N°Minute:25/01737

N° RG 24/01289 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCIH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Association -GESTARE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Clara CALL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juillet 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Denis BERTRAND

Copie certifiée delivrée à : M^e Clara CALL

Le 29 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 17 novembre 2022 et 29 novembre 2022 ayant pris effet le 29 novembre 2022, la SA d’HLM FDI HABITAT a donné à bail à l’association GESTARE un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 364,14 euros.

L’association GESTARE a consenti la jouissance de ce logement dans le cadre d’un bail verbal avec prise en charge et accompagnement social de Monsieur [K] [J].

Un état des lieux d’entrée a été établi le 29 novembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 novembre 2023, l’association GESTARE a mis en demeure Monsieur [K] [J] d’avoir à payer la somme de 1 368,77 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à produire une attestation d’assurance habitation à jour.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 mars 2024, l’association GESTARE a rappelé à Monsieur [K] [J] l’impossibilité de procéder au glissement du bail en raison de la situation d’impayé, l’a informé d’une fin de prise en charge avec effet au 19 avril 2024 et lui a demandé de restituer le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, l’association GESTARE a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement grave du locataire à ses obligations, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 373,39 euros, à compter du 01 mai 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, le condamner au paiement de la somme de 2 103,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024,le condamner au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux entiers dépens,

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [K] [J], en date du 25 octobre 2024. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de revenus. Monsieur [K] [J] souhaite reprendre le paiement en novembre et se maintenir dans les lieux. Il est d’accord pour une MASP ou ASLL au vu des difficultés pour lui. Dès la reprise du paiement, et avec accord du bailleur, un dossier FLS est envisagé.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 20 mai 2025.

A cette audience, l’association GESTARE était représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé :

Repoussant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

Rejeter toutes prétentions de Monsieur [J],

Dire n’y avoir lieu à organiser une mesure de conciliation en raison des nombreuses démarches amiables accomplies par l’Association requérante et des délais de procédure ayant bénéficié à Monsieur [J] pour régulariser sa situation,

Faire droit de plus fort à l’assignation et en conséquence :

Constater la résiliation du bail aux torts du preneur pour manquement grave à ses obligations,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique de l’appartement n°202 type T2, bâtiment C, situé [Adresse 5],

Le condamner à payer à la requérante pour loyers et charges impayés pour la période arrêtée au 30/04/2024 la somme de 2.103,62 €, outre la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Fixer l’indemnité d’occupation locative mensuelle à compter du 01/05/2024 à hauteur de 373,39 € jusqu’a départ effectif des lieux.

En défense, Monsieur [K] [J] était également représenté par son conseil qui a demandé le bénéfice de ses conclusions et a sollicité :

Vu les articles 727 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 7224, 7227 et 7228 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir, pour les raisons et les causes sus-énoncées,

A TITRE PRINCIPAL

ORDONNER une mesure de conciliation,

A TITRE SUBSIDIAIRE

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’Association GESTARE,

ORDONNER la poursuite du contrat de bail verbal entre les parties avec la mise en place d’un échéancier dont les modalités seront à parfaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER l’Association GESTARE à verser à Monsieur [K] [J] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la demande de conciliation

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En application de l’article 820 du même code, la demande en justice peut être formée aux fins de tentative préalable de conciliation hors les cas dans lesquels le premier alinéa de l’article 750-1 s’applique.

La demande aux fins de tentative préalable de conciliation est formée par requête faite, remise ou adressée au greffe.

La prescription et les délais pour agir sont interrompus par l’enregistrement de la demande.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] sollicite à titre principal que soit ordonnée une conciliation. Il ne conteste par l’impayé de loyers mais soutient que la dette locative est liée au fait qu’il a été victime de Madame [I] [U], salariée de l’association GESTARE avec qui il entretenait une relation amoureuse, qui, prétendant agir dans le cadre du travail, a à plusieurs reprises retiré avec sa carte bancaire l’argent devant servir aux loyers et l’a encaissé.

Il précise qu’il s’agit des loyers du 09 janvier 2023, 09 mai 2023, 19 juin 2023 et 06 juillet 2023, et que son préjudice s’élève à la somme de 6 900 euros.

Il affirme avoir repris le versement des loyers depuis à compter de juillet 2024, avoir retrouvé un emploi en décembre 2024 et tenter d’apurer la dette depuis.

Il convient cependant de constater que le 17 août 2023, date à laquelle Monsieur [K] [J] a déposé plainte contre Madame [I] [U], la dette ne s’élevait qu’à 741,84 euros.

Les pièces versées aux débats ne démontrent par ailleurs nullement la reprise du paiement des loyers par le locataire depuis juillet 2024, les seuls versements apparaissant sur le décompte locatif produit pour 2024 étant un premier versement de 300 euros en date du 02 mai 2024 et un second versement de 374 euros en date du 05 août 2024.

Il convient par ailleurs de souligner que la dette locative a augmenté de 2075,21 euros (3731,21 – 1656,06) entre le 01 janvier 2024 et le 01 octobre 2024, soit 9 mois, et ne peut être imputé au comportement de Madame [I] [U].

Ainsi, au regard de l’importance de la dette, il n’apparait pas opportun de faire droit à la demande de conciliation formée par Monsieur [K] [J].

Monsieur [K] [J] sera par conséquent débouté de sa demande principale aux fins d’ordonner une mesure de conciliation.

Sur la résiliation du contrat de bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du même code précise que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il convient tout d’abord de souligner que, si l’association GESTARE ne produit aucun contrat de bail glissant, l’existence d’une relation contractuelle entre l’association GESTARE et Monsieur [K] [J] n’est pas contestée. A défaut de production d’un contrat écrit, il convient de considérer que le contrat de bail conclu entre l’association et la locataire en date du 29 novembre 2022 est un contrat de bail verbal.

En tout état de cause, l’association GESTARE sollicite que soit prononcée la résiliation du contrat de bail en raison du manquement grave de Monsieur [K] [J] à ses obligations.

Il ressort en effet du décompte locatif versé aux débats que Monsieur [K] [J] reste devoir la somme de 3 731,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 01 octobre 2024, soit plus de 8 fois le loyer mensuel.

Monsieur [K] [J] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, compte tenu de l’importance de la dette locative, de l’exécution de ses obligations au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat de bail verbal conclu le 29 novembre 2022 entre l’association GESTARE et Monsieur [K] [J] portant sur le logement situé [Adresse 3], à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [K] [J], occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du contrat de bail, sera par suite ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

À compter de la résiliation du contrat, Monsieur [K] [J] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la condamnation à la dette

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des documents produits que Monsieur [K] [J] se trouve redevable de la somme de 3 731,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 01 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 comprise, selon décompte établi par l’association GESTARE en date du 08 novembre 2024.

Monsieur [K] [J] sera par conséquent condamné à payer à l’association GESTARE la somme de 3 731,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 01 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [J], partie perdante sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation financière des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’association GESTARE sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [K] [J] de sa demande de conciliation ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre l’association GESTARE et Monsieur [K] [J] en date du 29 novembre 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Monsieur [K] [J] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présence décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par l’association GESTARE ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [K] [J] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à l’association GESTARE ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à l’association GESTARE l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à l’association GESTARE la somme de 3 731,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 01 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 comprise ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE l’association GESTARE de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE Monsieur [K] [J] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection