Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 4]

Société CDC HABITAT

C/

[R] [F], [P] [N]

— Expéditions délivrées à

la SELARL AGH AVOCATS

M^e Laurette MAZET

— FE délivrée à

la SELARL AGH AVOCATS

Le 05/09/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS

M^e Laurette MAZET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte à directoire et conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 470801168,

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDEURS :

Madame [R] [F]

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laurette MAZET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [P] [N]

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

,

Représenté par M^e Laurette MAZET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 13] [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi qu’une cave située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.116,01 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la société CDC HABITAT a assigné Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 mai 2025 aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail conclu le 14 février 2023 entre la société CDC HABITAT et Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N], portant sur le logement d’habitation (porte 2501) sis [Adresse 11] à [Localité 9], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle suite à la délivrance du commandement de payer le 5 novembre 2024 ;

— Condamner Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N], occupants sans droit ni titre à quitter les lieux et à les laisser libres de toute personne les occupant de leur chef en application de l’article 412-1 du CPCE ;

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 857,70 euros par mois à la date de l’assignation), et condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— Condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT la somme de 2.304,67 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date 21 février 2025 (échéance de février non incluse), montant à parfaire des échéances dues le jour de l’audience (à hauteur de 857,70 euros par mois à la date de l’assignation) et avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— Les condamner solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de notification aux services préfectoraux.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 mai 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 13 juin 2025.

Lors de l’audience du 13 juin 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.229,37 euros hors frais au 10 juin 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection :

— De leur ACCORDER un délai de grâce en leur permettant de s’acquitter de leur dette locative d’un montant de 2.229,37 € suivant 36 échéances mensuelles de 61,92 € chacune ;

— D’ORDONNER la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant toute la durée de l’échéancier, à l’issue duquel elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

— D’ECARTER l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 mai 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à la cave louée par la société CDC HABITAT à Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société CDC HABITAT a fait signifier à Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.116,01 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 6 janvier 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] ont repris le paiement intégral du loyer courant et sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette.

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s’y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (857,70 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait, après déduction des frais de poursuite et des frais de rejet, à la somme de 2.229,37 euros à la date du 10 juin 2025.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.229,37 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N].

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société CDC HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 6 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 14 février 2023 entre Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] et la société CDC HABITAT relatif au logement situé [Adresse 3] [Adresse 13] [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi qu’à la cave située à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 2.229,37 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 61,92 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (857,70 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] à son paiement à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [P] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée par la société CDC HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION