Pour autant, l’expropriant ne peut prendre possession des biens expropriés tant qu’il n’a pas versé ou consigné l’indemnité d’expropriation fixée par une procédure distincte de celle qui conduit à l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, si le juge de l’expropriation a fixé, par jugement du 27 avril 2023, les indemnités de dépossession revenant à la SCI HM IBERIQUE, ce jugement a fait l’objet d’un appel toujours pendant. Les indemnités n’ont à ce jour été ni versées ni consignées au profit de la SCI HM IBERIQUE, de sorte que cette dernière est restée en possession des locaux occupés par la SAS LA PLAGE à laquelle elle peut demander le paiement d’une indemnité d’occupation pendant la période concernée.

Sur les indemnités d’occupation à compter de l’arrêté de mise en sécurité du 12 juillet 2024

Aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, en cas d’arrêté de mise en sécurité, le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que la ville de [Localité 13] a pris un arrêté de mise en sécurité en date du 12 juillet 2024 prescrivant des travaux et interdisant, jusqu’à la mainlevée de l’arrêté, “l’accès, l’habitation et toute utilisation du bloc situé entre les mus des parcelles [Cadastre 1] BS [Cadastre 2], [Cadastre 1] BS [Cadastre 3] et [Cadastre 1] BS [Cadastre 12] de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] (parcelle cadastrale : [Cadastre 11] BS [Cadastre 4])” ;

— que l’ordonnance d’expropriation vise bien la “section BS n°[Cadastre 4] propriété de la SCI HM IBERIQUE” qui était donné à bail commercial à la SAS LA PLAGE ;

— qu’il n’est ni allégué ni établi qu’à ce jour l’arrêté ait fait l’objet d’une mainlevée.

Il résulte de ce qui précède que la demande provisionnelle portant sur les indemnités d’occupation à compter de l’arrêté de mise en sécurité en date du 12 juillet 2024 se heurte à une contestation sérieuse qui commande au juge des référés de la rejeter.

Sur la déduction du montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation

Il est de jurisprudence constante que les indemnités de dépossession obtenues par l’exproprié devant le juge de l’expropriation visent à compenser le préjudice résultant de l’expropriation et, le cas échéant, de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un nouveau bien immobilier et trouver un locataire. Il s’agit d’indemnités distinctes de l’indemnité d’occupation qui concerne quant à elle la période antérieure à la dépossession.

En l’espèce, le juge de l’expropriation, par jugement du 27 avril 2023, a fixé au profit de la SCI HM IBERIQUE des indemnités de dépossession dont une indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 107 604 euros à parfaire. Cette indemnité ayant un objet différent de l’indemnité d’occupation, son montant n’a pas à être déduit des sommes dues au titre des indemnités d’occupation à la SCI HB IBERIQUE.

Sur le montant des indemnités d’occupation dues jusqu’en juillet 2024 :

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial qui liait les parties comporte une clause d’indexation annuelle et automatique à compter du 1er février 2015 sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction sans que le bailleur ou le preneur ait à formuler de demande particulière à cette fin (page 11) ;

— qu’il comporte en outre une clause pénale (XXI – page 22) selon laquelle toute somme due en vertu du bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, portera intérêts au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

Il en résulte que la créance de la SCI HM IBERIQUE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme principale de 258 636,77 euros (444 888,53 euros d’arriéré locatif d’avril 2017 à juin 2024 – 186 251,76 euros de provision accordée par ordonnance de référé du 06 février 2023) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2024, outre la somme de 44 032,35 euros (48 290,38 euros d’intérêts de retard arrêtés au 30 juin 2024 – 4 258,03 euros de provision accordée par ordonnance de référé précitée) au titre des intérêts contractuels de retard arrêtés au 30 juin 2024, sans réduction possible de ces intérêts par le juge puisque le taux d’intérêt applicable à défaut (à savoir le taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage en application de l’article L.441-10-II 2 du code de commerce) est moins favorable au débiteur. Lesdits intérêts produiront eux-mêmes intérêts au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil conformément à la demande de la SCI HM IBERIQUE.

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI HM IBERIQUE les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la procédure. La SAS LA PLAGE sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 1728, 2°, 544 et 1240 du code civil et 835, alinéa 2, du code de procédure civile

Vu l’article L.222-2 du code de l’expropriation

Vu l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation

Vu l’ordonnance de référé du 06 février 2023

CONDAMNE la SAS LA PLAGE à payer à la SCI HM IBERIQUE la somme principale de 258 636,77 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, outre la somme de 44 032,35 euros au titre des intérêts contractuels de retard arrêtés au 30 juin 2024, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au terme d’une année entière ;

DEBOUTE la SAS LA PLAGE de sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et des intérêts contractuels de retard pour la période courant à compter de juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS LA PLAGE à payer à la SCI HM IBERIQUE une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SAS LA PLAGE aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,